房地产：地产股将获得超额的收益(2)

　　万科A最近10年收入的复合增长率为41.5%，净利润的复合增长率为42.5%，由此可以看出，房地产行业净利润率在中国房地产市场化历程中基本保持了稳定。

　　长期来看，房价上涨的最大受益者不是房地产公司，规模扩张才是推动房地产公司利润增长的真正动力。

　　2、理性回归的销售量更健康

　　我们注意到过去一周全国主要城市的成交量明显回升，日成交数据显示这种回升还在持续。我们最近两周对北京、上海、深圳、广州、厦门等城市楼盘的调研也发现看房者人数也较多，虽然大多数仍存在观望状态，但真实性需求仍在。

　　我们认为去年二、三季度疯狂的成交量难以在今年再现，多数城市今年的成交量在二季度回暖之后也可能低于去年同期，在只要日均成交量达到可售面积1/200-1/300，我们就认为整体市场回归到了健康的水平。

　　我们认为去年底以来房价的调整幅度已经基本到位，初步获得了市场认可，价格开始企稳，二季度的销售量将继续回升。以万科为例，万科在中秋节在上海的特卖会5%的降幅即取得了70%的销售率，说明了目前的价格已经非常接近购房者的心理预期。而上海成交量在3月以来的表现也基本排除了进一步降价的可能性。

　　四大城市住宅销售进度表明，上海目前的销售形势独占鳌头，其他三地随成交还不是很活跃，但伴随4月份开始季节性回暖因素进一步显现，楼市交易量很可能回到健康水平。

　　虽然在四大城市中，广州楼市观望气氛最为浓厚，但性价比高的楼盘仍然很受市场的追捧。3月16日开盘的保利心语花园二期均价18000元/平米左右，高于去年6月尾盘约16000元/平米的售价，低于周边在售楼盘均价约10%，开盘的186套房源已经售出约90%。目前广州整体均价已经在去年高点的基础上回调20%左右，我们在3月15、16日对位于广州的万科A和保利地产主要楼盘的实地调研中也发现看楼人数较多，已经超出了现场销售人员的接待能力。在售价走稳以及小幅折扣的刺激之下，大量的观望盘有望逐步进入市场，广州楼市也将逐渐从低迷中恢复。不过相对其他市场而言，我们认为广州楼市需要的恢复期可能稍长。

　　4、供求关系和地产商资金链决定房价调整压力不大

　　供求关系以及开发商资金连也是决定房价下调空间的主要因素。2007年底，由于购房者以及开发商对楼市过分乐观的预期，恐慌性购房和恐慌性购地的状况屡见不鲜。再加上政府从06年开始有意识适当增加土地供给，平抑房价，07年下半年土地购置面积增速反弹。但我们认为这种局面在08年不会重现，一方面是开发商对楼市的未来回归理性，另一方面，主要城市土地供应也没有进一步放量的迹象。甚至在06、07年1500万公顷的基数上出现了明显回落。

　　从开发增速来看，北京、上海住宅在建和施工面积均出现负增长，在较好的交易量的支撑下，上海房价维持坚挺。而即使北京楼市07年成交不算活跃，但后续供应不足也是开发商不降价的底气。

　　相对而言，广州和深圳07年住宅新开工面积出现了较为明显的增长，不过这种增长是建立在前几年持续供应不足的基础上的。从施工面积而言，两地中长期供应形势并未扭转。不过07年的集中开工会在08年造成阶段性的供应压力，但我们认为，伴随广深楼市的回暖，楼市的将恢复到平衡格局。