[房企TOP50]万科:销售增速掉队 融资成本升高明显

[房企TOP50]万科:销售增速掉队 融资成本升高明显
2019年06月11日 15:54 新浪财经

  重磅发布!2019新浪财经上市房企价值榜TOP50

  [房企TOP50]万科:销售增速掉队 融资成本升高明显

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  新浪财经上市公司研究院  大眼楼管/肖恩

  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

  万科企业股份有限公司成立于1984年,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商,公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。万科位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第4位,其中公司规模效应方面明显,和碧桂园等并列第1位;运营发展方面表现相对迟缓,位列33位;而盈利能力方面在TOP50中表现尚好,位列9位;万科的财务表现一直较为稳健且可靠,位列第15位。

  规模:土储货值已掉到第五位  收入增速表现一般

  据克而瑞及公司公告数据,万科在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为2540.6、6069.2、17992亿元,在TOP50房企中分别位列第2、3、5位,头部效应明显。万科多年来销售额一直处在所有房企的首位,自从碧桂园和恒大搭上了“高周转”和三四线大行情的历史机遇,万科又被“万宝之争”耽误了一两年,万科目前的销售规模已明显落后于碧桂园和恒大。由于保利、融创等可售货值的均价较高,万科的储备货值更是掉到了第5位。

  在一定程度上错过了上一轮地产大牛市的情况下,万科近两年的拿地力度不小,就在以恒大为代表的高杠杆房企纷纷减少拿地的背景下,万科在2018年拿地不降反升,超过向来激进的融创中国等居第二。

  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反映的是前两年左右的销售情况,万科营收为2970.8亿元,同比增速为25.2%,在2016大牛市的背景下,这一增速表现较为一般,明显低于体量同样庞大的碧桂园、恒大等。

  截止2018年末,公司的总资金和净资产分别达15285.79亿元、2356.21亿元,净资产规模在所有房企中位列第三位。

  发展:18年销售增速显著靠后  存货周转率下滑至0.28

  万科2018年拿地金额为2541亿元,拿地面积为4681.4万㎡,同比增长9.03%,拿地力度有所提升,而2017年拿地为4293.8万㎡,拿地均价约为5427元/平米,较上年的6066元/平米降低10.5%。万科全年销售面积为4015.6万㎡,销售金额为6069.2亿元,同比增长14.56%,这一增速在TOP50名单中明显靠后,这在很大程度上拉低了万科在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为2.78。总体看,全年的拿地面积依然高于销售面积,可供开发的池子依然在扩大。

  万科的存货周转率表现相对较慢,近十年来均未能超过0.4,由于近期拿地力度大,销售增速相对一般的原因,近两年的存货周转率接连下滑至0.28。

  结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。万科收入储备倍数为7.76(参照的是2018年收入),低于TOP50房企数据均值,而该数值2017年为11.24。

  盈利:盈利能力稳定 股利支付率近年新低

  万科多年来细水长流,公司的盈利能力一直保持稳定且较好的状态。2018年万科销售毛利率为37.48%、销售净利率16.55%、净资产收益率(加权ROE)23.24%,各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。不过,在头部的几家房企中,万科的加权ROE表现一般,比碧桂园、恒大、融创的都要低一些,这跟万科的杠杆率较低有关系,值得注意的是,这是万科除2007年之外最高的ROE表现。

  万科近些年的股利支付率维持在40%左右,而2018年的支付率仅为30.8%,明显低于前几年的平均水平。

  财务:融资成本明显上升 资产负债率历史新高

  万科今年中期平均融资成本较2017年明显提升,为6.25%,甚至略高于TOP50房企平均融资成本均值6.24%,这使得多年来万科保持着财务稳健、融资成本低的印象有所改变。2017年数据显示,万科平均融资成本为5.4%。

  目前万科账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有1884.17亿元,短期债务为792亿元,长期债务为1680亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,万科短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.42,低于TOP50房企数据均值0.69。

  净负债率为30.89%,在TOP50中位列第五低的位置,远低于均值90%。在销售规模前几的头部房企中是最低的。值得注意的是,万科的整体资产负债率却达到了历史最高值的84.59%,公司账面合同负债高达5047亿元,且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市,风险相对可控,财务较为稳健。

责任编辑:公司观察

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