2018年跨年夜的前一天，西安未央湖街道王家棚村城改项目的施工现场发生冲突，佳兆业西安公司董事长以及多名当地村民受伤。[详情]
“旧改之王”佳兆业扩张遇阻：西安王家棚村旧改的十年纠葛 导读 首次进入西安便折戟，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破，以及多变的旧改政策、复杂的政商关系、不确定的资金沉淀，非一般房企所能把握。 走出深圳和粤港澳大湾区的“舒适区”，以“旧改之王”驰名的深圳佳兆业，在西安遭遇了“黑天鹅”。 2018年12月30日，西安市王家棚村，铲车、挖掘机的声音打破了清晨的宁静。来自西安本地的开发商兴正元地产率队进驻了工地，与之前的投资商新里程、佳兆业共存。 此前的11月28日，陕西省高院的二审判决书显示，兴正元与王家棚村委会签订的旧改协议有效。 至此，一场裹挟了深圳“旧改之王”、富德生命人寿、陕西省首富、西安本地龙头、以及王家棚村村委、村民、街道办等多方群体的旧改利益纠葛，被推向了高潮。 事件未来的演变不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆业已投资超10亿填补王家棚旧改多年来的费用“窟窿”，兴正元截至目前也投入了数亿元，兴正元的介入是否合规？双方这些钱是否打了水漂？退出的一方该如何止损？ 多年来，佳兆业在广深区域开发了数个大型旧改项目，并拥有大量土储，是旧改领域颇有经验的开发商。但首次进入西安便折戟，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破，以及多变的旧改政策、复杂的政商关系、不确定的资金沉淀，非一般房企所能把握。 对王家棚村村民来说，十年旧改拆迁噩梦或将终结。而佳兆业在广东区域以外的旧改之路，仍布满荆棘。 投资主体之争 王家棚村，位于西安市未央区未央湖街道，按照最初的规划，项目总占地33万平方米，总建筑面积140万平方米。 2009年，西安新里程投资有限公司（简称“新里程”）拿到了西安市城改办的批复文件，获得了王家棚村旧改的主体资格。2010年9月18日，新里程与王家棚村委会签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》，拿下了这个村子的拆迁、改造以及开发权。 同时，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新里程作为丙方、王家棚村委会作为丁方，签订《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》。 资料显示，新里程最初实际控制人为陕西瑞林实业集团，董事长孙瑞林。除了新里程，其名下还有陕西瑞麟置业。 2014年3月，由于资金紧张，孙瑞林引入了国民信托；而孙瑞林于2015年的突然病故，使得新里程资金链断裂，王家棚旧改一度陷入停滞。 2017年8月4日，佳兆业从国民信托手中收购了新里程88.89%的股权，并接手王家棚项目。 但佳兆业的“投资主体”身份并没有获得多方认可。几乎与此同时，王家棚村委会认为新里程已违规，解除了合作协议；并于2017年9月8日启动了二次招商，西安兴正元房地产开发有限公司（简称“兴正元”）中标。 2017年11月13日，西安市城改办文件显示，“原则同意”王家棚城改项目投资主体由新里程变更为兴正元。 2017年11月28日，王家棚村委会与兴正元联合发布公告，称兴正元是王家棚村城改项目唯一合法的投资主体。 新里程、佳兆业与兴正元的矛盾由此爆发，双方多次发生冲突。 2017年11月6日，新里程提起诉讼，要求确认王家棚村委会《合同解除通知函》无效。2018年4月2日，西安市中级人民法院一审判决新里程胜诉；但在11月28日，陕西省高院二审判决新里程败诉。 一审认为，王家棚村委会召开的村民代表会议仅涉及《改造合作协议》，未涉及解除多方签订的《监管协议》。因此，王家棚村委会仅将《合同解除通知函》送达新里程，依法不产生《监管协议》解除的法律后果。 二审则认为，在《合作协议》已解除的情况下，作为具有政府行政监督管理性质的《监管协议》亦无法继续履行。 值得注意的是，佳兆业收购的股权也存在瑕疵。国民信托将新里程88.89%的股权转让给佳兆业后，其余持股约11%的小股东，以国民信托涉嫌抽逃约3.44亿元出资为由，提起了诉讼。 国民信托在上述诉讼中一审败诉，二审胜诉；目前案件已移交北京市高院审理。 据公开资料，国民信托的第一大股东为富德生命人寿，第二大股东为佳兆业，而富德生命人寿又是佳兆业第二大股东。 二次招标存疑 新里程、佳兆业与村委会的诉讼仍在进行。在当事人和部分村民心中，作为关键证据的《合作协议》的解除、以及村委会二次招商过程的合法合规性，存在诸多疑问。 首先是合作协议解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委会以新里程违约为由，向其送达《合同解除通知函》，要求解除双方签订的《合作协议》及《监管协议》。 对此，王家棚村200名村民提议召开村民会议，村委会主任等主要成员亦有参加，部分反对解除协议。 新里程方面则认为，其获得的投资主体资格，是由政府批文确定的，不是村委会能自行解除的。 佳兆业相关负责人也对记者表示，作为新里程的股东，对为何被解除投资协议并不知情。 而二次“招商”的程序，也有相关方提出质疑。2017年8月31日，未央湖街道办（注：2013年行政区划整，王家棚村归了未央湖街道办辖区）、王家棚村委会印发《王家棚村城改项目招商方案》开始启动二次招商；9月8日正式举行招标会，兴正元中标。 但王家棚村约1300名村民的联名反映称，村两委会下午三点多临时组织村民代表进行招商投票表决，并未告知所有村民。 参与竞标的还有号称陕西首富的荣民集团。荣民集团在“王家棚城改项目招投标违规操作的反映材料”（陕荣房集发（2017）93号）中表示，根据招商方案，参与投标者应向街道办指定账户打入监管资金4亿元，但兴正元公司仅打款2亿多元，不具备参加招投标资格。 此外，荣民集团认为，按照招商方案，本应先由评审小组对《项目意向书及改造方案》进行评审，并将评审结果告知各投标企业后再进行投票，但主办方在未将评审结果告知的情况下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。 佳兆业相关负责人则表示，由于认为佳兆业本身已收购股权、是合法的旧改项目投资主体，且招标过程、评标标准混乱，所以佳兆业并未参与投标，不料几天后改造主体就已“换了人”。 盈科全球合伙人郭韧律师对此表示，未中标人对招标过程有异议的，可以向有关行政监督部门投诉；若对行政结果不服，可以行政复议或向人民法院提起行政诉讼。 巨额投入打水漂？ 在2017年8月举办的西商大会上，佳兆业便表示，十分看好西安市场的发展前景，随后开始突进西安，王家棚村是“第一站”。 入主新里程后，“旧改专家”很快开始大刀阔斧开展工作。首批近100户的过渡期安置费，于2017年8月28日陆续发放到位。 内部人士向记者透露，将向全体村民补发拖欠的过渡费至2019 年6月，截至目前已发放350多户村民过渡费、货币化安置、新增人口补助等7000多万元，已经有超过60%的村民领取了过渡费。 同时，佳兆业已偿还西安五建的8000余万元工程款、支付原股东全部股权对价数亿元，并处理新里程3亿多元的民间借贷案件及其他纠纷。 据上述人士称，截至目前，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等累计投资约14亿元。 兴正元也所费不菲。记者查阅陕西高院二审判决书发现，兴正元已全额归还政府垫资的过渡费1835.1万元，向王家棚村252户、1000余人发放此前拖欠的21个月过渡费2340万元，合计发放过渡费4175.1万元。截至目前总投入已达5.32亿元。 如今双方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知数。 郭韧认为，如果佳兆业不服二审法院判决，可以向上一级法院申请再审，但该再审程序不影响二审判决的执行。对于佳兆业已投入的资金，可要求合同另一方予以赔偿或补救。 佳兆业相关负责人向记者透露，目前新里程已经向最高人民法院第六巡回法庭提起再审。 异地旧改风险 以旧改著称的佳兆业2018年表现不俗。据公告披露，其前11个月合约销售金额596.62亿元，同比增长50.5%。克而瑞数据显示，佳兆业2018销售流量金额达886.1亿元，比2017年的467.1亿元增长89.7%，排名也上升至36位。 业绩的提升得益于大量土储。佳兆业执行董事兼集团总裁麦帆表示，公司旧改将步入收获期，2018下半年的可售货值为831亿元，深圳主力在售旧改项目总货值逾440亿。 此外，集团整体的旧改项目占地面积已提升至近2700万平米，比2017同比增长91%。其中深圳旧改项目储备占面积近1000万平米，占37%；广州接近600万平米，占22%；中山接近700万平米，占26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。 在经历了2015年的锁盘风波后，佳兆业在2017、2018年加速拓展，将旧改延伸到了粤港澳大湾区之外。 2018年3月12日，佳兆业竞得上海市嘉定区徐行镇动迁安置房项目。招标信息显示，2018年12月4日进入主体施工阶段。 2018年12月19日，佳兆业以74.26亿元，加86.67万平方米配建面积竞得广州白云小坪村旧改项目。这一项目体量是佳兆业5个月前摘牌的广州海珠区南天旧改项目2.7倍，且佳兆业表示，74.26亿元将作为小坪村最低改造成本进行投入。 安信证券分析师黄焯伟指出，庞大的旧改项目规模带来优质而成本较低的土储，是佳兆业中期增长动力。 但与西安类似，佳兆业在大本营以外的城市旧改推进并不顺畅。多位业内人士表示，旧改本身涉及复杂的条款与居民安置问题，同时还面临当地房企的竞争，政商关系更是旧改的关键。 从目前来看，佳兆业能转化为可售货值的旧改项目主要还是来源于一线城市。克而瑞预计，2019年只有深圳可供货，旧改项目在二三线城市的转化存在风险，一线城市的经验能否推广还需观察。[详情]
“旧改之王”佳兆业扩张遇阻： 西安王家棚村旧改的十年纠葛 21世纪经济报道 张晓玲，孙艺萌 深圳、广州报道 首次进入西安便折戟，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破，以及多变的旧改政策、复杂的政商关系、不确定的资金沉淀，非一般房企所能把握。 走出深圳和粤港澳大湾区的“舒适区”，以“旧改之王”驰名的深圳佳兆业，在西安遭遇了“黑天鹅”。 2018年12月30日，西安市王家棚村，铲车、挖掘机的声音打破了清晨的宁静。来自西安本地的开发商兴正元地产率队进驻了工地，与之前的投资商新里程、佳兆业共存。 此前的11月28日，陕西省高院的二审判决书显示，兴正元与王家棚村委会签订的旧改协议有效。 至此，一场裹挟了深圳“旧改之王”、富德生命人寿、陕西省首富、西安本地龙头、以及王家棚村村委、村民、街道办等多方群体的旧改利益纠葛，被推向了高潮。 事件未来的演变不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆业已投资超10亿填补王家棚旧改多年来的费用“窟窿”，兴正元截至目前也投入了数亿元，兴正元的介入是否合规？双方这些钱是否打了水漂？退出的一方该如何止损？ 多年来，佳兆业在广深区域开发了数个大型旧改项目，并拥有大量土储，是旧改领域颇有经验的开发商。但首次进入西安便折戟，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破，以及多变的旧改政策、复杂的政商关系、不确定的资金沉淀，非一般房企所能把握。 对王家棚村村民来说，十年旧改拆迁噩梦或将终结。而佳兆业在广东区域以外的旧改之路，仍布满荆棘。 投资主体之争 王家棚村，位于西安市未央区未央湖街道，按照最初的规划，项目总占地33万平方米，总建筑面积140万平方米。 2009年，西安新里程投资有限公司（简称“新里程”）拿到了西安市城改办的批复文件，获得了王家棚村旧改的主体资格。2010年9月18日，新里程与王家棚村委会签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》，拿下了这个村子的拆迁、改造以及开发权。 同时，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新里程作为丙方、王家棚村委会作为丁方，签订《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》。 资料显示，新里程最初实际控制人为陕西瑞林实业集团，董事长孙瑞林。除了新里程，其名下还有陕西瑞麟置业。 2014年3月，由于资金紧张，孙瑞林引入了国民信托；而孙瑞林于2015年的突然病故，使得新里程资金链断裂，王家棚旧改一度陷入停滞。 2017年8月4日，佳兆业从国民信托手中收购了新里程88.89%的股权，并接手王家棚项目。 但佳兆业的“投资主体”身份并没有获得多方认可。几乎与此同时，王家棚村委会认为新里程已违规，解除了合作协议；并于2017年9月8日启动了二次招商，西安兴正元房地产开发有限公司（简称“兴正元”）中标。 2017年11月13日，西安市城改办文件显示，“原则同意”王家棚城改项目投资主体由新里程变更为兴正元。 2017年11月28日，王家棚村委会与兴正元联合发布公告，称兴正元是王家棚村城改项目唯一合法的投资主体。 新里程、佳兆业与兴正元的矛盾由此爆发，双方多次发生冲突。 2017年11月6日，新里程提起诉讼，要求确认王家棚村委会《合同解除通知函》无效。2018年4月2日，西安市中级人民法院一审判决新里程胜诉；但在11月28日，陕西省高院二审判决新里程败诉。 一审认为，王家棚村委会召开的村民代表会议仅涉及《改造合作协议》，未涉及解除多方签订的《监管协议》。因此，王家棚村委会仅将《合同解除通知函》送达新里程，依法不产生《监管协议》解除的法律后果。 二审则认为，在《合作协议》已解除的情况下，作为具有政府行政监督管理性质的《监管协议》亦无法继续履行。 值得注意的是，佳兆业收购的股权也存在瑕疵。国民信托将新里程88.89%的股权转让给佳兆业后，其余持股约11%的小股东，以国民信托涉嫌抽逃约3.44亿元出资为由，提起了诉讼。 国民信托在上述诉讼中一审败诉，二审胜诉；目前案件已移交北京市高院审理。 据公开资料，国民信托的第一大股东为富德生命人寿，第二大股东为佳兆业，而富德生命人寿又是佳兆业第二大股东。 二次招标存疑 新里程、佳兆业与村委会的诉讼仍在进行。在当事人和部分村民心中，作为关键证据的《合作协议》的解除、以及村委会二次招商过程的合法合规性，存在诸多疑问。 首先是合作协议解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委会以新里程违约为由，向其送达《合同解除通知函》，要求解除双方签订的《合作协议》及《监管协议》。 对此，王家棚村200名村民提议召开村民会议，村委会主任等主要成员亦有参加，部分反对解除协议。 新里程方面则认为，其获得的投资主体资格，是由政府批文确定的，不是村委会能自行解除的。 佳兆业相关负责人也对记者表示，作为新里程的股东，对为何被解除投资协议并不知情。 而二次“招商”的程序，也有相关方提出质疑。2017年8月31日，未央湖街道办（注：2013年行政区划整，王家棚村归了未央湖街道办辖区）、王家棚村委会印发《王家棚村城改项目招商方案》开始启动二次招商；9月8日正式举行招标会，兴正元中标。 但王家棚村约1300名村民的联名反映称，村两委会下午三点多临时组织村民代表进行招商投票表决，并未告知所有村民。 参与竞标的还有号称陕西首富的荣民集团。荣民集团在“王家棚城改项目招投标违规操作的反映材料”（陕荣房集发（2017）93号）中表示，根据招商方案，参与投标者应向街道办指定账户打入监管资金4亿元，但兴正元公司仅打款2亿多元，不具备参加招投标资格。 此外，荣民集团认为，按照招商方案，本应先由评审小组对《项目意向书及改造方案》进行评审，并将评审结果告知各投标企业后再进行投票，但主办方在未将评审结果告知的情况下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。 佳兆业相关负责人则表示，由于认为佳兆业本身已收购股权、是合法的旧改项目投资主体，且招标过程、评标标准混乱，所以佳兆业并未参与投标，不料几天后改造主体就已“换了人”。 盈科全球合伙人郭韧律师对此表示，未中标人对招标过程有异议的，可以向有关行政监督部门投诉；若对行政结果不服，可以行政复议或向人民法院提起行政诉讼。 巨额投入打水漂？ 在2017年8月举办的西商大会上，佳兆业便表示，十分看好西安市场的发展前景，随后开始突进西安，王家棚村是“第一站”。 入主新里程后，“旧改专家”很快开始大刀阔斧开展工作。首批近100户的过渡期安置费，于2017年8月28日陆续发放到位。 内部人士向记者透露，将向全体村民补发拖欠的过渡费至2019 年6月，截至目前已发放350多户村民过渡费、货币化安置、新增人口补助等7000多万元，已经有超过60%的村民领取了过渡费。 同时，佳兆业已偿还西安五建的8000余万元工程款、支付原股东全部股权对价数亿元，并处理新里程3亿多元的民间借贷案件及其他纠纷。 据上述人士称，截至目前，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等累计投资约14亿元。 兴正元也所费不菲。记者查阅陕西高院二审判决书发现，兴正元已全额归还政府垫资的过渡费1835.1万元，向王家棚村252户、1000余人发放此前拖欠的21个月过渡费2340万元，合计发放过渡费4175.1万元。截至目前总投入已达5.32亿元。 如今双方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知数。 郭韧认为，如果佳兆业不服二审法院判决，可以向上一级法院申请再审，但该再审程序不影响二审判决的执行。对于佳兆业已投入的资金，可要求合同另一方予以赔偿或补救。 佳兆业相关负责人向记者透露，目前新里程已经向最高人民法院第六巡回法庭提起再审。 异地旧改风险 以旧改著称的佳兆业2018年表现不俗。据公告披露，其前11个月合约销售金额596.62亿元，同比增长50.5%。克而瑞数据显示，佳兆业2018销售流量金额达886.1亿元，比2017年的467.1亿元增长89.7%，排名也上升至36位。 业绩的提升得益于大量土储。佳兆业执行董事兼集团总裁麦帆表示，公司旧改将步入收获期，2018下半年的可售货值为831亿元，深圳主力在售旧改项目总货值逾440亿。 此外，集团整体的旧改项目占地面积已提升至近2700万平米，比2017同比增长91%。其中深圳旧改项目储备占面积近1000万平米，占37%；广州接近600万平米，占22%；中山接近700万平米，占26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。 在经历了2015年的锁盘风波后，佳兆业在2017、2018年加速拓展，将旧改延伸到了粤港澳大湾区之外。 2018年3月12日，佳兆业竞得上海市嘉定区徐行镇动迁安置房项目。招标信息显示，2018年12月4日进入主体施工阶段。 2018年12月19日，佳兆业以74.26亿元，加86.67万平方米配建面积竞得广州白云小坪村旧改项目。这一项目体量是佳兆业5个月前摘牌的广州海珠区南天旧改项目2.7倍，且佳兆业表示，74.26亿元将作为小坪村最低改造成本进行投入。 安信证券分析师黄焯伟指出，庞大的旧改项目规模带来优质而成本较低的土储，是佳兆业中期增长动力。 但与西安类似，佳兆业在大本营以外的城市旧改推进并不顺畅。多位业内人士表示，旧改本身涉及复杂的条款与居民安置问题，同时还面临当地房企的竞争，政商关系更是旧改的关键。 从目前来看，佳兆业能转化为可售货值的旧改项目主要还是来源于一线城市。克而瑞预计，2019年只有深圳可供货，旧改项目在二三线城市的转化存在风险，一线城市的经验能否推广还需观察。[详情]
西安城改项目争夺战 佳兆业与当地企业多次对簿公堂 王登海 卢志坤 西安的城中村改造从不缺新闻。随着近日一纸法院判决书的下发，西安市未央区王家棚村的城改项目利益争夺战再次引发关注。 《中国经营报》记者调查了解到，王家棚村的城改项目始于2009年，期间由于诸多原因，进展一直缓慢，如今更是陷入开发主体的争夺中，涉事双方不断诉诸公堂，至今未果。 2017年8月4日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称“佳兆业”）收购了王家棚村原投资主体西安新里程投资有限公司（以下简称“新里程公司”）88.89%的股权后，欲通过该项目进入西安市场，但是仅仅3天之后，新里程公司就收到了王家棚村两委（村支部、村委会）的《合同解除通知函》。 随后，在未央区城改办、未央湖街道办指导下，王家棚村展开了二次招商，一家名为西安兴正元地产开发有限公司（以下简称“兴正元公司”）取代了新里程公司，成为了王家棚村城改项目的新投资人，并得到西安市城改办的“原则同意”。 但是，对王家棚村城改项目的争夺并没有停止，各方仍在角逐中。 “公司正在积极寻求合法合规的途径解决此事。”佳兆业方面在接受记者采访时表示，目前，新里程公司已经向最高人民法院第六巡回法庭提起再审。 未央湖街道办在请示了未央区宣传部后，未对记者的采访请求给予回复，只提供了一份《关于王家棚村城改项目情况说明》（以下简称《情况说明》）和此前当地媒体《华商报》的一份报道，并表示“该说明的内容都在上述两份文件中”。兴正元公司拒绝接受采访，表示以政府的表述为准。 十年城改 十年之前，王家棚村属于未央区草滩街道办事处管辖区域。2007年，西安探索出了一条“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”的城改模式后，西安的城中村改造进入了全面发展阶段。 2009年11月3日，王家棚村改造方案取得西安市城改办《关于未央区王家棚村城中村改造方案的批复》（【2009】211号），当时改造的主体为西安未央区城改办，参与改造的投资方为新里程公司。 2010年9月18日，王家棚村民委员会、王家棚村党支部委员会与西安新里程签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》（以下简称《合作协议》），“村民拆迁安置过渡期限不超过30个月，整个项目建设工期不超过30个月。”这是《合作协议》中双方约定的内容，30个月的期限也是《西安市城中村改造管理办法》中的要求。 2011年3月25日，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新里程作为丙方、王家棚村民委员会作为丁方，签订了《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》（以下简称《监管协议》）。 自此，王家棚村城中村改造工程拉开了序幕。然而，王家棚村城中村改造项目自2011年2月启动以来，时至今日，仍有32户村民的房屋未拆迁，村民安置楼未建设，拆迁的村民在外风雨飘摇，居无定所。 王家棚村村民向记者介绍，拆迁未全部完成，安置房未建设，王家棚村没有进入实质施工阶段，已经被拆迁的数百户村民始终没有一个像样的家。 “后因项目开发商新里程公司资金链断裂、实际控制人病故、后续实际控制人恶意抽逃巨额出资等原因，导致该项目陷入困境。”未央湖街道办提供给记者的《情况说明》解释了王家棚村城改一再拖延的原因，并且表示，截至2017年8月底，新里程公司拖欠村民过渡费近30个月高达5500万元，且未按照城改政策给村民办理失地农民城改养老保险，村民安置楼建设迟迟未建，亦未能依照协议的约定于2013年8月实现村民回迁，导致村民在外过渡长达7年。 因过渡费长期未发、安置楼未建的原因，王家棚村村民不断上访反映问题，未央湖街道办迫不得已向区政府借钱，“从2017年1月起，未央湖街道通过政府借款方式，累计向村民2039人发放过渡费9个月、共计1835.1万元。” 《情况说明》还称，王家棚村两委会分别于2015年6月25日、7月27日、10月27日和2016年1月22日向新里程公司发出4份《紧急通知》，敦促其推进项目并支付拖欠的过渡费。但新里程公司已丧失履约能力，无法履行合同义务，导致王家棚城改项目陷于瘫痪。 投资主体之争 十年之后，王家棚村更显荒凉，原本的村落四周被开发商砌起了围墙，围墙内的房屋被拆得七零八落，杂草丛生，为数不多的未被拆迁的村民还坚持住在里面，部分村民还在村里面自建了活动板房居住。 2013年9月，西安市政府通过了调整未央区草滩街道办事处行政区划增设未央区未央湖街道办事处的批复，将草滩街道办事处行政区一分为二，增设未央湖街道办事处，王家棚村旧改项目原先为草滩街道办辖区，自此后归未央湖街道办管理。 该项目的另一个重要节点是2017年8月。按照佳兆业的说法，2017年8月4日，国民信托与佳兆业集团下属全资子公司北京佳兆业投资咨询有限公司（以下简称“北京佳投”）签订《西安市新里程投资有限公司股权转让协议》，北京佳投受让国民信托持有新里程公司88.89%的股权，实际控制了新里程公司及王家棚项目。 但是仅仅3天之后，新里程公司就收到了王家棚村两委的《合同解除通知函》。《情况说明》里面的说法是，2017年8月7日，王家棚村召开三委会和村民代表大会，经过民主程序，通过法律途径，向新里程公司发出《合同解除通知函》，解除与新里程公司签订的相关协议。 但是新里程公司不认同，在收到王家棚村两委解除函的当天就回函称，不同意王家棚村两委会发出的《合同解除通知函》中的相关内容，希望两委能够收回通知函，公司将配合王家棚村两委会、佳兆业集团下属公司按期推动王家棚项目的开发建设。 2017年8月9日，王家棚村两委会向未央湖街办及区政府提交了书面申请，拟寻求新的房地产开发企业对王家棚村进行开发建设，申请启动二次招商，未央区城改办、未央湖街道办指导的二次招商随即展开。 2017年8月30日，王家棚村委会、未央湖街道办向兴正元集团、佳兆业公司、荣民集团发出招商邀请函。兴正元集团、荣民集团报名参加此次招商，佳兆业公司未参加。 对此，佳兆业解释称，收购了国民信托持有的新里程公司股权后，佳兆业是王家棚项目的实际控制人。王家棚村委会、未央湖街道办重新招商邀请不合法，佳兆业当即依法严正交涉并向未央湖街办提交了异议函，同时向西安市中级法院依法提起了诉讼。 《情况说明》介绍，2017年9月8日，在区公证处的监督下，经全体村干部和村民代表对两家隐名方案的9项选商条件进行逐项评审、投票表决，兴正元以6票对3票的优势胜出，最终确定兴正元为王家棚村城改项目优选投资方。 2017年9月23日，兴正元公司与王家棚村两委签订了《西安市未央湖街道办王家棚城中村改造合作协议》。2017年11月13日，市城改办下发了《关于变更未央区王家棚村城中村改造项目投资主体的函》（市城改函〔2017〕304号），原则同意王家棚城改项目投资主体由新里程公司变更为兴正元公司。 “这个项目与佳兆业有什么关系？他们只是牌子大而已。”记者在未央湖街道办事处采访时，该单位办公室主任胡虎翼如此表示。 未央湖街道办事处提供给记者的《情况说明》第四条载明，该项目行政审批与法律诉讼过程中，均未与佳兆业公司发生任何关系。故佳兆业公司与王家棚村城改项目无关。 但是佳兆业却不认可，“国民信托已出具《授权委托书》，委托陕西佳兆业房地产有限公司全权行使国民信托持有新里程88.89%的股东的一切权利，全权管理西安新里程公司；同时，新里程公司法定代表人委托陕西佳兆业房地产有限公司总经理都基凯，全权行使新里程法定代表人的一切权利。” 对簿公堂 一个城改项目，两家投资主体，在协商不成的情况下，双方欲通过法律诉讼解决。 记者获得的西安市中级人民法院（2017）陕01民初1517号民事判决书和陕西省高级人民法院（2018）陕民终545号民事判决书，详细地记录王家棚村城改项目的发展过程，以及各方对王家棚村城改项目的争夺。 首先是新里程公司状告王家棚村委会于2017年8月7日《合同解除通知函》无效。西安市中级人民法院一审认为，王家棚村委会召开的村民代表会议仅涉及《合作协议》，没有涉及解除多方签订的《监管协议》。王家棚村民委员会解除《监管协议》的行为违反了协议及《村民委员会组织法》中依法须经“村民会议讨论决定方可办理的事项”之规定，且区城改办、街道办作为乙方在《监管协议》中均享受相关权利，承担相应义务，王家棚村委会仅将《合同解除通知函》送达原告，依法不产生《监管协议》解除的法律后果。西安市中级人民法院2018年4月2日作出判决，西安新里程胜诉。 但是王家棚村委会不服西安市中级人民法院的判决，随后上诉至陕西省高院。 陕西省高级人民法院二审认为，王家棚村委会依据《合同法》第九十四条规定，行使法定解除权，解除《合作协议》符合事实和法律规定。王家棚村委会就解除《合作协议》召开了村民小组代表会议，履行了相应的民主议定程序，并不违反《村民委员会》组织法的相关规定，其所做的决议亦未损害村集体利益，应认定解除行为有效。未央区城改办、街道办作为《合作协议》履行监督管理的政府职能签订《监管协议》，是为了保障《合作协议》的顺利履行，具有政府职能部门行使行政管理的属性。在《合作协议》已解除的情况下，作为具有政府行政监督管理性质的《监管协议》亦无法继续履行。 另外，陕西省高级人民法院根据查明的事实，未央区城改办、街道办知晓王家棚村委会解除本案协议，并指导、监督王家棚村委会进行二次招商，与新的投资人重新签订监管协议，亦可以证明未央区城改办、街道办认可王家棚村委会向新里程公司行使解除权。 因此，陕西省高级人民法院在2018年11月28日作出终审判决，王家棚村委会的上诉请求成立，撤销此前一审判决，驳回西安市新里程的诉讼请求。 但是，事情至此还未结束，“公司正在积极寻求合法合规的途径解决此事。”佳兆业在接受记者采访时表示，目前，新里程公司已经向最高人民法院第六巡回法庭提起再审。 利益争夺 “无论由哪家公司开发，我们最终的愿望是能够早日回迁。”这是记者在王家棚村采访时常听到的村民心声。 尽管如此，村民内部也出现了分化，部分村民认为佳兆业是上市公司，资金实力等各方面优于兴正元，“由佳兆业开发我们更放心”。也有村民认为，既然兴正元已经被政府认可，不想再节外生枝。 两家公司均不承认对方为王家棚村城改项目的合法投资主体，在按照司法途径解决的同时，双方均已经开始接手项目的运作。 “组建团队全面接手项目管理工作后，积极向全体村民补发拖欠的过渡费至2019 年6月，截至目前已发放350多户村民过渡费、货币化安置、新增人口补助等7000多万元，已经有超过60%的村民领取了过渡费。偿还西安五建的8000余万元工程款、支付原股东全部股权对价数亿元，并处理新里程公司3亿多元的民间借贷案件及其他纠纷。”佳兆业方面在接受记者采访时表示，除了这些投资外，公司还邀请村民前往佳兆业深圳等地城改项目进行考察，组织村民参与丰富多彩的娱乐活动等。“截至目前，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等累计投资约14亿元。” “全额归还政府垫资的过渡费1835.1万元，向王家棚村252户、1000余人发放此前拖欠的21个月过渡费2340万元，目前合计发放过渡费4175.1万元……”在（2018）陕民终545号判决书中，也罗列了兴正元在该项目上的投资行为，“目前，兴正元公司对王家棚村城改项目总投入已达5.32亿元。” 在这种情况下，原本就千头万绪的王家棚城中村改造工作变得更加复杂，不少村民向记者证实，部分村民同时领取了两家公司发放的过渡费。 “在王家棚城改项目启动初期，那一片区还比较偏远，但是随着未央区的发展，北三环外成了众多房企争相追逐的开发基地。如今，恒大碧桂园等品牌房企也开始进驻草滩，未央湖商圈一度成为未央区新的置业选择之地。”西安当地一名地产人士表示。 另外，根据西安市环保局公布的王家棚城中村改造项目环境影响报告书，该项目居住区总建筑面积135.08万平方米，总户数9597户，总人数30711人，容积率3.5，绿地率30.6%，总停车位10616个，再对比判决书内记载的内容，该项目总安置面积32.6万平方米，其中商业安置面积6.4万平方米，住宅26.2万平方米。 除了佳兆业与兴正元外，陕西首富史贵禄家族控制的荣民集团也看中了王家棚村城改项目。记者了解到，荣民集团也参与了王家棚村城改项目的二次招标，但并未中标。 据媒体报道，荣民集团对王家棚村的二次招商也颇有微词，陕西荣民集团期望能重新进行公平、公正、公开、透明的招投标，并称“无论谁成为王家棚项目的投资主体，应先处理我公司承担原开发公司的债权（本息达7.7亿元）后，方可签订项目投资改造协议。”[详情]
【调查】佳兆业西安旧改大变局 10年“颠沛流离”后，目前公安机关已介入调查。 图片来源：视觉中国 记者|罗强 2018年12月30日凌晨，佳兆业（01638.HK）控股的西安市新里程投资有限公司（简称“西安新里程”）雇佣的安保人员，未能挡住挖掘机以及上百号人马的快速推进，失守了操盘的西安北城未央区王家棚村旧改项目工地。 取得胜利的一方是西安兴正元地产开发有限公司（简称“兴正元公司”）。这是一家西安本地中小型房地产公司，开发的最著名项目为西安钟楼边上的“骡马市商业步行街·兴正元广场”。 佳兆业以旧改起家，曾在深圳、广州等地操盘过数个大型旧改项目，积累了较强的经验和实力。目前在深圳、广州和珠海等地仍拥有超过千万平方米的旧改土地储备。除了必须具备较强的资金实力、旧改经验外，在旧改项目所处地的政商关系也极为重要。 但佳兆业在西安这类城市显然“能量”不够，对于工地失守其也早有预感。两天之前，西安新里程状告王家棚村委会的案子，二审在陕西省高院审结，西安新里程败诉；8个月前，同一个案件，西安新里程在西安市中级人民法院一审胜诉。 兴正元公司的胜利同样来之不易，早在一年之前，西安市城中村改造办公室在《关于变更未央区王家棚城中村改造项目投资主体的函》载明：原则同意王家棚城改项目投资主体由西安新里程变更为兴正元公司。 作为历史城市，除了规划新区之外，旧改在西安城市发展中有着举足轻重的地位。2018年初，西安就规划启动36个城中村和16个国有土地上棚户区拆迁建设工作，2019年底前计划实施的则高达63个城中村和25个国有土地上棚户区。西安全市每年房地产销售额在2000亿元左右，在售项目约300个，王家棚村旧改项目货值大概在50亿元左右。 一个旧改项目，两个投资主体的转换，源于王家棚村委会解除与西安新里程的合作关系，重新招商确定兴正元公司为新的投资方，但西安新里程并不认可合作关系解除的有效性，一路诉讼至西安市中级人民法院、陕西省高院，最终在高院败诉。 对于王家棚城改项目的争夺，还有一宗至关重要的诉讼，是佳兆业从国民信托手中取得西安新里程88.89%的股份，其余股份分散在孙瑞林（3.28%）、孙家骏（2.72%，孙瑞林儿子）、郭明星（1.11%）、张鹏（1.11%）、张志兴（2.89%）等人手中。 孙瑞林是陕西瑞林实业集团的老板，也是西安新里程最早的实际控制人，国民信托后续以4亿元入股西安新里程取得股份，但国民信托被其他小股东诉讼抽逃资金，并不实际享受这些股份权益。就算是国民信托转让股份，小股东也有优先受让权，目前这一案件仍处于北京市高级人民法院的审理之中。 国民信托的控股股东是富德生命人寿，“老板”是潮汕商人张峻，他自2016年初被带走协助调查至今为归。佳兆业是国民信托的第二大股东，富德生命人寿则是佳兆业的第二大股东。 更为戏剧性的是，西安新里程最初的实际控制人孙瑞林已于2015年去世，留下数十亿元的民间债务，而西安新里程小股东所持有的股份中，也有一部分被陕西首富史贵禄旗下的荣民集团所控制，荣民集团与佳兆业一样，眼睁睁看着兴正元公司成为了王家棚村旧改项目的“新主”。 佳兆业西安旧改跌宕起伏，表面上看是工地易手，背后隐藏的却是利益争夺战，以及一段长达10年的旧改梦。 搁置10年的旧改 2013年9月，西安市政府未央区草滩街道办事处行政区一分为二，增设未央湖街道办事处，王家棚村旧改项目原先为草滩街道办辖区，自此后归未央湖街道办管理。 行政区划都已调整，但王家棚村旧改仍迟迟无法推进。这个位于未央湖游乐园东边的村子，拥有695户、3228人口，早在2009年11月即立项旧改。按照规划，改造规划建筑总面积75万平方米，其中安置面积约26万平方米，配套开发商品房约45万平方米。 西安新里程是王家棚村旧改项目的投资人，改造主体是未央区城中村（棚户区）改造办公室（简称“未央区城改办”），最初设想是2009年12月底前将旧村拆迁完毕，2010年12月底前完成整村拆除，确保2011年12月前完成回迁工作。 但资金成为最大的问题，西安新里程最初的控股股东陕西瑞林实业集团，老板是五十多岁的西安商人孙瑞林，其余还有占很少一部分股份的数个小股东。孙瑞林资金实力并不足，从2009年开始，孙瑞林就通过王家棚项目以月利息2%对外大规模融资。 2010年9月18日，王家棚村民委员会、王家棚村党支部委员会与西安新里程签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》约定：自与村民逐户签订拆迁安置补偿协议，村民腾空被拆迁房屋，村民拆迁安置过渡期限不超过30个月，整个项目建设工期不超过30个月。 2011年2月，王家棚村开始整村拆除工作；2011年3月25日，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新里程作为丙方、王家棚村民委员会作为丁方，签订《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》。 漫长的拆迁工作随即深入推进，但没有全部拆迁完毕，由于剩余32户未完成拆迁，王家棚村始终没有进入实质施工阶段。 孙瑞林的高息借贷也一直在进行之中，2014年3月，国民信托以4亿元增资入股西安新里程，取得88.89%的股份，但国民信托及原股东依然委托孙瑞林旗下公司负责新里程的日常管理及王家棚项目的开发。 直到2015年6月8日，孙瑞林因病去世，多米诺骨牌坍塌，孙瑞林不仅留下数十亿元的民间债务，王家棚项目也开始拖欠已拆迁村民的过渡安置费用。 2015年6月25日至2016年1月22日，王家棚村委会给西安新里程发出四份《紧急通知》要求：西安新里程应严格履行合作协议及监管协议的各项任务，切实推进王家棚城改工作；立即恢复工程开工，确保村民如期回迁等。但此次西安新里程已无力继续开发，为了维护村民稳定，未央湖街道办不得不向上级借款，用于发放村民过渡费。 2017年8月3日，王家棚村召开村民代表会议，同意解除与新里程公司2010年9月18日签订的《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》；8月4日，佳兆业入股西安新里程，成为新的控股股东；8月7日，王家棚村委会、村支部委员会向西安新里程发出《合同解除通知函》。 从2015年2月至2017年8月7日，西安新里程共拖欠村民过渡费29个月达5336万元；2017年9月8日，王家棚村委会举行招标会，西安兴正元中标，到场参与的佳兆业、荣民集团均对招标过程提出异议，佳兆业认为招商会违反合同，而荣民集团认为招标过程有失公允。 2017年11月13日，西安市城改办《关于变更未央区王家棚城中村改造项目投资主体的函》载明：原则同意王家棚城改项目投资主体由新里程变更为西安兴正元地产开发有限公司；但从2017年8月起，王家棚村已经有部分村民与西安新里程、佳兆业签订《拆迁安置补偿协议》之《补充协议》并领取过渡费，王家棚村除32户外均已拆除，西安新里程为开发王家棚村现已实际投入数亿元。 两份判决 “一女两嫁”直接引发了诉讼，西安新里程将发出《合同解除通知函》的王家棚村委会告上法庭，事件在一边按照司法途径解决的同时，兴正元公司已多次与西安新里程交涉，要求接管工地未果。 在法庭中，事件的焦点落在2010年9月18日王家棚村委会与西安新里程签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》（简称《改造合作协议》），以及2011年3月25日，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新里程作为丙方、王家棚村民委员会作为丁方，签订的《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》（简称《监管协议》）两份文件上。 西安市中级人民法院一审认为，王家棚村委会召开的村民代表会议仅涉及《改造合作协议》，没有涉及解除多方签订的《监管协议》。监管协议约定，未央区草滩街道办事处负责组织实施项目城中村的拆迁工作，做好村民补偿、安置工作，在监管协议中享受相关权利，承担相应义务。 因此，王家棚村委会仅将《合同解除通知函》送达原告，依法不产生《监管协议》解除的法律后果。西安市中级人民法院2018年4月2日作出判决，西安新里程胜诉。王家棚村委会随后上诉至陕西省高院。 陕西省高级人民法院二审认为，未央区城改办、街道办作为《合作协议》履行监督管理的政府职能签订《监管协议》，是为了保障《改造合作协议》的顺利履行，具有政府职能部门行使行政管理的属性。在《合作协议》已解除的情况下，作为具有政府行政监督管理性质的《监管协议》亦无法继续履行。 高院在新的证据下认定，未央区城改办、街道办知晓王家棚村委会解除本案协议，并指导、监督王家棚村委会进行二次招商，与新的投资人重新签订监管协议，亦可以证明未央区城改办、街道办认可王家棚村委会向新里程公司行使解除权。 陕西省高院2018年11月28日作出判决，王家棚村委会的上诉请求成立，撤销此前一审判决，驳回西安市新里程的诉讼请求。高院的判决为终审判决。两天后，兴正元公司强行接管了原本由西安新里程控制的王家棚村工地。 陕西首富“插足” 司法途径之外，较量也无处不在。王家棚村旧改是佳兆业进驻西安的首个项目，在2018年6月举行的“2018香港—西安投资环境推介会暨重点项目签约仪式”上，陕西省委常委、西安市委书记王永康出席会议，与佳兆业董事局主席郭英成等企业家代表座谈。 在这次签约仪式上，佳兆业与西安市签订佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目，并称未来的产业导入投资额将达数千亿元。 兴正元公司来头也不小，其官网显示，兴正元公司“老板”郑兴生于1963年4月，福建福州人，现任西安兴正元实业投资集团有限公司董事长、陕西省工商联副主席、陕西省第十二届人大代表、福建省慈善总会名誉会长等职。 郑兴曾获得“2010年陕西十大杰出商业领袖”、“2011年中国商业地产推动力人物”等荣誉称号，这皆源于位于西安钟楼东边的“骡马市商业步行街·兴正元广场”项目，这是兴正元集团斥资25亿元打造、总建筑面积达26万平方米，号称西北首家真正意义的商业步行街和大型购物广场。 郭英成与郑兴对垒之外，还有一位商业巨头看中了王家棚村旧改项目，即号称“一个荣民，半个龙首”的陕西荣民集团。龙首原是指西安城墙北门外的广大区域，史贵禄家族控制的荣民集团，在西安北城改造中开发了西安最大棚改项目，所以也就流出了“西安北城，半个都属于他”的传言。 2018年胡润百富榜显示，史贵禄家族以110亿元财富位居百富榜324位，继2016、2017年后第三度蝉联陕西地区首富。 荣民集团也参与了王家棚村旧改项目的二次招标，但并未中标。其彼时对外宣称，已收购西安新里程的部分股份，且对项目存在债权，即无论谁成为王家棚村旧改项目的投资人，都必须解决项目对外的债权。 荣民集团如果收购股份，只可能是收购来自孙瑞林（3.28%）、孙家骏（2.72%，孙瑞林儿子）、郭明星（1.11%）、张鹏（1.11%）、张志兴（2.89%）等人手中所持有的西安新里程股份。 而郭明星、张鹏正在起诉国民信托有限公司，要求法院确认国民信托抽逃在新里程公司的出资3.44亿元，其必须返还出资本息，以及确认国民信托对新里程公司不享有抽逃出资部分的股权表决权、股权转让权、利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利，即国民信托转让给佳兆业的股份无效。 目前，上述诉讼已打完案件管辖权的官司，郭明星、张鹏认为案件应该归陕西省高院管辖，而国民信托认为应归北京市高院管辖，国民信托一审败诉，二审在陕西省高院胜诉。目前案件已移交北京市高院审理。 对于兴正元公司接管工地一事，西安市未央区官方微博“长乐未央”发布情况声明称，为使被拆迁群众尽快回迁，兴正元公司在获得省高院判决结果的情况下，12月30日上午8时20分左右，兴正元公司组织工作人员、机械设备，正式进驻王家棚村项目工地，正当兴正元公司工作人员、机械进入项目时，突然遭到不明身份人员用4辆轿车，封堵在村西口和村东口，并组织不明人员手持抵制标语进行阻拦，兴正元公司工作人员保持了高度克制，未发生所谓的“全武行”事件。目前，事态平稳，公安机关已介入调查。 2019年1月3日，未央区召开王家棚村城改项目法务工作会议，就王家棚村城改项目推进中有关法务问题进行了研判。很显然，在政府部门的定性之下，佳兆业已经失去控制权，后续王家棚项目的拆迁以及投资人纠纷，和平协商以及司法诉讼将成为争取权益的最后途径。 十三朝古都西安，未央区以著名的“未央宫”为命名，“未央”的意思为未已，没有完结，也含有平安、长寿、长生等意义。对于在外漂泊10年的已拆迁村民而言，在多方争夺之中，旧改梦最好未央。[详情]
“旧改王”佳兆业进不了西安城？ 来源：环球老虎财经 韩理 以旧城改造起家的佳兆业，在经过两年多的停牌，复牌后稍作调整就一头扎进了大西北。西安是西北的重要城市，对于佳兆业来说意味着巨大的市场蛋糕，而这块蛋糕已经吸引了万科、龙湖、华侨城等一批外地房企的垂涎。只是没想到，就在佳兆业准备大干一场，追回“遗失的两年”的时候，西安的首个项目推进就出现了问题…… 2018年12月30日，一支约四五百人的队伍携载数辆大型铲车、挖掘机浩浩荡荡来到西安未央湖街道王家棚项目东门，对佳兆业旧城改造项目施工现场进行大规模破坏并引发“全武行”。 根据现场报道，机械所经之处，车辆和临时建筑物皆被损坏，佳兆业西安公司董事长以及多名当地村民受伤。 争执的双方分别是有着“旧改王”之称的佳兆业和西安兴正元地产开发有限公司。而爆发冲突的原因则是两家公司对于王家棚项目开发管理权的归属存在争议。 而在元旦期间，网传一份佳兆业以阻挠一带一路进程为主旨的举报信流传，诉诸当地村干部阻挠司法公正。 佳兆业在2017年复牌后从西安新里程手中接过了王家棚村的城改项目，这是佳兆业在西安的首个城改的项目，其意义和作用可想而知。然而就像刚出狱的老人，面对棚改“山头林立”的局面，不免显得有些水土不服。 城改项目开发权争议未了 未央区之名，取自区内汉代未央宫遗迹，寓意“繁荣兴盛，不尽不衰”。未央区下辖212个行政村，299个自然村，31个社区，构成了西安独特的城中村风景线。佳兆业的“争议项目”王家鹏改造，便位于此间。 据悉，王家棚村是于2009年获准实施城中村的改造。2011年西安新里程投资有限公司被确认为王家棚项目改造主体。王家棚村项目设计框架村民540户，2039人，新里程公司累计投入4.6亿用于村民拆迁补偿安置及项目前期工作。 按照正常的拆迁流程，投资方应该在2010年12月底完成整村拆除，然而2013年开始，西安新里程公司的现金流出现了问题，2015年西安新里程的实控人孙瑞林去世，公司现金流断裂，从而导致了拆迁工作的停滞。 2017年8月，复牌后的佳兆业收购了西安新里程88.89%的股权，开始推动项目复工。 问题由此开始。就在佳兆业接手西安新里程的王家棚村项目后，王家棚村两委会向西安新里程发出解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书。 2017年8月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发《王家棚村城改项目招商方案》开始启动王家棚项目开发的二次招商。 参加二次招商的企业除了佳兆业、西安兴正元外，还有陕西荣民集团，最终确定了西安兴正元房地产开发公司为王家棚村新进开发商。 这一操作引起了多方争议。 王家棚村的村民认为，接触协议和招商方案均未通知全体村民，2017年9月16日，王家棚村民自发组织召开全体村民会议，撤销王家棚村两委会9月8日的招商决定，撤销王家棚村两委会8月7日解除与新里程合作协议的决议。 参与二次招标的陕西荣民集团则认为该项目的招标涉嫌违规操作。 争议双方已多次对簿公堂 而对于已经深度参与王家棚项目的开发商佳兆业来说，更是不愿意放手。据悉，佳兆业在接手王家棚项目后，仅用24天即解决500余户村民拖欠8年之久的过渡费。向350多户的村民发放了超过7000万元的过渡费，不仅补发了此前3年多的过渡费，并且提前将过度费发放至2019年。截止2018年12月，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等总计十几亿元。 这对于2017年才恢复元气的佳兆业来说，其实并不容易。 而在人民网地方领导的留言板上，西安市政府官方关于王家棚项目的解释称，“兴正元公司进驻该项目后，一是已向村民发放过渡费7500余万元，过渡费已发放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群众自愿的前提下，优先给每户群众‘一户一套房’用于群众自住，满足不低于50%货币化安置率的要求和承诺，已梳理现房房源和期房房源400余套，并制定了选房方案，目前部分村民已选择房屋登记和货币化安置，该项工作还在进行中。” 各执一词的争议双方此后开始对簿公堂。一审佳兆业胜诉，二审西安兴正元胜诉，目前佳兆业还在申诉过程中。曾有媒体称，佳兆业二审败诉后函告上级政府，以拖慢“一带一路”进程的理由举报西安市相关领导干预司法判决，导致法院作出误判。 有意思的是，佳兆业随后自己跳出来回应，表示此消息不实假消息。 然而争议一直未得到解决，因此出现了上述的那一幕。就在事件发生后的第二天，未央区召开王家棚村城改回迁安置工作专题推进会，确保2019年3月底全面启动安置楼建设；同时，对城改回迁过程中涉黑涉诉问题，依法依规严肃处置。 “旧改王”啃上了硬骨头 佳兆业的总部位于深圳，其以旧改起家，旗下的旧改项目遍及珠三角的主要城市。截至2017年年末，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米。 但是，佳兆业此前从未进入过西北市场。而西安作为西北地区的重点城市，成为佳兆业进入西北市场的第一站。王家棚则是其在西安第一个洽购的项目。西安对佳兆业来说，蕴含着巨大的商机。 西安曾是全国城中村最集中的省会城市之一。有数据统计，在西安的城市规划区内，曾经存在624个村庄，占地面积达57.3万亩，其中被官方界定为城中村的就有326个，占地面积达21.6万亩。 2007年《西安市城中村改造管理办法》实施以后，西安城改进入了全面发展阶段。有媒体采访了消息人士称，“城改项目曾占据西安楼市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。” 不过，巨大市场背后是西安城改项目的难开发的困局。 城改项目的复杂程度众所周知，城改项目需要先取得政府批复，对土地进行确权、拆迁，最后走土地报批流程。一般来说，需开发商先建安置房、再配建商品。同时，城改项目监管涉及城改办、规划局、国土局、房管局等多个部门，管理程序复杂，漏洞颇多。 而西安自推行城改以来，其政策不断改变，导致当时的城改项目都是“未取证的项目”，还有不少项目开发商，打折擦边球进行违规售房，以缓解紧张的资金链。 在西安城改的过程中，本土很多房企逐渐崛起，但是在2013-2015年楼市降温之时，楼盘停工的现象频频出现，甚至天地源、中登、隆基、宏府等陕西地产界的知名房企，都一度陷入城改项目的泥潭之中。有消息称，西安城改项目烂尾率比完工率还高，而其主要原因就是缺乏资金的支持。 2018年10月，因进入到多个城改项目而难以自拔的中登集团，因为涉嫌隐匿财产被查，涉案标的20余亿。有人甚至表示，西安每栋烂尾楼背后其实都有一个“中登”。 在业内，提及西安的城改，多数房企都表示“唯恐避之不及”。 但是近两年随着西安房价的上涨，也不断有国内知名房企前来寻求巨大的市场。而西安市政府也为了解决众多烂尾楼，开始向有资金实力的房企寻求合作。 2017年，万科有超过10个项目有合作背景，其中不乏原城改项目。去年2月，龙湖地产以4.6亿拿下西安城南清凉山附近四宗城改地块。此外，碧桂园、华远、恒大、云南城投等在与本土房企联姻的过程中，近几年合作的项目中也不乏原本是城中村改造而来的地块。 而作为“旧改王”，有擅长重新开发烂尾楼的佳兆业自然是不会放过这块巨大的蛋糕。 佳兆业的“重生”？ 2015年，经历了锁盘危机、涉腐传闻、掌门人郭英成远遁香港、债务违约等一系列表明局后，佳兆业一下子背负了约650亿的债务，一度陷入了生死边缘。 随着郭英成的回归，停牌了700多天的佳兆业在一次性发布了2014年至2016年之间积欠的5份业绩报告，终于在2017年3月27日，获得了复牌的机会。 此前接近完成对佳兆业收购的融创董事长孙宏斌曾预言：“佳兆业复不了牌，它的年报永远出不来。”而在公众面前消失三年的郭英成公开现身后感慨：“我们发现我们的命真的很好，运气也不错。公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源，特别是土地，这是最大的关键。” 然而就在这两年间，万科、恒大等公司已经成为房企的第一梯队。刚刚复牌的佳兆业还在为自己的债务操碎了心。 为了解决650亿的债务问题，佳兆业向众多金融机构求救，最后中信银行、平安银行、信达资产、中植系等金融机构出手相救，盘活重启了被封项目，也让旧改项目的后续开发得以进行。 但是，这样的救助也不是免费的，上述的金融机构多以股权投资的方式，入股了佳兆业旗下的多个项目。比如，中信信托通过持有佳兆业旗下鸿利金融99%股权，间接拿到佳兆业位于南山蛇口东角头一宗17万平方米的土地权益。平安与佳兆业设立了嘉兴平佳公司，并介入佳兆业深圳横岗等多个旧改项目；而信达与佳兆业合作成立的私募基金，并介入佳兆业位于深圳龙岗区坂田街道的旧改项目。 然而即便如此，佳兆业集团的负债率依然很高。 据佳兆业集团年报显示，截至2017年底，其资产负债率高达85.9%，总借款约1112亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还，约179亿元须于1-2年内偿还。此外，还有大额境外债将在2020年迎来第一批偿还期。今年5月，佳兆业又被曝光拖欠4亿元的股权转让款。 这一负债情况，在2018年公布的中报中并未得到过多的好转，报告期内，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还，公司主体资产负债率同比下降了2.02个百分点后，依然高达84.96%，而净负债率在大幅下降42个百分点之后，依然高达258%。 根据佳兆业的中报数据显示，其业务依然聚焦于一二线城市，截至2018年6月底，佳兆业的全国总土储约为2216万平方米，其中87%位于一、二线城市。在2018年上半年合约销售的分布中，大湾区的旧改项目成为销售主力，贡献达到了55%。 不争的事实是，目前一二线城市的地价已经居高不下。而从今年年初就有不少声音表示，佳兆业的“旧改土地”是佳兆业未来的护城河。 在大湾区之后，拓展市场成为佳兆业的当务之急。 困在西安城改的“坑”中 2017年8月，佳兆业地产西安公司正式成立，首个运作对象就是王家棚旧村改造项目。 2018年6月，“新时代 新经济 新西安——2018香港—西安投资环境推介会暨重点项目签约仪式”在香港举行。会上，西安市政府与香港企业代表签署22个重大项目协议，其中就包括与佳兆业集团签署的阎良佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目。 据悉，佳兆业还决意扩大在西安的投资布局，并且预计未来几年会有达到数千亿元的投资。 只是没想到在第一个项目上，佳兆业就遇到了困境。 城改项目离不开当地政府的支持。就佳兆业而言，之所以能成为深圳的“旧改王”，也是得益于深圳市出台的政策的推动。而西安的情况却有些复杂，在《2017年中国地方政府信用综合质量排序》中，西安地方主体负债率常年在150%左右，偿债风险值在各大主要城市中排名倒数第6位。 而这似乎就是棚改最忌讳的事。地方政府货币化安置能力不足，合作企业必须诉诸银行，虽然货币化安置贷款难度不高，利息不高，但依然有需要偿还的一天。 目前，佳兆业已经深陷在王家棚村的项目中，如果西安的首个项目推进不利，势必也会影响到未来佳兆业在西安乃至整个西北的发展。[详情]
“烂尾楼改造专业户”遭村委会搅浑水？佳兆业VS兴正元“血溅”西安 时间财经李洪力 2018年12月30日凌晨，一支约四五百人的队伍携载数辆大型铲车、挖掘机来到王家棚项目东门，对施工现场进行大规模破坏，据现场目击者称，西安兴正元的强势进驻造成了佳兆业西安公司董事长都基凯以及多名村民受伤。 西安市未央区草滩地区东北方向的王家棚村上演这场武打片段，故事的两位主角分别为西安兴正元地产开发有限公司（简称西安兴正元）和佳兆业，双方围绕王家棚项目开发权的又一次正面交锋。 佳兆业向媒体介绍，“佳兆业集团强烈谴责兴正元公司暴力冲击项目、打伤无辜村民及我司员工的恶劣行为，我司正在积极寻求合法合规的途径解决此事，相信西安市政府、未央区政府能够公平公正的处理好该问题。” 西安兴正元是一家名不见经传的西安本地房企。公开资料显示，它成立于1993年，注册资本3000万元，其开发的兴正元广场曾是西安最大的纯商业单体建筑，总建筑面积26万平方米。实际控制人为郑兴，他于2017年担任陕西省工商联副主席，陕西省第十届政协委员、陕西省第十三届人民代表大会代表。 佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，就在这一年佳兆业开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼而一炮而红，逐步发展为一家大型综合性地产企业，2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，业内冠以“烂尾楼改造专业户”和“旧改专家”的名号。并于2009年在香港联合交易所主板上市，2011年中国房地产百强企业三十强。 佳兆业与西安兴正元“混战”并非首次。双方已多次对簿公堂，一审佳兆业胜诉，二审西安兴正元胜诉。目前，佳兆业还在上诉过程中，尚无定论。 佳兆业此次陷入开发权风波的源头也是因为烂尾楼项目。王家棚项目原本是由西安市新里程投资有限公司承办的，后来此公司现金流出现问题，一直搁浅，佳兆业收购西安新里程后，离奇的是西安未央湖街道办、王家棚村两委会单方面解除协议，又进行了二次招商，最终确定了西安兴正元为该项目的开发商。 相关法律人士对时间财经表示，村委会单方面解除与新里程签订的合作协议是否符合程序需进一步考证，西安未央湖街道办、王家棚村两委会对该项目二次招标是否符合程序也需进一步考证。其中，西安未央湖街道办、王家棚村两委会扮演了重要角色。 谁在搅浑水？ 该事件要从10年前的城中村改造说起。 2009年，王家棚村获准实施城中村改造，涉及村民540户，2039人。2011年，西安市新里程投资有限公司（简称西安新里程）被确认为王家棚项目改造主体。 当年，王家棚村获得西安市城中村改造办公室市城改发【2009】221号文《关于未央区王家棚村城中村改造方案的批复》，投资主体为西安新里程投资有限公司。 按照正常的拆迁流程，投资方应该在2010年12月底前完成整村拆除，拆完将建立起整齐的楼宇、双语幼儿园以及其他居民配套，然而美丽的蓝景就此破灭。 据媒体报道，2015年西安新里程实际控制人孙瑞林去世，公司现金流断裂，导致拆迁工作停滞，村民无法领到过渡费，项目更成为一盘散沙，只能由政府垫付村民的救济金。 为解决王家棚项目问题，西安新里程引进旧城改造专家佳兆业作为合作方。2017年8月4日，双方正式签约将国民信托持有的西安新里程公司88.89%的股份转让至佳兆业。 据了解，佳兆业接盘后，仅用24天即解决500余户村民拖欠8年之久的过渡费。目前，累计350多户村民已领取过渡费超过7000万元，佳兆业不仅补发原股东拖欠3年多的过渡费，而且提前将过渡费发放至2019年。 离奇的是，佳兆业集团接盘后的第三天，王家棚村两委会向新里程公司送达通知，单方面解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》。 2017年8月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发《王家棚村城改项目招商方案》，开始启动该城改项目的二次招商。深圳佳兆业集团、陕西荣民集团和西安兴正元地产开发有限公司开始角逐。最终，西安兴正元获胜，但这一结果引来多方质疑。 据村民向媒体介绍，通过了解除协议和招商方案的王家棚村代表大会均没有通知全体村民。2017年9月16日，王家棚村民自发组织召开全体村民会议，撤销王家棚村两委会9月8日的招商决定，撤销王家棚村两委会8月7日解除与新里程合作协议的决议。 上述法律人士认为，村民对二次招标活动、中标结果均表示不知情，全村1300名村民有知情权、参与权、监督权和决定权。 在2018年的最后一天，也就是该事件发生的第二天，未央区召开王家棚村城改回迁安置工作专题推进会，确保2019年3月底全面启动安置楼建设；同时，对城改回迁过程中涉黑涉诉问题，依法依规严肃处置。 疑云重重 纵观整个事件的始末，佳兆业与兴正元到底孰是孰非？对此，无法下结论。但王家棚村两委会在其中是一个主要的角色。 据村民介绍，2017年8月以前，王家棚村城改无人问津。现有大品牌开发商接手后，不仅第一时间发放了拖欠的过渡费，并且去他们公司考察过，对他们的村民利益至上做法和回迁房的品质非常认可。早点让有实力的开发商来改造王家棚村，也许我们早就回迁了。 那么疑问来了，既然有大品牌开发商前来接盘，西安未央湖街道办、王家棚村两委会为何偏偏在佳兆业入场后便启动二次招标。西安未央湖街道办、王家棚村两委会对该项目二次招标是否符合程序？ 从品牌影响力、公司资金实力远远胜过这家名不见经传的兴正元，为何在二次招标中，兴正元能够顺利中标。 值得一提的是，按照规定，投标单位需向街办指定账户打入监管资金4亿元，但仅打款2亿多元的兴正元却偏偏成为中标者。 兴正元与两委会的微妙的关系引起了外界的质疑。 据华夏时报报道，12月31日，王家棚200多名村民提交的关于《兴正元公司操控贿选王家棚村委会及组织黑恶势力强夺王家棚城改项目场地》的实名举报信。据称12月30日冲突事件中，西安兴正元在冲击王家棚项目场地时使用挖掘机拆除了场地部分围墙，推翻了场内8个活动板房，造成多名村民受伤。 此外，该举报信还称，西安兴正元操纵了2018年6月23日王家棚村委会选举工作，以从城改项目中谋取利益。 如果这封举报信陈述为真，西安兴正元与两委会或许真的要遭殃了。 据了解，正在推进2020年前绕城高速内棚户区、城中村“三年清零”计划的西安，在接下来2年时间必然会面对众多棚户区、城中村的改造，需要一大批有实力的企业参与到西安的棚改、城改中来。棚改、城改的周期性，以及对资金的压力，很明显是很多本土房企无法承担的，最终还是需要一大批有实力的大牌房企参与。 业内人士认为，如果说此次王家棚改造项目的争夺无法得到公平、合理的解决，必然会影响到品牌企业参与西安棚改、城改的积极性。对于城中村改造中的村民来说，当城市更新的趋势已经无法逆转的时候，最重要的是补偿能否最大化、安置过渡费能否按时足额发放、安置房能否早点交付。（时间财经李洪力）[详情]
佳兆业、兴正元争夺王家棚！西安城改争夺战的背后需要思考什么？ 来源： 地产房剑 佳兆业和兴正元正在争夺王家棚改造项目，这在西安地产圈已经是公开的秘密。 只是，这两周这个秘密公开化了。 2019年元旦前夕，一篇关于佳兆业、兴正元在王家棚改造项目争夺中，佳兆业西安公司相关负责人被打的文章，在微信朋友圈传播； 今天（1月3日），《华商报》A3版刊登了一个整版的标题为“兴正元依然进驻王家棚，村民安置楼建设工程正式启动”的软文广告。 至此，双方在该项目的争夺正式公开化。 王家棚城改项目的争夺，其实很简单： 2009年，王家棚获得城改批复；2011年，西安市新里程投资有限公司被确定为王家棚改造主体，开始实施改造；2013年，新里城公司资金链断裂；2015年2月后，村民的过渡安置费停止发放。 转折点发生在2017年8月。 2017年8月7日，王家棚村两委会向西安新里程发出解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书。并于2017年8月31日，启动王家棚改造二次招商。 但对于与新里城公司解除改造协议、启动二次招商，“旧改专家”佳兆业表示不服。因为，在2017年8月4日，佳兆业收购了西安新里程88.89%股权，随后全面接手项目管理工作，推动项目复工。 参加二次招商的企业除了佳兆业、西安兴正元外，还有陕西荣民集团，最终确定了西安兴正元地产开发公司为王家棚村新进开发商。 对于二次招商结果，村民、佳兆业、荣民，均表示不服，认为招标过程涉嫌违规操作。 由此就有了佳兆业和兴正元在王家棚改造项目中的争夺。 在这个项目争夺过程中，佳兆业接手王家棚项目后，向350多户村民发放了超过7000万元过渡费，不仅补发了此前拖欠3年多的过渡费，而且提前将过渡费发放至2019年， 并且还解决了王家棚项目的债权债务和法律诉讼问题，与相关权益人洽谈达成合作意愿和解决方案，其中一次性偿还了陕西五建垫付的8000万元工程款。 而在人民网地方领导留言板上，西安市政府官方关于王家棚项目的解释称，“兴正元公司进驻该项目后，一是已向村民发放过渡费7500余万元，过渡费已发放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群众自愿的前提下，优先给每户群众‘一户一套房’用于群众自住，满足不低于50%货币化安置率的要求和承诺，已梳理现房房源和期房房源400余套，并制定了选房方案，目前部分村民已选择房屋登记和货币化安置，该项工作还在进行中。” 2018年12月30日，也就是在王家棚改造项目奠基前夕，围绕项目控制权，佳兆业、兴正元双方在工地上发生了冲突。 由此就有了最近一周双方矛盾的公开化。 佳兆业、兴正元所争夺的王家棚改造项目，录属于未央区管辖范围。 该项目西侧紧邻未央湖，东侧紧邻浐灞生态区，东侧周边的地块也正是传言中的西安万达城项目用地。地块所在区域，属于未央湖别墅区，周边有多个别墅项目分布。 2018年9月，央企中国金茂以7.77亿元摘得浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西117.379亩住宅、商服用地，容积率1.2-1.5，折合地价662万元/亩，楼面价6621元/平米。 中国金茂所摘得的地块，位于王家棚改造项目南侧。由此可见王家棚改造项目的区位价值所在！由此也就不难理解佳兆业、兴正元争夺该项目控制权的原因所在了。 王家棚改造项目到底有多少不可告知的秘密？对此，我们不知道。 佳兆业与兴正元到底孰是孰非？对此，我们也不能下结论。 但可以肯定的是，正在推进2020年前绕城高速内棚户区、城中村“三年清零”计划的西安，在接下来2年时间必然会面对众多棚户区、城中村的改造，需要一大批有实力的企业参与到西安的棚改、城改中来。棚改、城改的周期性，以及对资金的压力，很明显是很多本土房企无法承担的，最终还是需要一大批有实力的大牌房企参与。 如果说此次王家棚改造项目的争夺无法得到公平、合理的解决，必然会影响到品牌企业参与西安棚改、城改的积极性。 此前，在西安已经有几家全国性大牌地产企业受困于西安棚改、城改的复杂性，例如：已经流产的金地大寨路项目（金地·格林格林）。而这一次，全国“旧改专家”佳兆业在西安涉足的第一个项目，同样受挫于西安城改。由此，必然很可能影响到佳兆业在西安的继续投资规模。 除此之外，从2017年到2018年，西安市场上多个原计划入市的新盘一直没能入市，也与其城改的复杂性有关。这种复杂性既包括土地转性、村民安置，也包括规划调整、手续办理等等。 而在这个过程中，对于城中村改造中的村民来说，当城市更新的趋势已经无法逆转的时候，最重要的是补偿能否最大化、安置过渡费能否按时足额发放、安置房能否早点交付。[详情]
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