安邦退场北京CBD黄金地块“复活劫”

　　因深陷“安邦泥潭”而撂荒多年的北京CBD核心区Z3、Z4等地块，在8年之后，终于迎来了命运的转机。

　　日前，接近这几宗地块的人士告诉《中国经营报》记者，Z3、Z4等地块目前均已经交付至中标方手中，拉锯多年的交地风波就此画上句号。

　　这些一度未被如期交付的地块，位于北京东三环国贸桥东北角的CBD核心区，与它们一并出让的，总计包括18个地块，占地约30公顷，总规划建筑面积410万平方米。2010年，包括Z3、Z4地块在内的这批土地公开出让，因其黄金位置而引发众多企业竞争。在最终的胜者中，既包括中信集团、中金公司（以下简称“中金”）这样的央企，亦有其时身为“新贵”的安邦保险集团（以下简称“安邦”），也有万通地产（600246.SH，以下简称“万通”）这样的传统房地产开发企业。

　　万通以联合体方式拿到的Z3地块，又是这批地块中最为优质的土地，被称作“北京CBD最有价值的土地”，却因一级开发商实际控制人安邦拒不交地而导致开发受阻多年。这种局面，直到原董事长吴小晖控制的安邦谢幕之后，终有转折。

　　《中国经营报》记者了解到，2018年4月28日，北京市规划和自然资源委员会（原北京市国土局）朝阳分局土储商务区分中心与CBD核心区Z3项目受让方北京金通港房地产开发有限公司（以下简称“金通港”）签订《现场交地确认书》，完成了Z3项目土地移交工作。

　　然而，在苦等8年终于等来交地之后，王忆会选择了一纸合约的告别，将万通所持的Z3股权卖给了物流大亨普洛斯。王忆会是冯仑的挚友兼万通的接盘者。

　　如今，与Z3关联的周遭已物是人非。万通作别冯仑时代，转至他的老友王忆会之手；几十米之隔的“中国尊”已经建成，528米的高度盖过国贸三期成为了北京新的“天际线”；黄金地块撂荒的“症结”安邦由原保监会接管，吴小晖锒铛入狱。

　　难题何来？

　　安邦实际控制的一级开发商坚持拒绝向政府交回土地，并多次阻挠万通方面进场开工。

　　不仅命运多舛，这还是一块高度金融化的土地。以Z3地块为资产标的，一系列复杂的金融运作潜行其中，中金、华润、中融等都是金融市场里的头牌，它们轮番登场，似乎是金融家们在房地产领域中扮演重要角色的伊始。

　　如今，何时开发？谁来操盘？这些问题目前都没有答案。跳出了“安邦泥潭”，Z3地块的故事显然还没有到完结的时候。

　　围挡严实，铁门紧闭，《中国经营报》记者日前在场地内看到，撂荒多年的Z3等地块至今仍无动工的迹象。在长达8年的时间中，这块被誉为“北京CBD最有价值地块”，因一级开发商拒绝交地，无法交付给中标方万通联合体开发。

　　2018年4月土地完成移交后，Z3地块的项目实体公司金通港在工地派驻了保安，场地内的树木也被移走，为施工做准备。工地内一度传出将于今年国庆前后开工的消息，但这个时间之后又延迟到了至少明年五一。

　　关于“推迟”的原因有两种说法，一是受到2019年有可能在北京举行一些重大活动的影响，Z3地块居于重要交通位置而不便施工；二是Z3地块股东变动，原来的操盘者万通退出，带来了一定的不确定性。

　　王忆会时代的万通，在地产开发领域的野心几乎熄灭。他手中的万通股票几乎全部被质押，显示其极其紧张的资金链状况。

　　时代轮换，Z3始终是万通绕不过去的心结。曾一举联合拿下“北京CBD最有价值地块”光芒闪闪，又迅速沦为问题项目困难重重。面对一级开发商拒不交地，政府和中标方都束手无策，Z3项目的开发拖了一年又一年，投资方饱受资金压力，如今，王忆会选择了变卖万通在Z3项目上的股权。

　　王忆会应该知道，Z3地块来之不易。那是北京土地市场上有名的“世纪大拍卖”，暗流汹涌，轰动一时。

　　2010年，北京市政府决定出让CBD核心区最后的可供地块，最先入市的是位于东三环与建国路交叉口东北角的中服地块，起拍价50亿元。其稀缺性注定了这将不是一场简单出让，后来的曲折却也远远超出了大家的想象。

　　入市之时，因对竞标企业资质条件进行严格限定，中服地块“内定”给一级开发商远洋地产的传言四起。在那个博客年代，SOHO董事长潘石屹特地写了一篇文章——《中服地块符合挂牌条件的全世界只有一家公司》。舆论压力之下，原北京市国土资源局一度叫停了交易。直到2010年12月，中服地块被一分为四，分拆成Z3、Z4、Z5、Z6四宗地块拍卖再次入市，总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米。

　　Z3在四个地块中所占权重为六分之一，被称为“北京CBD最有价值地块”，由万通、中金、中金旗下子公司发起成立的中金佳业（天津）商业房地产投资中心（有限合伙）（以下简称“中金佳业”）、亚洲电视有限公司（以下简称“亚视”）和香港置地旗下的西部国际金融贸易中心有限公司（以下简称“西部金融”）作为联合体，以25.2亿元成交。

　　CBD核心区的功能定位明确，包括中服地块在内的CBD12宗地块皆为商业金融用地，中金计划将公司的全球总部入驻Z3，民生银行拿下了Z4地块，计划在此建总部大楼。此外，安邦、中信等金融巨头也纷纷落子于此。Z5由安邦拿下，获得Z6的是远洋地产联合体。

　　由中服地块拆成的这四宗地，一级开发商为北京商务中心区开发建设有限责任公司（以下简称“CBD开发公司”），安邦子公司持股53%，远洋集团持股47%。CBD开发公司的法定代表人和董事长是远洋集团董事长李明。虽然站在前台的是远洋地产，但公司的控制权和决策权当时都被安邦掌控。

　　按照当时签署的相关协议，北京市政府方面应当2012年初交付“三通一平”的Z3熟地予以动工开发，但由于一级开发商拒不向北京市土地储备中心交地，北京市国土局无法如约向中标方交付。亚视打起了退堂鼓，退出了该项目。2013年3月14日，Z3项目公司金通港成立，万通占股35%，西部金融占股30%，中金占股1%，中金佳业占股34%，项目总投资估算42.1亿元。

　　这4家股东中，中金及中金佳业是金融机构，西部金融的母公司是香港置地，作为内地地产开发商的万通，自然成为Z3项目的操盘者。身处土地得不到交付的困局中，万通周旋于政府、一级开发商与股东之间多年，但始终没能解决Z3地块交付的问题。

　　此间，北京市政府方面多次出面协调，但未有结果。安邦实际控制的一级开发商坚持拒绝向政府交回土地，并多次阻挠万通方面进场开工。

　　有知情人士告诉《中国经营报》记者，安邦此举，是想以Z3地块的交付为筹码，意图获得其他更多地块。在中服地块首次整体出让时，安邦方面的意图是整体获得中服地块，进行一二级联动开发，但未能如愿。按照其时有关规定，一级开发商在公开招拍挂后未能取得土地开发权的情况下，可以获得不超过8%的土地溢价补偿。

　　不过，在这场世纪大拍卖中安邦其实收获不菲，不仅拿下了Z5地块，并在2011年联合其他公司摘得了Z9、Z10两个相邻地块。

　　资本进出

　　明股实债之间的权责要看股权合作合同的协议约定，但在这种结构中信托方一般不拥有项目决策权。

　　在Z3这块“北京CBD最有价值地块”的身上，各路资本走马灯一般的变换，你方唱罢我登场，似乎都在见证Z3地块的多舛命运。

　　早在2012年，拿地两年后没有如期获得土地移交，发现苗头不对的亚视早早退出了中标联合体。

　　交地延迟导致Z3项目没有如期动工，投资损失日益累积。2013年，在万通股东大会上，小股东以此直接向时任董事长许立发难。为了缓解股东的质疑，万通以类REITs形式，左手倒右手退出了自有资金。2013年4月，万通以11.98亿元的对价，向北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心（以下简称“正奇系合伙企业”）出售Z3地块34%股权。

　　同时，万通引入华润深国投信托（以下简称“华润信托”）作为资金渠道，双方成立北京阳光正奇资本管理有限公司（以下简称“阳光正奇”）充当基金管理平台，万通持股70%，华润信托持股30%。万通以阳光正奇为平台，发起成立13.2亿元规模的信托基金投资Z3地块，期限为5~7年。这一番操作后，万通得以将项目股份卖给了自家的投资平台，在项目公司金通港的直接持股比例降至1%，由正奇系合伙企业持股34%，万通通过5家正奇系合伙企业间接持股9.69%。

　　5年后，华润信托到期退出，中融信托被引入进行展期。2017年，中融信托正式接盘，其后通过子公司国富汇金（天津）投资管理合伙企业（有限公司）（以下简称“国富汇金”）在正奇系合伙企业中持股。通过计算得知，穿透之后，中融信托一方获得了24.31%的持股。

　　中融信托的孙公司中融国富投资管理有限公司，接手阳光正奇30%股份。2017年6月，万通收购中融国富，阳光正奇成为万通全资子公司。

　　而持有金通港34%股权的中金佳业，投资基金的存续期是7+2年，原本2018年5月面临第一次到期，在看不到项目进展的忧虑之下，部分LP投资人开始寻求提前退出。财新曾报道，2016年年中，中金佳业的部分LP投资人不愿再等待Z3地块遥遥无期的拖延，他们担心基金连保本都无法实现，向中金提起退出。中金决定启动转让基金合伙份额，募集新的投资人。当时，安邦找到中金提出希望全部投资，中金内部同意了安邦成为新的LP，并与安邦下属的一家股权投资合伙企业签订了意向性的框架协议。

　　显然，上述框架协议未能达成最终协议，安邦再一次与Z3失之交臂。

　　安邦接盘的计划落空后，2017年中金佳业找到了新的投资人——接替华润信托的中融信托旗下合伙企业国富汇金、项目股东万通和个人股东吴招娣，此前部分LP投资人得以成功退出。据《中国经营报》记者了解，退出的LP投资人包括山东中港信息科技有限公司、中航信托、北京华方投资有限公司、珠海泰奇食品有限公司、上海信息技术股份有限公司，以及个人股东高喜善、王强、李敏。继续留在LP名单中的有中粮信托和中金佳成、天津佳成两家基金管理公司。万通于2017年6月从多名股东手中接下合伙份额，目前持股中金佳业16.7%，而中融方面以39.77%成为持股最多的LP投资人。

　　截至2018年底，通过中金佳业和正奇基金，中融信托的子公司国富汇金分别拥有金通港13.52%和24.31%的权益，占比共计37.83%，成为Z3最大的投资方。

　　一位信托业内人士对《中国经营报》记者表示，作为资金通道，华润信托和中融信托在Z3项目中的持股实质为股权质押，即明股实债，中融信托拥有Z3项目的债权。明股实债之间的权责要看股权合作合同的协议约定，但在这种结构中信托方一般不拥有项目决策权。

责任编辑：霍琦