华发股份：土地储备充足现金流较为充沛

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　　兴业证券 王嘉

　　珠海楼市相对广深较为健康，公司近期销售形势良好，08年业绩高增长已成定局。08公司现金流较为充裕，预计将在跨区域扩张方面取得实质进展。

　　投资要点：

　　公司土地储备充足且成本低廉、区域市场相对健康，现有土地可保证未来3-5年业绩高速增长。08年大量的预售回款以及配股资金到位将使得公司异地扩张方面取得实质性进展，公司将开始从地方性地产商向全国性地产商迈进。

　　珠海楼市明显好于广深地区，华发四季度预售款将近15亿。珠海市1-9月新建商品住宅均价达到5880元/平方米，同比增长55.34%，并且四季度仍然延续了升势。华发世纪城二期在11月下旬开盘，当天售出90%，预售款达到12亿。在央行的二套房贷款新政出台后，珠海楼市成交量虽然也有所下滑，但整体销售情况还算不错，万科金域兰湾二期12月22日开盘，目前已经售出70%，毛坯均价达到1万5左右。

　　公司08年结算项目已经全部预售，基本锁定08年业绩。公司08年主要结算项目包括华发新城四期、华发世纪城一期、中山生态庄园一期、华发九州，目前已经全部售出，公司08年业绩继续高速增长已成定局。

　　08年公司现金流较为充沛，向外扩张方面可能取得较大进展。08年公司有大量项目进入预售期，现金流较为充沛。明年主要预售项目包括华发新城五期(共35万平米)部分、中山生态庄园、华发世纪城二期剩余部分、华发世纪城三期、华发水郡(5万平米)，预计销售回款在50亿以上。另一方面，预计配股资金在25-30亿左右，公司08年的资金状况非常宽裕。公司今年在西南的大城市以及长沙、海南等地看了众多的项目，在目前宏观调控延续的大背景下，08年可能是公司跨区域拿地的极佳时机。

　　不考虑配股，预计公司07-09年EPS为1.06元、2.15元和3.32元，目前股价对应，08、09年市盈率仅17倍和11倍，维持对公司的“强烈推荐”评级。

　　公司土地储备充足且成本低廉、区域市场相对健康，现有土地可保证未来5年业绩高速增长。08年大量的预售回款以及配股资金到位将使得公司异地扩张方面取得实质性进展，公司将开始从地方性地产商向全国性地产商迈进。公司现有项目占地325.5万平米，未结算建筑面积466.9万平米，以目前的市场价格测算，项目最低毛利率在33%以上，平均毛利率在40%左右。07-09年合计结算面积仅110万平米左右，公司未来的持续成长性突出。

　　珠海楼市明显好于广深地区，华发四季度预售款将近15亿。珠海市1-9月新建商品住宅均价达到5880元/平方米，同比增长55.34%，并且四季度仍然延续了升势。华发世纪城二期在11月下旬开盘，当天售出90%，预售款达到12亿。在央行的二套房贷款新政出台后，珠海楼市成交量虽然也有所下滑，但整体销售情况还算不错，万科金域兰湾二期12月22日开盘，目前已经售出70%，毛坯均价达到1万5左右。目前澳门房价在2-3万/平米左右，高档住宅4-5万/平米，珠海楼价与深圳、澳门、香港等相邻城市房价巨大的落差使得珠海楼市具有较高的安全边际。根据珠海市统计局最新的调研数据，70%以上的受访者认为08年珠海房价将稳中有升，市场的信心较广州、深圳等地更为乐观。此外，大量的基础设施建设将进一步提升珠海的城市地位，目前港珠澳大桥的工程招标已经开始，广珠轻轨09年通车后从珠海到广州仅需27分钟，其中珠海的起点站设在拱北，距离华发股份的在售楼盘华发世纪城和华发新城西车程仅3-5分钟。

　　公司08年结算项目已经全部预售，基本锁定08年业绩。截至三季度末，公司的预售账款将近30亿，预计四季度预售款在15亿左右，公司08年主要结算项目包括华发新城四期、华发世纪城一期、中山生态庄园一期、华发九州，目前已经全部售出，公司08年业绩继续高速增长已成定局。

　　08年公司现金流较为充沛，向外扩张方面可能取得较大进展。08年公司有大量项目进入预售期，现金流较为充沛。明年主要预售项目包括华发新城五期(共35万平米)部分、中山生态庄园、华发世纪城二期剩余部分、华发世纪城三期、华发水郡(5万平米)，预计销售回款在50亿以上。另一方面，预计配股资金在25-30亿左右，公司08年的资金状况非常宽裕。公司今年在西南的大城市以及长沙、海南等地看了众多的项目，在目前宏观调控延续的大背景下，08年可能是公司跨区域拿地的极佳时机。

　　不考虑配股，预计公司07-09年EPS为1.06元、2.15元和3.32元，目前股价对应，08、09年市盈率仅17倍和11倍，维持对公司的“强烈推荐”评级。