中小房企难脱土地增值税阴影

　　IPO受阻，利润摊薄，项目贱卖

　　吴晓波

　　IPO受阻，利润摊薄，项目贱卖，在房地产融资需求日益迫切的今天，土地增值税政策的调整对于房企的影响正在继续

　　有消息人士透露，目前广州市场上至少有20多个天河以及白云区的地块还在洽谈转让中

　　1月底，据财华社消息，深圳房地产企业——鸿隆地产突然接到香港联交所通知，表示由于土地增值税关系，需要押后上市聆讯。

　　这是土地增值税重新计征的通知出台后，首家因这项政策而延期IPO计划的内地房企。在房地产融资需求日益迫切的今天，土地增值税政策的调整对于房企的影响正在继续。

　　中型开发商暂缓上市计划

　　在2005年的内地股赴港上市热潮中，众多先行者如富力、雅居乐的示范效应，使香港掀起投资内地概念地产股的热潮。这些公司的股价也在短短一年多的时间内成倍增长。

　　2006年年底，据香港地区媒体报道，多家中型开发商再度传出赴港上市的消息，其中仅深圳就有卓越地产、天利置业、鸿隆地产三家。广州则有素以大盘开发而著称的碧桂园集团以及开发高端物业的合景泰富等集团。仅这5家的集资计划据业界传闻估算就将超过100亿港元。

　　其中，据传被联交所押后上市聆讯的鸿隆地产，截至发稿时，《第一财经日报》记者尚未联络到其集团负责人对该传闻作出回应。但其公司网页资料显示，该公司成立于2000年9月，业务主要包括房地产开发、物业租赁和管理等，此前主要在深圳宝安区发展中档楼盘及建筑材料城、工业园等。鸿隆的上市保荐人为光大融资，原拟在今年首季挂牌融资5亿元。而其土地多为早年取得的房产开发用地。

　　深圳卓越地产的项关负责人则对记者表示，此前的上市传言其实并不准确。该集团只是初步接触了投资银行，目前赴港上市的计划还没列入集团的发展日程当中。

　　广州方面，受此轮新政影响最大的，一是早年大量拿下土地储备，二则是侧重

豪宅开发的两类房地产企业。而碧桂园及合景泰富恰好各占其一。但这两家公司均对记者表示，赴港上市事宜目前不方便透露细节。集团也正在对土地增值税的影响进行财务方面的核算。但他们都强调说，此次的成本增加是整个房地产业必须共同面对的挑战。但有实力的公司不会因此削弱业绩表现。

　　另据了解，去年10~12月，广州不少中型开发商曾经频频与香港投资银行接触，进行赴港上市的筹备工作。但在土地增值税政策出台后，其中有四五家已经在投资银行的建议下暂时搁置IPO计划，待政府明确如何征收及评估此项政策对公司的影响后，才再度开始着手进行。

　　小开发商的成本困局

　　除了一些企业的境外上市计划受到影响外，更多的房地产企业正为应对这项新的政策调整费尽心力。

　　如今，这些企业的财务部、开发部以及营销部人员，大都在紧张地赶制土地增值税调整之后的新预算，以及由此带来的其他计划更改。“最近每天都有四个或以上的会，其中有相当大的时间段是各主要部门讨论土地增值税开征以后的‘游戏玩法’。”一名中型地产商的高层表示，以前由于土地增值税是预征式，而且公司并未上市，所以没有对这一税项作出预提。现在调整开始后，公司利润必将受到一定影响。

　　他认为，土地增值税的政策会对

房价产生一定影响，但开发商不可能将税收的所有增加成本都转嫁到购房者头上：一方面，房价越高，销售收入越高，相应交的税就越多，开发商并不能获得涨价带来的全部利润；另一方面，涨价还要考虑到购房者的实际承受能力。

　　另有不少中型开发商表示，目前正在等待广东省地税局的执行明细出台。在此期间，可能考虑公司将以后的主营业务转向市区的普通住宅或中小型项目的开发上。因为今后开发大盘的成本肯定一期比一期高，而且资金沉淀过于巨大。相比之下，开发利润率高，且与土地增值税介与平衡点的中档

商品房可以成为适应市场变化的一个方向。

　　其他一些只剩下一两个项目而又无力在拍卖市场上争夺地块的小型开发商则已开始在市场上洽谈项目转让或引入合作伙伴。例如：白云信步闲庭整体转让给广州伟城房地产；天河天一庄开发商，引入新投资商广东宏天进行合作开发；广东宏天海富房地产开发有限公司向广州华良房地产开发有限公司整体收购海珠海富花园的四期。

　　就在近期，还有消息人士透露，目前广州市场上至少有20多个天河以及白云区的地块还在洽谈转让中。他们大多是本来就开发商实力不强，增值税政策出台后使他们急于在税收明细执行规则出台前，把手头的地块销售出去，以免将来由于地价成本上升，而被收购方压价。

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　　调税后开发成本增长示例

　　某华南房企高层算了如下一笔明细账：

　　以1998年时拿到一块成本6000万元的地块为例，项目建成后其他费用为1.2亿元，项目销售总收入超过2.4亿元。目前这个楼盘已经到了清尾货阶段，属于可被征收土地增值税的范围内。

　　按新的征收方法，所得销售收入按20%计算毛利，再按照20%的比例缴纳企业所得税后，余额(即项目增值部分)为5040万元。

　　按照四级累进税率，余额(5040万元)占成本(1.8亿元)的比例为28%；在50%以下20%的土地增值税预政征收标准中，税率为30%。那么需缴的土地增值税为5000万×30%=1512万元。

　　但此前的预征额是销售收入的1%左右，即2.4亿元×1%＝240万元。

　　两者间相差1000多万元，直接令项目纯利率从26.6%下降到19.6%。这还只是公司在公开土地市场上取得的，地价相对接近目前市值的项目。如果是一些规模更大、拿地时间更早的分期开发项目，影响就会更大。