全国首宗物管被驱逐案遭遇法律瓶颈

　　业主称辰新物业挪用房屋维修基金

　　毛瀚民

　　一年前，深圳市中级人民法院的一纸裁定几乎成了南天一花园依法维权路上难以逾越的鸿沟；事隔一年之后，广东省高级人民法院的终审裁定则宣告，在业委会与开发商、物业公司民事纠纷案中，业委会并非诉讼无门

　　“合同过期快一年了，辰新物业公司赖着不退出小区，新的公司进不来，房屋养老金(维修基金)还被他们挪用。”深圳仙桐御景家园业委会主任陈尔明对《第一财经日报》气愤地表示。

　　11月27日，业委会和辰新物业的二审在深圳中级人民法院开庭。

　　11月29日，深圳仙桐御景家园业委会的代表们来到深圳房产与国土管理局，希冀借助“局长接待日”来反映和解决小区存在的这近一年的困扰。

　　挪用“房屋

养老金”？

　　深圳国土部门出示的资料显示，仙桐御景家园位于深圳市罗湖区莲塘，紧临梧桐山风景区，原为深圳林场的绿化用地。小区建筑面积5.66万平方米，住户658户，约有3000人居住。2002年8月，小区动工建设，开发商为深圳海辰地产发展有限公司，合同约定于2004年4月28日交付使用，小区前期物业管理由开发商指定其全资下属的深圳市辰新物业管理有限公司进行，合同于去年12月31日到期。

　　业委会称，去年6月，小区业委会成立后，多次与辰新物管公司协商签订新的物业管理合同，但都遭到该公司的拒绝。小区的业主委员会按照有关规定，在该公司的合同到期后，完成了对新物管公司的招标工作，选聘出了新的物业管理公司。然而，老“管家”辰新物业管理公司却怎么都不肯退出。

　　而雍翠豪园小区(海辰地产开发、辰新物业管理)业主代表潘先生出具了一份审计报告，这份有关辰新物业公司雍翠豪园管理处的经费使用情况的审计报告，更加让人吃惊。

　　这份由深圳市亚太会计师事务所做出的名为《深圳市辰新物业管理有限公司雍翠豪园管理处审查报告》显示：从2004年1月至2005年11月，该物业管理处银行存款账户未按核算单位独立核算；本体维修基金及管理费账面收入金额与测算金额(应收金额减去欠费后的金额)不符；未按照《雍翠豪园物业管理服务合同》购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险……审计报告表明，辰新物业已挪用本体维修基金20多万元。

　　“辰新物业公司下的雍翠豪园小区管理处，不仅没有为业主委员会提供办公经费，还将我们业主交纳的经费挪用，这样的物业公司怎么能让业主放心呢？”雍翠豪园的小区业主忧虑地说。

　　违规敛财非法售房？

　　由于海辰地产和新辰物业是同一个法人，在仙桐御景业主委员会看来，他们所打的官司之所以持续两年无果以及诉讼“复杂纷纭、牵扯多方利益”，都是因为海辰地产在土地开发、房产和物管三方面存在诸多违法违规的事实。

　　记者从深圳市国土局发给海辰地产的预售许可证上看到，准予预售的楼盘包括1号、3号、4号、5号、6号楼。

　　记者了解到，深圳规划局最初颁发的原始设计规划许可证规划为9层，但奇怪的是在2002年7～8月审批下来的“四证”中已变更为12层，至2003年3月楼盘封顶时已实际建到17层(而此时的规划已变更为15层)，直到2003年7月25日，规划局的17层规划变更才批下来。

　　深圳房地产资深人士孟家庆对记者表示：“一些公司为了多销售房产，(多半)采取先建设后办手续的操作手法。”

　　“这明显的是‘先斩后奏’，给政府部门‘下套’，哪有先盖好房子再去办规划许可证的道理。”3号楼业主张书轩对此也有些不解。

　　“由于小区的高层地基均按12层打桩，现在却建17层，这样的承重必然导致房子的承重寿命存在安全隐患。”一位从事建筑工程质量行业的人士分析，“靠近山坡倾斜度超过35%的社区不适合建超过9层以上的楼盘。”

　　在房产销售上，仙桐御景 2003年4月12日开盘销售，半年内已销售完毕，售房658套，但海辰地产拿到的预售许可证标明，核定预售住宅320套房，每平方米6500元，其超额出售的338套房未办理任何预售手续。

　　“未办理预售手续的就是非法的，就没有房产证，但开发商在销售的时候并不会告诉你，所以仙桐御景才会有那么多业主告开发商的纠纷。”仙桐御景家园业主委员会陈尔明统计，“现在70%的业主入住两年多，还没有房产证。”

　　海辰地产的规划许可证标明，原规划为小区的老年活动中心和文化活动站，位于小区瑞景轩2层，共355平方米的场所。但记者在仙桐御景社区现场看到，瑞景轩2层并没有公共活动场所，里面现在已全部变成了住宅。

　　而据仙桐御景社区业主介绍，这是海辰地产私下将该场所建成商品房，并全部出售，按355平方米计算，6500元/平方米共获得款项230万元。“

　　“到目前为止，小区有148户业主至今未收到海辰地产开具的购房发票，其间业主多次向开发商索要发票均遭拒绝，按税率计算，海辰地产因此少交税款约2000万元。”陈尔明对《第一财经日报》表示。

　　遭遇法律瓶颈

　　11月27日早上9点，深圳市罗湖区仙桐御景社区业主委员会主任陈尔明、业委会成员李斌、张书轩等，再次和所在社区的“老管家”辰新物业站在了深圳市中级人民法院审判庭里。

　　此前，罗湖区人民法院一审认为，仙桐御景业主委员会不具备讼诉主体资格，驳回了上诉。陈尔明等不服，采集了更多的证据后，再次和辰新物业对簿公堂。而记者在旁听席听到，辰新物业的代理律师所陈述的理由依然是：“仙桐御景业主委员会不具备诉讼主体资格，不是本案的合格主体。”

　　根据目前法律、法规的规定，业主委员会属于合法的民事主体，其组织性质和业务宗旨是代表和维护建筑物全体业主的公共利益。但这一具有民事主体资格的组织是否具有民事诉讼主体资格，在深圳却缺乏法律实践支持。而据有关资料显示，业主委员会作为法律主体参与民事诉讼在北京、上海已有多起案例。

　　一年前，深圳市中级人民法院的一纸裁定几乎成了南天一花园依法

维权路上难以逾越的鸿沟；事隔一年之后，广东省高级人民法院的终审裁定则宣告，在业委会与开发商、物业公司民事纠纷案中，业委会并非诉讼无门。广东省高级人民法院最近裁定深圳一小区业委会可作为民事诉讼主体起诉开发商和物业公司。

　　“有此先例，仙桐御景社区业主委员会和辰新物业的官司我们就有希望，二审不行，我们将继续上诉。”陈尔明对记者表示。

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