广州旧城改造解禁 开发商喜忧参半

　　张艳红

　　对于任何有一定历史的城市而言，旧城改造都是块难啃的骨头，广州也不例外。

　　1999年，一纸“旧城改造不让开发商参与”的禁令出台，广州众多开发商在过去整整8年里只能“望城兴叹”，直到2006年初，才有“允许社会资金参与旧城改造”的“解禁”消息传出。

　　此前召开的中共广州市第九次代表大会以及正在举行的广州市人大会议上，广州市有关官员证实了“重新引进开发商资金参与旧城改造”的消息，并透露试点项目已经在积极筹备当中，并将力争在2010年亚运会之前完成全市2004年登记在册的91.1万平方米危破房改造任务。

　　这意味着，广州的旧城改造又将开启一个全新时代。从上个世纪90年代的开发商在旧城圈地大跃进，到禁止开发商涉足旧城改造，再到如今重新引入社会资金，广州的旧城改造俨然经历了一场轮回。

　　“解放中路”到

　　“恩宁路”的变迁

　　两年前，行政区划重新调整之前的广州市越秀区国土局有一个旧城改造的试点，即“解放中路”旧城改造项目。据悉，该项目是广州旧城改造拒绝开发商参与之后的一次尝试：完全由政府承担投资，没有拆迁，按照一定的规划建设完成后，所有原居民全部就地回迁。部分私房业主仅需要支付很少的一部分改造成本。

　　仅仅两年之后，一切已时过境迁。有知情人士透露，由于资金难以到位，改造速度太慢，解放中路的改造最终仍然以发出拆迁公告而告终。正如广州市有关人士所说：“广州的旧城改造长期以来处于摸索当中，在有所成就的基础上也走过不少弯路，解放中路改造也只是一种新方式的尝试。”

　　这位人士所指的弯路，实际上还包括了上世纪80年代开发商圈地的狂热时代。当时开发商根据自身需求，在市区大量征用土地用于

房地产开发。由于当时的政府部门对于城市发展缺乏详细规划，开发商征地过程中挑肥拣瘦，从而形成目前广州市区高楼大厦紧邻破旧民房这样一种“二元结合”的凌乱局面。另外，为了炒地的商人乘机大量囤积土地，迟迟不用于开发，造成市区大量荒废的烂尾地块。

　　最近两年，广州市在积极处理烂尾地、收回老城区闲置地块的同时，也探索快速改造老城区的新思路。位于荔湾区的恩宁路试点项目随之浮出水面。据悉，恩宁路探索的方式是，由政府来先期完成拆迁补偿工作，再引入社会资金，按照一定的规划对该区域进行改造。社会资金也包含开发商的资金。

　　据悉，恩宁路项目之后，广州市另外两个试点东濠涌和南华西2个旧城改造项目也获得批准。

　　旧城改造5年目标

　　“广州市的调查数据显示，老城区危破房达91.1万平方米，政府计划用5年的时间完成改造。”这是广州市新制定的旧城改造目标，但是，资金不足成为政府改造的瓶颈。

　　因此，引入社会资金，并在政府的规范下进行改造成为最终被选择的方案。作为广州市旧城改造的首个试点，荔湾区区委书记刘平向《第一财经日报》记者称，政府的工作次序应该是先完成改造地块前期的拆迁，再将地块向外招标。“有实力的开发商可以参与旧城改造工程。”

　　据悉，恩宁路试点项目面积达几万平方米，如今改造已经有了具体方案。“该拆的拆，腾出空间就用来建设配套设施，或者增加绿地，拉大间隔。有的老房子很破旧，需要重建，有商业用途的就用于商业用途，比如说作为临街的商铺。”

　　而在此之前，政府将先期投入完成拆迁补偿等工作，由于广州市正在大规模建设新社区，因此，每一户拆迁户均能确保在新社区住上新房，而不是全部回迁。

　　对于完全交给发展商之后是否带来增加容积率等规划建设方面的隐患，广州市规划局局长潘安曾在某个场合表示：“现在政府的做法是放开了老城改造的投资渠道，允许引入社会资金参与，但前提是在政府制定好的框架下实施。”他说，引入社会资金的前提是保持老城固有风格和文化底蕴，不影响城市整体环境。政府必须把改造的各项指标，包括改造的目的和营造的环境都事先一一列明，而不再是简单地给发展商一块地，任由其去开发运营。

　　鸡肋还是盛宴？

　　面对即将向社会资本放开的老城区改造，开发商显得既兴奋又矛盾。一直以来，广州老城区土地供应较少，寸土寸金之下房价直线飙升。数据显示，越秀、荔湾等区域的房价已经高达8000~9000元，而且房源少,开发商根本不用担心销售的问题。

　　毫无疑问，旧城改造对于任何发展商而言，都是一种诱惑。

　　有开发商表示，一段时间以来，广州市中心区土地供应量一直很少，也使得老城区的商品房市场持续吃紧，供不应求的状况相当突出。因而公司对老城区的项目表示出积极的兴趣，将会从中挑选符合公司战略的项目，做出严谨的经济可行性分析和产品定位的方案，争取可以再拿下其中的一些项目。

　　某大型房地产开发集团开发部负责人也坦言，只要政府解决拆迁问题，公司就很有兴趣参与到旧城改造中去。

　　据悉，尽管恩宁路试点项目已经操作了近一年，但是由于所涉及问题较多，因此,截至目前,尚未有明确的消息显示该地块已经向发展商发出招标邀请。因此，发展商对旧城改造仍旧持有保留态度。对他们而言，规划建设方面的诸多限制，以及众多拆迁户的统一安置等问题，都是发展商在参与旧城改造之前需要充分考量的问题。