判断楼市拐点到来为时尚早

　　贺军

　　近几天，国内房地产市场阴雨绵绵，寒气逼人。一方面是一线城市楼市销售急剧转冷，有价无市的现象明显增加；另一方面是国家各项紧缩政策直逼房地产市场，大有房价不下跌不罢休之势。这种形势，在国内股市中有十分明显的反映，房地产股成了领衔下跌的主力。

　　很巧合的是，国内房地产龙头股万科近日又给出了两个信号。一个是国内媒体日前广泛报道，万科董事长王石表态，国内房地产市场出现了拐点。此番表态之后，万科又传出了降价售楼的举动。据报道，万科旗下位于广州老城荔湾区的金色康苑项目，市场一直估计每平方米售价可达2万元，怎料12月中开盘后，每平方米售价仅1.3万至1.4万元。由于每平方米售价较周边的住宅便宜3000元至4000元，推出的156套房，在数小时内被抢购一空。

　　身为国内房地产界领军企业的万科，都发出了这样明显的两个信号，这似乎印证了公众的判断：国内房地产市场终于到拐点了。事实是否真的如此呢？

　　在我们看来，与其说是房地产市场出现了拐点，不如说是社会公众期盼房地产市场出现拐点。然而，情感代表不了理智，愿望也不能代替客观分析。社会学意义上的分析结论，更不能代替市场规律的作用。但舆论的喧嚣和政策的密集出台，使得不少人士对市场趋势的判断失去了方向感。

　　我们曾多次在简报中表示，判断国内房地产市场出现拐点还为时尚早。综合起来，理由有如下几点：

　　首先，虽然一线城市的房地产价格涨势出现放缓，交易量也在缩小，但二、三线城市市场则依然火热。据国家发改委的相关数据，今年前10个月二、三线城市房价呈现涨幅加快的趋势，在市场需求旺盛的情况下，市场供需矛盾开始突出。乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。与此同时，长三角地区部分二线城市房价也出现回升势头，其中，杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。

　　其次，一线城市的房地产市场是否开始萎缩？目前仍难以确定。从房价涨势和销售来看，似乎有这种迹象。但这离具有“趋势反转”意味的拐点，还有很大距离。据我们掌握的情况，一线城市的房地产市场“萎缩”也有可疑之处。比如，在某一线大城市，政府专门成立了一个班子处理本市的房地产数据。如何统计，如何发布，如何调整，都有专门的安排。不能说是统计造假，但确定哪些属于统计范围，则是可以调整的。

　　此外，判断一线城市房地产市场是否萎缩，一个重要的观察窗口是看土地市场。据我们掌握的情况，目前在一、二线城市，土地拍卖市场依然在低调之下保持着活跃，竞争十分激烈。有房地产开发商谨慎地想趁年底在上海拿一些土地储备，却吃惊地发现，现在参与拿地竞争的有实力的开发商比过去更多了。大家都不傻，不会在房地产市场出现拐点时还往水里跳。只要市场不出现大转折，储备土地就是个硬道理。

　　最为重要的原因，恐怕还是流动性过剩。在目前的通货膨胀预期之下，在当前的利率和汇率政策的局限空间之下，在当前流动性过剩的情况下，房地产作为一种重要的投资品，有什么理由在短期内就面临拐点的到来呢？

　　有意思的是，今天在网络上看到了一篇王石的澄清，他在回答记者提问时，说同意的只是广州、深圳的楼市出现了拐点。他随后马上补充：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”但是，第一句话被媒体大量引用，第二句话却没人提了。

　　我们的结论还是：判断国内楼市拐点到来还为时尚早。如果拿这种判断来指导2008年的决策，风险可能就更大了。(作者为安邦集团研究总部高级分析师)

　　来源：经济观察报网

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