任泽平：关于预售制改革的几个关键问题_新浪财经

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　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。

　　当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重大措施。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》《全球房地产》）

　　3、购房者的预售监管资金去哪了？楼盘烂尾，归根结底两个字：“没钱”——没钱付工程款。按规定，楼盘预售款应进入监管账户，资金要专款专用于楼盘建设，以保障交楼。但事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。

　　那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。

　　比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。

　　还有再比如，地方和银行在抽调预售款监管账户资金上为房企“开绿灯”。

　　通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　未来随着房地产告别短缺的大开发时代，进入存量时代，供求关系改变，以后不必再通过高杠杆高周转的方式快速建房子，房地产应该从高速增长转向高质量发展，在降低负债风险、降低烂尾风险的同时，提升工程质量、房屋质量、装修质量，以购房客户为中心重新设计住房制度，房企、银行、地方政府等各方加强严格的预售资金监管和房屋建设质量监管。

　　长远看逐步取消对购房者单方面不公平的预售制度（购房者单方面承受按期不能交房、装修标准打折等风险），改为现房销售，并配套长效机制，即城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税，进而实现房地产长期平稳健康发展，老百姓安居乐业，社会长治久安。这对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。

　　4、有观点认为现房销售对房企不利，这是一种误读，对于好的房企、对于建筑质量高的房企、对于稳健经营的房企是重大利好，对激进、不诚信、建筑质量不高的房企是重大利空，有助于良币驱逐劣币，实现行业的良性健康发展。更何况预售制本身就是98年房改时的权宜之计，也不是国际普遍现象。

　　对于绝大部分商品，一手交钱，一手交货，天经地义，房子也一样，只有这样，房企才会竞争做好产品，老百姓才能安心买房，金融风险才能从根本上化解。

　　5、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。

　　但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。

　　所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。

　　客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制，长短结合。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　6、保交楼保民生是当前的当务之急，取消预售制则是长期大势所趋

　　短期看，当务之急是建立风险防控机制、加强资金监管、保交楼、保民生，长期看，不如借机逐渐取消预售制，适时改为现房销售。

　　客观讲，预售制有一定历史阶段性，但现在中国住房进入存量时代，取消预售制有助于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。当然，这是系统工程，不是只取消预售制就可解决问题，需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制，长短结合。

　　短期稳房市措施：当前房地产复苏基础并不牢固，在坚持“房住不炒”前提下，各地应继续因城施策适度松绑偏紧调控政策，促进房地产市场信心恢复，促进软着陆。

　　1）适当降低人口流入地区限购门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。

　　2）适度松绑二手房限价政策。部分热点城市仍实行二手房贷款限价政策，银行按相关部门规定参考价给购房者贷款，参考价仅是市场价的7-8折，居民合理贷款额度明显受限。

　　3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。

　　4）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企银行贷款进行展期，缓解短期现金流压力。给予优质房企合理并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险传染与扩大。支持金融机构市场化参与房企不良资产化解、保交楼，创设一些金融工具。

　　5）加强资金监管，严格要求房企与监管机构、监管银行签订监管协议，对信用不同的房企实行差别化资金监管额度，按照工程进度支取相应比例资金。

　　7、启动二次房改：长期住房制度改革的四大关键

　　根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。

　　一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。