绿景白石洲10年旧改路：预计2022年将入市

深圳深南大道一路向西，距离中国国内第2个四线换乘站车公庙地铁站J出口50米处，一栋62层高的NEO大厦，拥有观赏香蜜湖最佳视角。

这座大厦的主人——绿景(0095.HK)，被称为深圳旧改专家。1995年成立，拥有20年的旧改经验，操盘20余个旧改项目，公司主要项目均以参与旧改得来。2019年公司毛利率高达64.2%，为行业之最。

3月30日下午，绿景举行2019年全年业绩发布会。截至2019年12月31日止，公司实现收入69.02亿元人民币，同比增长52.85%；毛利44.30亿元，同比增长64.93%，毛利率为64.2%。 超高的毛利率背后，是这家公司极具特色的业务模式。绿景在深圳拥有的其中一个旧改项目，或许是别人家在深圳一辈子也达不到的量级。 这个牵动千万深圳人的旧改项目，绿景跟了十年，今年终于迎来了全军出击的关键时刻。 

白石洲旧改有望2022年后入市

白石洲项目是深圳市乃至中国大陆都在关注的重点旧改项目。 

“我们一期签约率已完成大部分，整个项目同步启动谈判工作，目前进展比预期还顺利。预计今年底或明年初，一期工程谈判拆迁工作可以完成，实现主体确认后进行开工建设，预计18-24个月的建设周期，能达到预售条件。” 绿景（中国）行政总裁兼执行董事唐寿春回应乐居，表示项目目前进展比公司预期的还要快。 

白石洲旧改项目地理位置十分优越。位于深圳市南山区沙河街道沙河五村片区，传统定义的白石洲片区，在深圳传统豪华区华侨城片区，西接南山高新技术园，紧邻深圳城市主轴线深南大道。 

项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。 

据绿景今日公开资料显示，白石洲旧改项目计容开发面积达到358万平方米，开发周期约8-10年，共分三期开发。 

据了解，白石洲旧改一共涉及4000多户，1500多栋楼，旧改之后，该片区将迎来质变。 

过去十年，项目一有风吹草动，都能在市场掀起波浪。近两年不断有好消息传来，项目已于2014年纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划，2016年，绿景集团与白石洲股份公司签订合作协议，后续股东大会通过了白石洲集体物业拆迁补偿安置事宜，并于2017年达成协议。 

2018年12月28日，项目专项规划获得正式批复，同时启动私人物业补偿协议签订工作，项目实施主体确认后将进入全面建设阶段，项目建成后或成为深圳乃至全国核心城市范围总建筑面积最大的旧改项目。 

乐居曾经在2015留过相关的影集，现在已经完全变样，而且质变在即。

绿景挑战：投入需千亿，建面超300万平方

不少人羡慕绿景白石洲项目进入摘果实阶段，但忘了实际上绿景跟进该项目长达十年之久。据市场业内人士预测，该项目投入至少需千亿级别。 

执行董事叶兴安表示，“做旧改项目，前期最重要的并非是资金成本的付出，而是大量的精力与时间投入，公司的战略、体制、人员组织架构各方面都要形成一股合力，对旧改项目起到支持作用。” 

十年的不离不弃，绿景在这过程中协助白石洲村委完成了改造前的各项工作，作为深圳最大的城中村之一的白石洲存在大量的违建与安全隐患。此次疫情突如其来，绿景也协助村委及各业主做好防范工作，得到认可。 

但毕竟绿景没有操盘过如此大体量的项目，项目需要投入近千亿资金，面对外界对绿景操盘实力与资金情况的担忧，绿景方面则表示对项目的开发信心十足。 

绿景表示，在资金方面已经做好了充分的安排。一期的启动资金已经到位，开发贷、拆迁贷的授信已经启动。项目分三期开发，会启动滚动开发的模式，通过一期的销售回款再投入二期的开发中，预计项目整体将在8-10年完成。 

“我们请了世界顶尖的设计与技术团队，也去国外发达国家进行多次长期的考察，通过全球资源的整合，与华为、联通进行战略合作，系统的布局了白石洲智慧新城区的总体规划。通过物联网、大数据、云计算、人工智能等高新科技，把白石洲项目搭建起一个数据筑底的全新城市生活场景。”叶兴安回应乐居，称集团将运用全球最顶级的资源，请最专业的团队，实现项目的最优化。 

3月16日，绿景中国发布公告称，与中国联通深圳市分公司、深圳景悦科技订立战略合作协议的公告，以白石洲城市更新项目为基础，共同为该项目提供智能城区相关的技术支持及服务。这意味着绿景中国发展智慧新城的愿景并非纸上谈兵，而是正在逐步兑现。 

旧改项目超高毛利率，但难以复制

像白石洲这样的旧改项目，不仅仅是造富原始村民，对于开发商而言存在的利润空间更加可观。通过市场招拍挂拿地建设的项目，能达到10-15%的利润率已是不错，近年由于地价增长速度，行业的毛利率持续走底。 

报告显示，绿景集团开发主要布局在深圳、珠海和香港等大湾区核心城市的房地产项目，房地产开发与销售所产生的收益约为59.62亿元，同比上升约62.7%。公司的收入与毛利率连续两年都超过50%的增长。 

优质城市的土地早已成稀缺资源，就如深圳，一年才几块住宅用地出让，全国开发商都来争得头破血流，面粉贵过面包的情况一再发生。行业进入存量房时代，旧改成为开发商不得不涉及的领域。旧改一旦成功，能够提前以超低成本锁定地价，以及通过改变容积率实现更大的项目溢价。 

但旧改是个硬骨头，如果技术不好，会有崩牙的危险。就如深圳的益田木头龙项目，12年心酸旧改路，曾经有多少期待的眼神，后来就引发了多少市场唏嘘。 

1995，绿景开始进入房地产开发领域，位于深圳布吉的绿景山庄项目，也是公司开发的首个房地产旧改项目。 

1998-2008年，绿景通过城市更新，在深圳完成多个深受市场欢迎的高端地产项目，包括“绿景山庄”、“蓝湾半岛”、“中城天邑”等，并在珠海开发了高端海景别墅标杆项目“凤凰山一号”。 

旧改经验可以分享，但基本难以复制。绿景专注一手旧改，即直接跟村股份公司合作，而非通过其他居间公司收购的二手旧改，也很少碰及以散户为主的老旧小区。“对于旧改项目，我们有自己的测算模型以及评估，做旧改，就像煲汤，除了原材料要好，更考验厨师的技术。”唐寿春表示。 

绿景通过与控股股东联动合作实现一二级联动，灵活扩展土地储备。模式上是由绿景集团负责前期种树，实现项目的资源整合、梳理、孵化及一级开发，待条件成熟后，再注入上市公司，由上市公司来摘果收成。

这种土地获取模式对上市公司而言具有明显的优势：

一是，公司可以减轻财务成本，毕竟土地储备需要大量的资金支持；

二是，规避旧改项目前期的不确定性风险；

三是，旧改土地成本低，公司可获得高毛利率。

据绿景透露，绿景集团目前在大湾区核心城市拥有土储约1500万平方米（待注入上市公司土储），其中40%在深圳。 

业绩保持增长，毛利率维持在高位。升级发展战略，打造智慧新城，旧改土储资源丰富。绿景的优势明显，但行业依然是以规模论英雄，看排名的时代，这关系到企业的融资、品牌、溢价能力等。 

小而美的企业都有自己独特的生存之道，但在不确定的大环境下，如何确保旧改项目顺利兑现，即使对旧改专家绿景而言，也绝不是一件易事，旧改要做的努力太多，但所有顺应人类对美好生活向往的努力，我们都应该支持。

作者 | 温姑娘