上市房企挥舞巨资全国追逐休眠猎物

　　吴晓波

　　“万科今年过得相当开心。”万科董事长王石近期在公开场合往往笑逐颜开。难以进入市中心，这本是业内人所共知的万科的情况，但这种窘况在宏观调控紧锣密鼓的当口得到改变，这似乎连万科也未料到。

　　当股市出现历年来最热的投资气氛，上市房企借股价大涨而顺利融资数十亿，裹挟产品研发先机、成本控制优势，凭巨资在土地市场杀了一个回马枪。除了万科，同样笑逐颜开的上市房企还有富力地产，还有合生创展，还有保利地产……

　　富力地产：挺进重庆 加购全国“休眠”地块

　　“进入重庆1年多以后，富力在重庆的土地储备已经达到800万平方米，占全国土地储备的50%左右。正如北京作为华北的中心，广州作为华南的中心一样，重庆将作为富力的西南中心，与上述三个城市鼎足而立，确立富力的全国版图架构。”重庆富力地产副总经理郑穗伟的介绍显得踌躇满志。

　　舍大鳄云集的成都而取正处于启动阶段的重庆，富力的选点思路值得探究。“重庆目前房地产业还在起步阶段，竞争不算激烈，选择的余地也比较多。”郑穗伟表示，还将进一步加大在重庆的投入。

　　富力所谓的机会，其实很大程度是重庆土地市场在调控后的转型带来的。根据《重庆统计年鉴》和《重庆统计月报》显示，2000～2005年，历年的土地购置面积均大于土地开发面积，闲置土地面积在数年间比2000年增加3倍以上。而2006年开始，重庆铁腕回收闲置土地，4个月回收1579亩，这使得不少囤积土地的开发商紧急抛地。

　　“我们进入重庆之后，每个月都接洽很多开发商的用地转让。我们经过调查发现，他们大多是因为无力继续开发而要把用地转让。”富力拓展部负责人透露。

　　富力去年初介入重庆的首个地块，是位于重庆市中心的江北海洋公园项目。该项目在1997年由香港怡丰集团取得开发权，本来是作为主题公园用地，因业绩不乐观，后期无力继续开发。经过双方协议，政府改变用地性质重新挂牌后，富力买下了这块总建筑面积约29万平方米的用地。同期，富力又买入另一个因无力开发而转让的地块，命名为富力现代广场。

　　2006年12月28日，富力又在其他开发商正因为宏调而出现资金困难的情况下，再度出击重庆市场。以17.5亿元买入总建筑面积为587.7万平方米的地块，其中住宅409.8万平方米，商业177.3万平方米。它也成为富力成立以来规模最大的地块。

　　短短半年，富力在重庆买地资金达到27亿元，占全年买地金额近30%。

　　在其他地区，富力同样上演了大手笔买地的戏码。去年第三季度，富力以1.79亿元，协议买入海口总建面积超过21万平方米的旅游商贸项目。

　　在成都，号称将打造“中国西部最具影响力和品牌价值的旅游购物中心、时尚中心和金融商务中心”的熊猫城，因无力继续投入而被富力以18亿元收购，该项目规划建筑面积超过55万平方米。

　　在惠州，富力以3.85亿元的价格，以协议挂牌方式，取得总建面积超过22万平方米，包括写字楼、酒店、住宅在内的大型地块。

　　随着宏观调控的深入，富力新增的用地，多为从经营不善的企业手中取得的市中心大型商贸用地。

　　在富力看来，取得地块的方式并不重要，重要的是地块的发展潜力。“只要是有兴趣的项目。我们无论用什么方法，都会争取到手。”富力拓展部负责人表示。

　　富力董事长李思廉从两年前开始就一直在公开场合强调，此轮宏观调控来临时，很多人将此看成洪水猛兽，但富力认为，调控对房地产业的影响主要体现在过滤与固本强基。他说，通过新一轮收紧土地，有发展潜力的企业还可以扩大发展，在全国各地寻地，或与手上有土地资源的机构合作，这使得流散在暂无开发能力的企业手中的土地又一次回到市场中。

　　富力拓展部负责人表示，加上去年下半年的新增用地，富力的土地储备将突破1500万平方米。

　　万科：借收购挺进市中心

　　往日一直在一线城市埋首于城郊结合部建设的万科，也在去年通过收购，开始介入市中心地区。1月初，万科发布公告，以12.9亿元左右的价格收购了上海恒大集团位于浦东三林地区的5个房地产项目，5个项目楼板价仅3050元/平方米。

　　2006年以来，万科在上海的土地储备增加份额多数来源于公司股权收购，其中包括收购南都房产获得的上海及杭州的市中心地块，此外还收购中房集团旗下的位于黄浦江边的民生路项目。

　　在北京，万科也通过收购北京朝开，进入了东三环朝阳公园附近。在广州，万科去年的新增数宗地块中，有近半数是通过股权合作或者协议转让获得，其中包括与中粮合作的科学城别墅项目以及花都项目等。万科2006年第三季度报告显示，至2006年9月份，万科新增项目中，65%是通过合作方式获得的，

　　与富力、合生、保利专注于收购因无力继续开发而被开发商抛售市场的优质地块不同，万科努力加大资源整合的力度，争取成为行业资源整合的枢纽。

　　在土地市场方面，由于万科2005年～2006年期间，在股价上涨的大环境下多次通过定向增发融资，以及此前通过技术化研究解决小户型问题，使其在2006年的拍卖市场上所向披靡。

　　“我们很开心，90平方米以下户型占到供应总量70%以上的政策出来后，我们连续拿了5块地。因为其他发展商都不投标，我们是以底价拿到这些地的。而且，这些地都在我们过去很难进去的城市，如杭州、厦门、宁波、武汉、天津。有的地块原来有6家投标，我们还研究对手呢，最后却发现只有我们一家。”王石的喜悦溢于言表。

　　万科集团有关负责人表示，随着市场规范化程度的不断提高，那种单纯依靠土地获取利润的模式将不能延续下去。而关注规模不是很大、开发周期相对较短的项目，可以加快资金周转，在毛利水平下降的趋势中保证公司良好的资产回报水平。对于规模大、开发周期长的项目万科也会积极参与，但更多会考虑在负责项目运作的基础上，与合作伙伴共同开发。

　　保利：上市后急增土地储备

　　在上市房企中，保利以上市不到半年股价翻四倍的业绩，成为最耀眼的地产明星股。

　　上市前，截至2006年上半年，公司收入和净利润分别实现14.26亿元和2.23亿元，分别增长60.17%和67.66%。项目新开工面积和在建面积分别同比增长251%和119%，达到165万平方米和330万平方米。截至6月末公司未结算的房地产销售预收款高达22.9亿元，约为公司2005年销售收入的97.2%。

　　而在上市后，截至2006年9月，保利的土地储备1个月内增长了24万平方米，达到929万平方米，营业收入和净利润在第三季度分别增长了9.26亿元和8200万元，比上年同期分别增长280.72%和455.46%。

　　高盛中国投资部的研究报告显示，目前保利的土地储备建筑面积估计在1300万～1400万平方米左右。和万科相比，保利开发的房地产项目的毛利率约高出2个百分点，净资产收益率三季度报表显示是9.32%。万科的市值按照其A股的价格计算，在700亿元左右；而保利目前的市值不到300亿元，其土地储备价值相当于万科的60%。

　　而保利方面表示，力争追赶上市房企的龙头位置。2002年，保利股份制改革，提出10年计划销售额超过100亿元的目标，但是2006年保利的签约销售收入就已经有突破百亿元的可能。

　　上市之后，保利在内地城市进一步均衡布局。去年该集团新增加的用地主要在上海、广州、武汉、成都等地。武汉则成为保利着力拓展的重点，土地储备接近100万平方米。

　　布局武汉住宅以及广州的商用物业，成为保利在2006年的得意之笔。去年上半年，该集团在武汉、长沙的主营收入增长最为突出，分别达579.61%和397.87%；广州收入占主营业务收入比重的48%，武汉占26%。

　　截至2006年第三季度，公司广州地区以外土地储备已达到720万平方米，随着公司全国业务的进一步开展，广州以外地区和城市将逐渐成为公司在住宅市场上收入和利润的重要来源。而广州的商用收租物业则开始进入回报期，2006～2009年3年内商业地产出租面积将达16万平方米，年增稳定现金流过千万元。

　　相关链接

　　股市大涨 助推上市房企融资

　　从去年8月至今，地产股涨幅可观。1月11日，万科(000002.SZ)报收16.43元/股，比去年8月上涨近100%；保利(600048.SH)达到上市以来最高价，51.26元/股，比2006年7月的上市发行价翻了4倍；富力地产(2777.HK)报收15.94港元/股，比去年8月上涨30%左右，今日市值为2005年中香港上市时的5.9倍！

　　2006年是这些境内外上市房企频频大手笔融资的一年。2005年底及2006年底，万科通过定向增发，融资20亿元以上。富力在2006年中拆股融资10亿元左右，保利地产上市融资20亿元，并通过上市扩大了知名度与品牌整合，在各地迅猛扩张。

　　据《第一财经日报》统计，2006年在香港上市的内地房企如富力、瑞安、绿城等，通过配股融资共计90亿港元。而内地上市的如万科、金地、保利等房企，共计配股或上市融资也超过50亿元。

　　国泰君安提供的研究报告认为，未来

中国经济持续景气为房地产行业景气提供支撑，2007年依然处于景气延长阶段。政策调控路径在于规范行业发展，不会伤及景气基础。从“国八条”到“国五条”，有一条贯穿其中的线索：消费需求始终受政策保护，投资需求和投机需求受政策压制。中央调控提高行业门槛，也将提高行业集中度，强势大中型开发商的成长性变得比原来更为清晰。

　　2007年主流上市公司业绩高增长。通过对上市公司预售房款研究表明：1999～2005年的7年间上市公司预售房款平均增速为30%，而2006年前三季度达到62%，平均销售额达到6亿元左右，占2006年前三季度房地产主营业务收入97%。可见，大多数上市公司2007年的销售额业绩在2006年前9个月已经基本完成，2006年第四季度和2007年的销售额主要是用来解决一个多快的增长速度的问题。根据对25家主流上市公司2007年净利润的预测，平均可以保持38%高增长。

　　在宏观调控深化之际，房地产业势必迎来一次“大洗牌”,一些有资金实力、土地储备雄厚的地产公司有望因此得到整合良机。而地产类上市公司，整体资本实力强，加之资本运作与融资通道的优势，有望成为本轮调控的获益者。

　　更多精彩内容请浏览第一财经的网站：www.china-cbn.com

　　中国首选，价值之选！欢迎订阅第一财经日报!

　　订阅电话：021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(广州)0755—82416077(深圳)