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判断楼市拐点到来为时尚早

http://www.sina.com.cn 2007年12月22日 10:32 经济观察报

  贺军

  近几天,国内房地产市场阴雨绵绵,寒气逼人。一方面是一线城市楼市销售急剧转冷,有价无市的现象明显增加;另一方面是国家各项紧缩政策直逼房地产市场,大有房价不下跌不罢休之势。这种形势,在国内股市中有十分明显的反映,房地产股成了领衔下跌的主力。

  很巧合的是,国内房地产龙头股万科近日又给出了两个信号。一个是国内媒体日前广泛报道,万科董事长王石表态,国内房地产市场出现了拐点。此番表态之后,万科又传出了降价售楼的举动。据报道,万科旗下位于广州老城荔湾区的金色康苑项目,市场一直估计每平方米售价可达2万元,怎料12月中开盘后,每平方米售价仅1.3万至1.4万元。由于每平方米售价较周边的住宅便宜3000元至4000元,推出的156套房,在数小时内被抢购一空。

  身为国内房地产界领军企业的万科,都发出了这样明显的两个信号,这似乎印证了公众的判断:国内房地产市场终于到拐点了。事实是否真的如此呢?

  在我们看来,与其说是房地产市场出现了拐点,不如说是社会公众期盼房地产市场出现拐点。然而,情感代表不了理智,愿望也不能代替客观分析。社会学意义上的分析结论,更不能代替市场规律的作用。但舆论的喧嚣和政策的密集出台,使得不少人士对市场趋势的判断失去了方向感。

  我们曾多次在简报中表示,判断国内房地产市场出现拐点还为时尚早。综合起来,理由有如下几点:

  首先,虽然一线城市的房地产价格涨势出现放缓,交易量也在缩小,但二、三线城市市场则依然火热。据国家发改委的相关数据,今年前10个月二、三线城市房价呈现涨幅加快的趋势,在市场需求旺盛的情况下,市场供需矛盾开始突出。乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。与此同时,长三角地区部分二线城市房价也出现回升势头,其中,杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。

  其次,一线城市的房地产市场是否开始萎缩?目前仍难以确定。从房价涨势和销售来看,似乎有这种迹象。但这离具有“趋势反转”意味的拐点,还有很大距离。据我们掌握的情况,一线城市的房地产市场“萎缩”也有可疑之处。比如,在某一线大城市,政府专门成立了一个班子处理本市的房地产数据。如何统计,如何发布,如何调整,都有专门的安排。不能说是统计造假,但确定哪些属于统计范围,则是可以调整的。

  此外,判断一线城市房地产市场是否萎缩,一个重要的观察窗口是看土地市场。据我们掌握的情况,目前在一、二线城市,土地拍卖市场依然在低调之下保持着活跃,竞争十分激烈。有房地产开发商谨慎地想趁年底在上海拿一些土地储备,却吃惊地发现,现在参与拿地竞争的有实力的开发商比过去更多了。大家都不傻,不会在房地产市场出现拐点时还往水里跳。只要市场不出现大转折,储备土地就是个硬道理。

  最为重要的原因,恐怕还是流动性过剩。在目前的通货膨胀预期之下,在当前的利率和汇率政策的局限空间之下,在当前流动性过剩的情况下,房地产作为一种重要的投资品,有什么理由在短期内就面临拐点的到来呢?

  有意思的是,今天在网络上看到了一篇王石的澄清,他在回答记者提问时,说同意的只是广州、深圳的楼市出现了拐点。他随后马上补充:“中国东西南北中,幅员广阔,不同地区城市处于不同的房市周期,不能一概而论。”但是,第一句话被媒体大量引用,第二句话却没人提了。

  我们的结论还是:判断国内楼市拐点到来还为时尚早。如果拿这种判断来指导2008年的决策,风险可能就更大了。(作者为安邦集团研究总部高级分析师)

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  来源:经济观察报网

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