北京房地产市场全面开征土地增值税

　　王芳洁

　　而在此前，北京市政府已于2006年12月1日对二手房转让征收土地增值税，加上本次针对房地产开发市场的税收新政，北京房地产市场已全面开征土地增值税

　　房地产行业的暴利，主要来自土地的迅速增值。尤其近两年，土地价格的不断攀高怂恿了有资金实力的企业不断囤地

　　“我猜现在国内很多正在开发项目的或者有土地的开发企业的总裁、董事长现在最忙的是算账。”日前，在新加坡新传媒新闻(私人)有限公司和全国工商联房地产商会联合主办的中国新加坡房地产融资高峰论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生作出有趣的猜测。

　　聂梅生的猜测并非没有根据，1月16日晚，

　　而在此前，北京市政府已于2006年12月1日对二手房转让征收土地增值税，加上本次针对房地产开发市场的税收新政，北京房地产市场已全面开征土地增值税。

　　清算

　　1月17日，沪深两市地产股全面下跌。截至闭市，共计62只下跌，26只跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A自2000年以来，首度遭遇跌停，当日收报17.28元人民币，急挫10%；华侨城A、保利地产、招商地产等亦均遇跌停；金地收报17.76元，也是跌停板。沪深地产板块平均跌幅达9.78%。

　　“春江水暖鸭先知”，土地增值税新政对房地产行业的影响，第一时间在股市中反映出来。按照《通知》要求，自下月开始，以清算的方式，对纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值部分，按30%～60%比例征收税费。这将是中国目前征收最重的税种。

　　然而，即便是新加坡开发商——凯德置地全球总裁廖文良也知道，土地增值税的相关政策实际早在1993年即已经出台。1995年政府出台的实施细则中，已经明确规定了四级超率累进税率。彼时，30%～60%的税率已经确定。1995年实施细则还规定，对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产土地增值税实行免征。1998年，财政部进一步将免征政策延长至2000年底。

　　自2001年开始，我国恢复征收土地增值税。然而令开发商感到侥幸的是，由于缺乏配套的成本核算办法及严格征缴时限等规定，土地增值税一直采取预收方式。大部分地区按预销商品房收入1%~2%的比例缴纳。

　　2007年，在宏观调控更严的普遍预期下，土地增值税新政应声出台。以清算制开始对房地产开发暴利进行清算。万科在随后的公告中称，公司在预交了土地增值税的同时，还按相关规则，在以往年度的业绩中作了相应的成本预提。累计预提金额超过3亿元人民币。

　　此外，廖文良也表示凯德置地已经在成本预算中预留上述资金。万通地产董事长冯仑则模糊地表示，新政不会影响企业的开发节奏。

　　重击

　　尽管万科、凯德置地等企业先后发表意见，希望平息“房地产开发利空”的传言以救市。然而，截至目前，地产股仍表现出与大盘完全相反的局势，持续多日于低位徘徊。

　　实际上，土地增值税新政只是眼花缭乱的房地产宏观调控政策中的一项。过去两年，无论出台何种政策，地产股都表现出强劲的走高趋势。何以土地增值税政策会给其带来如此重创？

　　世联地产董事长陈劲松分析认为，地产股被看好主要基于房地产开发企业的会计制度改变，以及对上市公司拥有的大量土地储备的升值预期。也就是说，投资人看好地产股主要还是看好土地的巨大升值空间，以及企业能从土地增值中获得的超高利润。

　　市场人士均了解，房地产行业的暴利，主要来自土地的迅速增值。尤其近两年，土地价格的不断攀高怂恿了有资金实力的企业不断囤地。包括万科、华润、合生创展等上市公司手中都拥有惊人的土地储备。另外，一批被称为“地虫”的空壳公司，于“831大限”前通过各种关系低价获地，于近期陆续通过项目公司转让形式“吐出”，获得超高利润。

　　《通知》首先对囤地行为以重击，并且考虑十分周详。规定三种情形应清算土地增值税，一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

　　《通知》还明确划定了清算时限，对取得销售(预售)许可证满三年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　除了宣布已预留土地增值税成本外，万科还发公告表示，公司一直以开发普通住宅为主，受新政影响不大。

　　招商局地产北京公司营销负责人的宋翔华分析认为，由于豪宅的售价高，超额利润多，课税比例将远重于普通住宅。因此，别墅及城中高档住宅两类产品市场将受重创。

　　另外，北京市开征二手房转让土地增值税已经超过一个月，市场表现出成交量大幅度下滑的局面，尤其明显的是5年内房龄的商品房和非普通住宅商品房。根据信一天经纪公司统计，逾七成售房者将土地增值税计入房价，导致了二手房价格上涨。

　　因此，《通知》下发后，市场中有声音认为，开发商将土地增值税摊入房价，使房价进一步攀高。

　　但针对上述观点，宋翔华表示不认可：“房价最根本由供求关系决定，不是开发商说涨就能涨的。”