房地产：调整获市场认可 将获超额收益

　　兴业证券 王嘉

　　我们观察到各大城市近期住宅成交量稳步恢复，表明之前的价格调整已经初步获得市场认同。在价格企稳、成交恢复的背景下，此前地产股股值水平的超调将逐步得到修正。

　　07年12月以来，地产股经历了估值水平及盈利预期的双降。而我们近期的观察和调研发现房价的调整已经基本得到了市场的认可，成交量正逐渐恢复。我们认为地产股的估值水平的超调有望在二季度被修正，二季度的销售数据也将缓解之前过分悲观的预期。

　　点评:

　　07年底开始，伴随A股估值水平的下滑，以及市场对房地产价格和销售量的担忧，地产板块出现了较大的调整。目前07年市盈率基本与A股整体水平相当，而00年至今平均地产股市盈率是A股的1.4倍，08年地产股利润增速仍将超越市场。在地产股的过渡调整以及二季度地产行业回暖的背景下，地产股二季度将获得超额收益。

　　我们对拆分房地产公司利润增长的因素，发现规模增长对利润增长的贡献在超过60%，涨价带来的贡献不足40%。08年主要房地产公司的计划销售和竣工面积增长60%左右，即便前期房价调整较大的城市目前均价也高于07年全年。销售方面，各大城市环比出现明显的回升，2季度将回归理性轨道，而不是重现去年的疯狂。

　　房价和地价具有周期性，但是房地产行业毛利率和净利润增速周期性明显更弱。房地产的预售制度，以及开发进度管理等措施可以起到缓冲器的作用，从而降低房地产开发企业的波动性。

　　投资于销售分化和安全边际。我们认为二季度销售形势会回暖，但这种回暖并不是07年的整体性疯狂，08年总体供求趋于平衡，销售形势将出现分化，我们建议从项目所在区域、地段以及公司销售策略来选择投资标底，充足的预售款带来安全边际也将对08、09年利润的持续性增长打下坚实基础。维持对万科A、保利地产、华发股份、冠城大通的“强烈推荐”评级，维持对金地集团和招商地产的“推荐”评级。