开年房企生存调查: 销售低迷资金链承压 融资飙升超2100亿
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在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下,销售低迷的房企资金链继续承压。
2018年底货币政策稍微宽松,让大部分地产公司过了个还不错的春节。但他们仍然不能对2019年掉以轻心。
春节后,楼市逐渐步入正轨,但房企销售不振。中原地产数据显示,截至2月13日,30家企业年内销售总计3189.4亿元,同比2018年同期的3574.76亿元,下调了11%。
现金回笼不理想的房企,资金链依然承压。另有数据显示,2019年是房企的偿债高峰年,需偿还债务在万亿以上。
1月至今,随着紧缩政策触底,融资环境稍有宽松,房企迎来一段“融资窗口期”,主流房企纷纷抓住机会发债融资,合计金额已超过2100亿。不过,各家公司的融资利率出现了明显分化。
据21世纪经济报道记者调查,2018年除了万科等少数公司外,房企的回款完成情况并不乐观,加之2019年三四线市场明显回落,一二线严格受限,销售有效市场收窄,房企依然面临较大的资金压力。
不乐观的销售
2019年伊始,延续去年三季度以来的增速放缓,房企销售出现了全面下行。
据克而瑞数据,1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%,权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。
对于2019开年销售表现的低迷,华创证券分析,主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱;而东北证券(8.020, 0.00, 0.00%)认为,当前需求端疲软也是主要原因之一。
长江证券(6.500, -0.01, -0.15%)报告则表示,三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响,购买力提前透支。返乡置业退烧,叠加改善类等需求自然回落,导致房企在1月的销售额有所下滑。
此前,春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温,成为影响销售业绩的重要因素之一。
中国指数研究院周报指出,春节期间(2月4日-10日),重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%,其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。
在整体销售低迷中,房企之间的情况亦各有不同。佳兆业集团经济研究院院长刘策表示,2019年1月份,大型龙头企业受战略调整影响,出现销售分化现象。
“三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅,销售降速明显。万科公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,同比下降了28.21%;碧桂园仅公布了权益金额,为330.7亿元,中原地产测算,碧桂园出现28.1%的同比跌幅;而恒大在1月拿下431.7亿元,同比下降达32.9%。
而像华润置地、中海、保利等国企央企,表现突出。公告显示,华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元,按年增长46.6%;保利则实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。
相比大型房企,中型房企的表现较好。亿翰智库数据显示,阳光城(0.370, 0.00, 0.00%)、金地、中南建设(0.560, 0.00, 0.00%)、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。
2019年1月,阳光城实现销售金额118.1亿元,同比增长31%;金地实现签约金额106.3亿元,同比上升31.02%;中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元,比上年同期增长34%。
中原地产首席分析师张大伟指出,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。
在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下,销售低迷的房企资金链继续承压。
抢占融资“窗口期”
1月业绩显示,房企的“寒冬”威胁还未过去,销售回款乏力、最核心的现金流来源受制。
另一厢,部分房企还在积极拿地。如1月21日,融创中国公告,拟以股权收购方式,拿下泛海控股(0.380, 0.00, 0.00%)旗下位于北京和上海的两宗土地,总建筑面积合计约为130万平方米。与此同时,多家房企在进行股权收购圈地。
土地成本也在不断上升。东北证券指出,1月一、二、三线城市土地成交溢价率为16.41%、5.68%、11.74%。一线城市土地市场有所回暖,带动土地成交、溢价率的上升。
对房企而言,幸运的是近期融资环境有所改善。中原地产数据显示,一月以来,房地产企业融资计划实施井喷,公布的总额已经近90多起,合计金额超过2100亿,刷新最近一年多来的融资月度新高。
据21世纪经济报道不完全统计,1月份以来已经有多达60份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告,涉及上市房企25家,合计融资金额逾30亿美元。
仅2月13、14日两天,房企融资计划已经超过35亿美元。时代中国、世茂、融创、中海便分别发布了5亿美元、10亿美元、8亿美元、35亿人民币的融资公告。
总体来看,房地产2018年底以来较为宽松的融资环境在延续。表现在于,部分房企资金成本有所下调,特别是国内房企融资的企业债等,相比前期有所降低。
记者查阅近期融资公告发现,境内发债成功的企业多为评级AA+及以上的大中型房企。龙头房企的公司债融资成本基本在4-5%左右,但小型房企仍难掩资金链压力。
如2月单笔发行规模最大的为美的置业发行的2+1年期限的30.6亿元公司债,利率仅为5.30%。
部分房企如越秀金控(6.670, -0.05, -0.74%),融资总额6亿元、票面利率仅分别为3.6%、3.58%。金隅集团(1.700, 0.00, 0.00%)的20亿元公司债券则于1月22日上市,最高利率仅4.07%。
相对而言,海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率波动。如正荣地产2月12日公告称发行2.3亿美元优先票据,利率达9.80%,部分房企海外融资成本达到10%以上。
此外,部分房企评级有所变动。如新城控股(12.320, -0.20, -1.60%)、融信等主体评级分别由AA上升至AAA、A+上升至AAA+。
对不那么缺钱的大型房企而言,融资是未雨绸缪,为了避免未来的资金面再次收紧,以及逆市抄底;而对中小房企来说,近期的融资宽松可能是“雪中送炭”,即使利率很高也要多拿到一些钱。
不过,这种宽松可能并不长久,融资窗口期随时有可能关闭。深圳一开发商人士认为,今年,监管层仍严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。
龙湖有关人士指出,今年房企应抓住市场的各类窗口期,融资、销售、收购等等,这需要敏锐的市场触觉,以及超高的执行力。
(21世纪经济报道 张晓玲 陈靓 孙艺萌)
责任编辑:刘万里 SF014
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股市直播
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徐善武今天 08:50:05
市场全天探底回升,三大指数涨跌不一。沪深两市全天成交额1.76万亿,较上个交易日放量356亿。盘面上,市场热点快速轮动,个股涨多跌少,全市场超3300只个股上涨。从板块来看,AI眼镜概念股再度爆发,机器人(sz300024)概念股维持强势。盘面的情况异常的复杂 多空双方激战的非常厉害,两市的成交额比上一个交易日放量350亿。从早盘我们可以看到港股恒生指数出现了明显的低开,其实今天是最容易出现调整的一天。但是也正是在这种调整预期比较大的情况下,我们看到市场迅速地出现了增量资金,昨天我们看到市场是明显大幅缩量的,但是今天成交量突然就出现了增加。我感觉确实有一只“神秘的大手”在不停地平衡着市场。这几天主力就是在压指数上下巨震吸筹码,每天都是在盘中高抛低吸,早上拉高散户追,下午杀跌散户离场。多空双杀。明天早上应该还会先继续震荡洗筹码,洗完了还要继续创新高,所以明天早上低开是机会,高开不要追。而是防冲高回落。现在的A股市场走势比较纠结,港股恒指反弹也有转弱的迹象,而且市场看空的情绪也开始比较高了,这会给股民散户营造出要大跌的感觉。但是从汇率市场来看,今天人民币汇率保持在7.26附近,近期有一定的稳定升值,从量的角度来看,持续破1.5万亿,今天有望突破1.8万亿成交额;政策来看,当前稳定外资信心,多部门围绕资本市场改革继续发力,央行持续释放出货币政策宽松的信号。一方面是从表象营造出走弱的迹象,另一方面则是高层本质上要改变A股市场,活跃资本市场,所以股民朋友到底该相信哪个?我觉得还是要以量为主,虽然说内资主力机构有时候会大幅的流出,但是每一次的走弱或者跳水,基本上都是短期内被化解,这就说明神秘力量对于市场的支撑是有效的。 -
北京红竹今天 07:48:31
3、1.76万亿每天都保持1.5万亿以上,市场的活跃度很简单,该交易就交易,只是别激进,别追高,追着资金玩就行。上涨3377家,下跌1842家,涨停106家,跌停1家。情绪还是没问题的,掌握好节奏。这几天人形机器人(sz300024)大方向没问题,短期别追高,可以把目光放到DS上。特别是滞涨调整到20日线附近的,人形机器人(sz300024)如何出现洗盘,资金就有可能跷跷板,DS和人形机器人(sz300024)一来一回的。另外,咱们第三个方向铜缆指数即将新高,如果找不到DS里面的品种,可以看看铜缆。 -
北京红竹今天 07:48:27
2、创业板挺有意思恒生科技指数最有性价比,日线级别上涨段还没完成,波段反弹结束盯好5394点。科创50目前就是个中阴阶段,一个震荡结构,可上可下。排第三的就是这创业板了,假如它不新高,继续回落跌破2173点,也没什么波动反弹结束信号,直接进入三十分钟级别二买区间。这么说可能有同学不清楚怎么回事,晚上直播我拿图展示下,就清楚了。我要表达的意思,就是指数回落可以有,但还是洗盘,别太担心。 -
北京红竹今天 07:48:21
1、提示个洗盘预期我这里用的是洗盘,不是大风险。那个品种呢?当然是一直关注的品种,人形机器人(sz300024)这两天它绝对是每个人都谈论的话题,人声鼎沸呀,上周五高位股资金筹码松动,资金切换到了滞涨品种,这两天滞涨品种补涨,涨的是那叫一个欢。本周在小课中讲解的几个案例全部大涨,昨晚小课新讲解的领益智造(sz002600)盘中创出新高,上海电气(sh601727)盘中也碰了一下涨停。滞涨品种一旦也补涨到位,那就要注意获利了结的资金兑现,出现一波洗盘。还有个逻辑,就是人形机器人(sz300024)大级别向上没问题,也没有看到任何风险,只是五分钟级别上涨已经有2个中枢了,一旦三买形成并且跌破,洗盘一波还是可以有的。具体走势图晚上直播和大家讲解。大白话,洗盘可以有,大风险没有,别追高。 -
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