广深大地产商回应新规：早有计提准备

　　吴晓波

　　1月16日，当内地众多上市房地产开发商还沉浸在股价全面上扬的喜悦中时，国家税务总局关于土地增值税征收的一纸通知给他们迎头泼来一盆冷水。

　　对开发商杀伤力最大的，是通知对累进税率标准的重新明确。

　　由于1993年以来的土地增值税规定，对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，加之此前规定可以预征土地增值税，因此在此次通知出台前，各地政府基本采取预征收制，虽然征收标准不一，但大致为销售金额的1%～3%左右。在缴纳方式上，以往由于可以采用在项目公司销户时清算，因此土地增值税可以拖延缴交。

　　华南地区一位不愿意透露姓名的中型开发商人士表示，这一通知亮出了土地增值税清算的时间和空间“底线”，开发商在短期内利润空间将减少。

　　不过，不少上市房地产开发商表示已经对此早有准备，相信公司业绩表现不会受到太大影响。

　　万科A(000002.SZ)认为，此次调控对早有准备的开发商影响不大。

　　万科集团办公室主任谭华杰表示，万科所有的决策都是在准备应对长期宏观调控的基础上确立的，而且对于此次土地增值税的增加，在此前的财务报表上已有预提准备。至于2006年通过协议转让取得的土地，在转让过程中也计算了部分土地增值税的成本。预计此政策出台，对万科的年度利润表现影响不大。

　　有媒体报道称，万科从2004年起即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万元，随后又提高到3亿元。

　　广州老牌国企珠江实业也强调已经对增值税进行了计提。今年纯利增长幅度不变。

　　富力地产(2777.HK)媒体负责人表示，富力在2005年筹备上市期间，已经对未来的调控风险有所准备。税率提高对于其规模发展以及业绩增长不会产生太大影响。新政策具体产生的成本必须要经财务部计算后才能明确。

　　合生创展(0754.HK)华南区的媒体负责人则表示，合生的年度业绩报告已经基本完成，业绩表现不会有太大变化。至于税率上升后的影响，要留待具体负责人对外公布。

　　在华南拥有大量平价优质土地储备的碧桂园集团办公室主任周小姐则表示，从1999年起，碧桂园已经不断增大在公开拍卖市场上拿地的比例，因此税率上升对于土地成本的增加幅度影响不大。

　　上述不愿透露身份的华南中型开发商人士则给记者算了一笔账：以往因土地增值税只占很小的比例，粗略估算以往税费占开发项目总投资的10%左右，其中，占利润33%的所得税是最大部分。但税率提高后，预计税费占开发项目总投资的比例将提高到15%～20%，开发商的利润空间将被缩减，房地产行业将成为市场中征税比例非常高的行业之一。

　　国税总局在年初就出台如此严厉的政策，外界普遍认为表明了政府在2007年对房地产将持续调控的态度。

　　来自相关部门的数据显示，2006年1～9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%。而在一线城市涨幅继续加大，如北京、广州、深圳等地房价增速高于全国水平。而且这些一线城市的开发项目中，有大半为开发商早年拿下的地块，地价便宜。此次土地增值税开征直指开发商利润软肋，显示了对房地产业进一步调控的决心。

　　有业内人士表示，由于盈利空间下调，经历了两年的宏观调控之后，已有大量小型房地产商退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。

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