地产股股价48小时惊魂记

　　央行正式上调银行存款准备金率0.5%之后，内地及香港股市的上市房企，却出现不同程度的股价飙升

　　1月16日傍晚，国家税务总局网站公布，从今年2月1日起，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。第二天，内地房地产股出现暴跌

　　吴晓波

　　48小时地产股股价跌宕起伏，引发股市阵阵惊呼

　　1月15日，央行正式上调银行存款准备金率0.5%。这是继去年多次上调准备金率后，央行再一次控制银行放贷冲动，而资金密集型的房地产业在外界看来更是首当其冲。

　　然而紧随其后，内地及香港股市的上市房企，却出现不同程度的股价飙升。其中，内地股市多个上市房企冲击涨停，香港股市多个内地概念房企被外资机构调高评级。但1月16日傍晚，

国家税务总局网站公布，从今年2月1日起，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”业界认为，该税种的调整征收，将对房地产企业的利润造成重大影响。

　　随即第二天，内地房地产股出现暴跌。

　　股价高起高落

　　1月15日，地产龙头股万科A涨停，收报18元/股以上；广州的老牌房企东华实业涨停，收报4.9元/股以上。

　　1月16日，更多地产股加入涨停行列，包括保利地产、珠江实业、中华企业、九龙山、中粮地产等。其中保利地产一日内上涨5.26元/股，成为首个涨停的房地产高价股。而且前一日涨停的东华实业在16日涨幅超过9%，万科A则超过8%。其中万科的市值在两日内增长超过100亿元，保利地产增值约30亿元。

　　《第一财经日报》致电万科、保利、东华实业等公司，其集团的媒体负责人均表示近期未存在应披露而未披露的利好消息，股价波动纯粹是市场行为。不过他们强调，在内地城市化进程中，优质房企将受益于大势。

　　但1月17日，房地产股便被打回原形。当日收市内地股市共有20家跌停，包括东华实业、保利地产、万科A、万科B、中华企业等。14家跌幅超过9%。大部分地产股的跌停封单都超过了百万股。

　　港股的中资地产股也开市急泻，富力(2777.HK)、合生创展(0754.HK)跌幅较大﹐全日下跌6%~7%。世茂(0813.HK)﹑雅居乐(3383.HK)﹑绿城(3900.HK)﹑上海复地(2337.HK)﹑首创置业(2868.HK)﹑上海置业(1207.HK)等跌幅介乎3%至6%。

　　国税总局的通知则重新调整了土地增值税的征收办法。

　　对于众多上市房企来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力，但在具体影响上对各家房地产开发商来说不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。

　　对于进军一线城市的房企来说，这笔开支将成为不小的负担。因目前上海、北京以及广州的预征额多为房屋销售价格的1%~3%左右。在新会计准则实施后土地重新估值的情况下﹐土地增值税的清算无疑将给开发商带来成本压力。

　　房企去年利润增长惊人

　　记者发现，这些股价暴涨而后又暴跌的企业，大多拥有大量的廉价土地储备，而且去年业绩出现跨越式增长。如万科董事长王石近日在博客上透露，2006年度万科缴税249426万元，比2005年增加11.08亿元，上升80%。税款增加的因素是销售收入和利润的增长。

　　如果按照2004年万科实现净利润8.78亿元、缴纳税款8.02亿元，2005年万科的净利润为13.5亿元、缴纳税款13.2亿元的情况来推断，则2006年万科净利润约在25亿元左右，同比增长85%。截至1月中旬，25家机构对万科2007年财政年度的平均预测净利润为接近26亿元，将比上一年再增加0.9%。而万科去年的土地储备增长超过1500万平方米，仅其一至三季度的土地储备增长中，就有60%以上为通过协议转让取得的低价地块。

　　一日股价急升5元而后又急跌4元的保利地产，也同样在去年出现规模猛增。截至1月10日，15家机构对保利地产2006年财政年度的平均预测净利润约8.7亿元。而2005年保利地产的净利润为4.07亿元。估计同比增加114%。其在上市的5个月后，土地储备猛增500万平方米左右。而且一线城市如北京、广州的不少地块为协议取得的低价土地。

　　韬晦已久的珠江实业在1月16日涨停，也主要受惠于其业绩增长。由于其经营的广州商业项目盈利可观，以及去年销售多个早年拿下的地块开始启动，截至去年12月底3家机构对珠江实业2006年度业绩的平均预测净利润约1亿元。而该公司2005年净利润，1820万元，相比上年同期增长450%，成为上市房企中利润增长幅度最大的一家。

　　此外急升后下跌的股票如中粮地产、九龙山、中华企业等，也是在内地一线城市拥有不少早年买下的低价优质土地储备。而且去年受益于销售及利润增长，而出现业绩提升。

　　企业表示已有计提准备

　　不过，在《通知》出台后，万科、泛海建设、招商地产等上市房企迅速于1月18日发布公告，指出该政策对公司日后发展并无冲击。其中万科公告表示，万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50%~65%的预期将不受上述影响。在发展方向方面，万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。

　　万科集团办公室主任谭华杰表示，万科所有的决策都是在准备应对长期宏观调控的基础上确立的，而且对于此次土地增值税的增加，在此前的财务报表上已有预提准备。至于2006年通过协议转让取得的土地，在转让过程中也计算了部分土地增值税的成本。预计此政策出台，对万科的年度利润表现影响不大。此前据媒体报道，万科从2004年起即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，再提高到3个亿。

　　至于在香港上市的富力地产以及合生创展的媒体负责人，则对记者表示在2005年筹备上市初期已经对可能会有的宏观调控风险进行了预防，对于部分税费增加部分进行了预提。但这一政策的具体影响目前尚未能正式评估。

　　国泰君安1月初对内地房地产股的研究报告表示，主流上市公司2007年净利润将平均可以保持38%高增长。其中，如万科、保利地产、招商地产、中华企业、金地集团等主流开发商未来几年将保持开发节奏加快的趋势，而且在一线城市开发比重将加大。如中粮地产等央企则在根据国资委规划做管理层激励。万科和深振业完成管理层激励后业绩、市值和股价表现已经证明，因此未来老牌央企国企的管理层激励将促进公司业绩增长，大股东资产注入和管理层激励完成将在未来促进上市公司充分释放业绩。

　　银河证券则在近期有研究报告指出，在宏观经济景气、人民币升值预期和趋势深化，包括普通住房在内的消费需求是扩大内需的重点。虽然行业发展规范进一步加大，但房地产行业景气向下的拐点尚未出现。重点公司基本拥有较大规模的预售房款等待竣工结算，或有受加息影响较小的出租物业作为支持，今明两年的业绩很难受到目前加息或银根紧缩等调控政策的负面影响。因此，尽管短期内行业和板块可能会有冲击，但仍然维持增持的行业投资评级。

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