房地产：后期调控以稳为主开发贷款紧缩

　　兴业证券 王嘉

　　后期政策调控以稳为主，预计开发贷持续紧缩。上市公司楼盘销售情况好于整体，关注近期成功再融资的公司。

　　我们于上周参加了2008中国房地产业政策走势与市场发展高峰论坛，央行、建设部、财政部、国土资源部的部分学者从政策、收税、金融等几个方面介绍了各自的看法。我们也走访了万科、金地、招商、中粮、华侨城等公司在北京的部分楼盘，了解了近期的销售情况。

　　点评:

　　各相关部分的专家均突出强调了房地产调控中，市场稳定的重要性，在面临较为严峻的外部风险，高通胀和经济硬着陆的风险时，必须掌握调控的合理度。我们认为目前大部分地区房价初步回落或停止上涨已经初步达到了政府部门的预期。2008年房地产行业的政策环境主要以落实05-07年的各大政策为主，防范金融风险和加强住房保障是两个核心任务，税制改革是大方向，但短期内出现重大变革的可能性较小。

　　基于对政策走势的以上判断，我们认为08年房地产行业贷款，尤其是开发贷将继续面临较大压力，资金收紧通过影响短期供求，会对房价及销售进度造成一定的压力。我们在之前的报告中也提到，2008年楼市火爆不再，但优质公司、优质楼盘将脱颖而出，楼盘销售形势将明显分化。这从我们对在售楼盘的实地调研中得到了印证。虽然北京近期销售数据不甚理想，但我们所参观的上市公司的售楼处仍显有较多的看房和洽谈的客户，楼盘销售进度明显好于市场整体表现，如招商地产的公园1872项目的酒店式公寓开盘一个月销售了60%以上，金地名京自1月25号开盘已经销售了70%左右，冠城大通的冠城名敦道已销售90%以上。因此，我们对主要上市公司2008年销售情况仍具有信心，伴随销售旺季逐渐来临，相信各大公司的预售款增速进一步好转。

　　另一方面，在开发贷款持续紧缩的预期之下，今年能够再融资的公司无疑在资金面上具有较为明显的比较优势。我们重点推荐的华发股份配股方案已经获得证监会通过，冠城大通的增发方案也有望在3、4月份上会。在目前土地市场相对清单的情况之下，资金充足的公司有较大的余地去选择适合自身的潜力项目，从而为09年以后的增长奠定基础。

　　维持对华发股份、冠城大通、万科、保利地产的“强烈推荐”评级，对金地集团、招商地产的“推荐”评级。