欲借住房证券化 深圳合作建房歧路徘徊

　　毛瀚民

　　受深圳合作建房发起人林立人的鼓舞，深圳民间的合作建房口号越喊越大。1月18日，深圳地产博客牛刀在39个城市发起集资建房的帖子，号召网友团结起来，抵制开发商暴利。1月22日，牛刀对《第一财经日报》表示，他们与银行、政府、基金组织的洽谈正在进行中，不出意外的话，他们将采取一种全新的模式来实现个人合作建房。

　　“以39个城市中低收入人群为主流，自住为主，以非营利、非公益为宗旨，以专家组团为顾问，以全球优秀设计师担纲设计，以大型建筑公司和监理公司实施工程让中国城市居民自己来解决自己的居住问题。”这是牛刀合作建房的口号。而具体的流程，遵循的仍是“集资-拿地-首付款银行监管-建房-分房”这一早先温州人合作建房的套路。

　　牛刀表示，目前网友的报名正在进行当中，同时“我们也看中了深圳龙华的一块地皮，建筑面积在61670平方米左右”。但不少房地产业内人士对该计划能否顺利实施表示质疑：“如果牛刀在全国的合作建房在能取得成功，那将是房地产史上一个了不起的里程碑，但是不是炒作作秀，资金问题能否解决，还要画一个大大的问号。”

　　欲借住宅证券化东风

　　记者获悉，深圳知名地产博客牛刀原为《深圳晚报》地产主编，曾召集温州炒房团在深圳成功实现团购，这为他召集个人合作建房积累了丰富的经验。他个人此前亦成立了公司，目前以该公司为主体操作合作建房事宜。

　　“我们目前正在和一家基金公司商讨关于住宅证券化的思路，目前国家对住宅证券化也比较支持，个人合作建房将为住宅产业证券化提供实践的土壤，这个操作模式出来了，合作建房的资金难题也就解决了。”牛刀表示。

　　但是牛刀的愿望在短期内似乎难以成行，国信证券综合研究所特级研究员卢宗辉对《第一财经日报》表示，相关政策和法规的不完善，还有银行的资金风险，这些不稳定的因素太多，住宅证券化也还是起步阶段，短期内很难得到改善。

　　他认为，我国房地产融资渠道目前还比较单一，多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品仍在探索阶段。

　　1月23日，深圳国土资源和房产管理局人士告诉记者，深圳个人合作建房组织和温州个人合作建房组织一样，在拍得开发项目之前都没有说明用途是个人合作建房，这样在操作的规范性方面可能存在问题。

　　合作建房歧路徘徊

　　此前，以林立人为首的深圳81名个人合作建房者于去年12月22日成功地通过拍卖，仅以600万元的价格获得了位于深圳市宝安区沙井镇金桥工业城的这两栋宿舍楼的产权。这两栋宿舍楼均为公寓楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖，其使用年限为50年。

　　林立人告诉笔者，房子的硬件配套设施已经基本完工。等办完过户手续后，所有业主可以在春节期间迁入新房。他表示，希望全国个人合作建房者不要放弃自己的梦想。据介绍，这批合作建房者将于春节期间搬进新房。建成后的成品房缴纳税费后每套的总价约为7.5万元，每平方米均价1556元。

　　而让林立人和牛刀困惑的是，个人合作建房一直徘徊在法律边缘。温州市房管局负责人曾明确表示温州个人合作建房“不是集资建房，而是房产开发，有些做法是违规的，有些地方涉嫌欺诈”。“我们希望特区政府给予我们更多的宽容和法律保护。”林立人表示。

　　据记者查证，支持个人合作建房的主要法律依据是1992年国务院公布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。在2005年的《经济适用住房管理办法》中，也专门有一章对集资建房和合作建房提出相关规定。“如果个人合作建房不按照规范性的章程操作，个人合作建房就很难消除非法集资和非法预售的嫌疑，盖起来的房子也有可能是违章建筑。”深圳当地一位资深律师表示。

　　除了法律障碍，能不能取得银行贷款，是个人合作建房的另一个关键点。在央行规定“不得向个人发放建房贷款”的前提下，合作建房只能在取得土地使用权证、建设用地规划许可证、