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富达国际（Fidelity International）分析师认为，中国新住宅销售复苏速度优于市场预期，对内需及宏观经济前景具重大意义。
以下为《线索Clues》对原文的摘录：
富达国际：被延迟的购房需求推动中国楼市复苏
中国新住宅销售复苏速度优于市场预期，富达国际分析师认为这对中国内需及宏观经济前景具重大意义。
受新冠疫情影响，2月份中国主要城市的住宅销售量同比下滑90%，最近住宅销售量已恢复至仅较正常水平低30%的状态。累积数月的购房需求正开始逐步释放。
图1：中国房地产销情（30大城市）富达国际预期一、二线城市将首先复苏，因为这类城市的房产正以七到八折的价格销售，以致成交规模远胜三、四线等低线城市。尽管中国政府推出大规模刺激房产措施，以及中国楼市进入急速上升周期的可能性并不大，但仍可预期中国房地产市场表现将有所改善。
中产阶级扩大、民众寻求更佳的工作机会及医疗配套，一、二线等高线城市的人口有望长期持续增长。不少企业也已因此将企业发展重心转到深圳、南京和杭州等一、二线高线城市。虽然这些城市也曾现新冠疫情，但最近这些区域的新房地产项目推售半天就被抢购一空。有迹象显示，部分房地产商正在押注，以捕捉下一个地产上升周期，如最近在成都和北京进行的土地拍卖，由各大地产开发商所促成的成交价均远高于拍卖开价。
经济连动
房产复苏有望带动其他经济范畴向好。虽然在整体中国国内生产总值（GDP）中，来自房产的比重在过去数年持续下跌，但目前房产业仍占中国大陆GDP约7%，如计入房地产相关的投资，占比则达到17%。
以钢铁需求为例，中国对钢铁的需求引领全球，其中约三分之一的需求来自中国的房地产市场。最近钢铁需求已恢复到1月农历新年前的水平，但我们认为这主要受补库存带动，而非建筑工程，因此中国房地产市场在未来数季需进一步复苏，才能消化这批新增的钢铁供应。
政策倾向支持但又态度审慎
至目前为止，政府已经推出一连串的刺激经济政策，而且预计会持续下去。鉴于“房子是用来住的，不是用来炒的”政策方针仍在执行，并鼓励银行以贷款支持中小企，因此中小型企及厂商将有望受惠于获新批贷款。
随着经营环境逐步改善，我们预期中国再推出大规模量化宽松政策的机会偏低，除非新冠疫情再次恶化。虽然经济增长放缓，以及失业率上升，但房贷市场所面对的系统性风险依然偏低。中国的家庭负债比率仍处相对较低水平，约占GDP的56%。若失业率进一步上升，房贷市场所面对的偿债风险，仍较信用卡及其他消费贷款低。
地产企业债券的错误定价带来投资机遇
富达国际认为目前的投资环境利好具充足现金流、高营运效率、低杠杆、低融资成本、持有一、二线城市的土地储备和另类土地资产的强大、具防守性的国有房企。
与此同时，债市的估值开始显得吸引。中国地产企业所发行的债券占整体亚洲高收益债市的一半，由于年初全球流动性枯竭，导致债券价格出现大幅错置，年初至今债券评级属BB级别的高收益地产债收益率平均升500个基点（5个百分点），B级别高收益内房债券的收益率更平均上升700个基点。
图2：B级别及BB级别高收益地产债收益率今年均见升幅价格折让与基本因素比较
相比之下，地产债于中国在岸债券市场的价格一直低于历史平均水平。意味同一地产企业所发行的债券，其收益率于中国在岸债券市场和离岸债券市场间也可存在巨大差异，对投资者而言，出现价差或为罕见入市机遇。最近，我们发现优质的BB级别债券于在岸及离岸债券市场的价差约为500个基点，收益率曲线更相差1300个基点，虽然此后差距有所收窄。
从发债企业角度而言，地产企业可利用在岸债市的低成本融资环境，来增加企业自身的资金流动性，同时将有助减轻在离岸债市持有该企业债券的投资者之忧虑。
富达国际认为在今年余下的时间，预期离岸债券市场收益将较靓丽，而在岸债券市场的收益也将逐步改善，且仍具政策支持。基于基本面，离岸债现价折让水平并不合理。
总体而言，我们认为地产企业没有过高的杠杆，也没有大规模违约的风险。近年中国的去杠杆化，对各企业于在岸债市和离岸债市所增加的融资额度均进行了严格的监管。
企业回购债券是另一利好因素，显示企业充裕的流动性，及对市场前景的信心。有数家发债企业已宣布债券回购计划，未来或会有更多企业加入此行列。企业所回购的债券大部分是短期债，发债企业倾向以折扣价购回债券并实时获利，而非待数月后支付全额还债。
目前仍要留意的主要风险包括，中国以外国家或地区陆续爆发疫情或令新冠病毒全球大流行的时间进一步延长，又或中国出现第二轮爆发。中国政府对地产的审慎态度，或导致相关政策滞后出台。此外，若中国已推出的刺激经济政策效果未如预期，当地经济的基本面或再转差。
尽管面对宏观经济情况的挑战，惟拥有强劲资产负债表、低资金成本、高营运效率、以及较专注发展高线城市的地产企业仍具不少发展机会。在未来数月，我们可能会看到债市供求趋正常化，或有助于上述的优质地产企业所发行的债券更胜一筹。
（线索Clues / 鲁晗奕 实习编辑：樊文佳）
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责任编辑：鲁晗奕
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