国家电网下决心退出房地产业务 鲁能集团何去何从？

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　　锐见丨国家电网下决心退出房地产业务，鲁能集团何去何从？

　　来源： 奇点商业地产 

　　原创 奇点君

　　作为国家电网的全资子公司，业务聚焦地产、能源两大板块的鲁能集团将何去何从？

　　作为年投资总额接近财政预算内投资的世界最大公用基础设施企业，国家电网距离传出地震级人事大调已过两月余，这家能源电力央企也发生了耐人寻味的变化。

　　3月22日，中央纪委国家监委网站公布了对国家电网第三轮巡视整改进展情况（下称《通报》）。其中，国家电网表示，将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。

　　那么，作为国家电网的全资子公司，业务聚焦地产、能源两大板块的鲁能集团将何去何从？

　　非电网传统业务将被剥离

　　《通报》提及，国家电网以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。

　　金风设计研究院创新技术专家齐军认为，这次改革主辅深度剥离释放信号强烈，有利于国家电网轻装上阵、专注主业。

　　知名地产分析师严跃进也表达了同样的观点：“当前中央纪委公布了国家电网巡视整改情况，要求下决心退出房地产业务。类似表述进一步说明了当前央企退房令执行的坚决性，充分说明了当前部分地产业务发展偏弱的央企，进一步面临地产业务削减的情况。”

　　据悉，国家电网的房产物业业务由鲁能集团和国网中兴公司承担，并控股1家上市公司天津广宇发展股份有限公司，国网是否将退出上述企业？为此，奇点君致电国家电网新闻发言人，对方称不接受任何形式的语音或文字采访，如有需要，须传真带有媒体公章的采访函。

　　作为焦点的另一个主角，奇点君致电鲁能集团，相关人士称已离职，官网有媒体联络方式。奇点君将采访函发至媒体联络后，邮件显示被退回。相继联系到其他相关人员，截至发稿日期并未回复。

　　鲁能的主营房地产业务的央企身份可谓是一波三折。早在2010年国资委下达“退房令”时，鲁能作为国家电网的房地产平台便收到了“退房令”。但后续实现了逆转，2011年3月，国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。

　　有接触鲁能集团的投资者称，此次央企国网退出房地产业务可能和上次一样不了了之，对鲁能集团的重组没有太大影响；不过，网家电网拥有鲁能不符合国资委和电力改革精神，最终退出鲁能的可能性却较大，最后鲁能的结局可能是转为独立存在的国企，或被拆分为地产、能源两部分被行业企业兼并。

　　鲁能集团的销声匿迹

　　不过，对比前几年的高调拿地、冲击千亿的叱咤风云，鲁能集团从2016年起消失在各大销售排行榜中，并不断挂牌出让旗下资产，鲁能崛起的雄心似乎被泼了一盆冷水。

　　传言，2017年两会时，国资委与鲁能方面谈了几次话后，往后的日子里，鲁能没有再拿地王。据公开数据显示，2017年鲁能在公开市场拿地只花费了19.6亿元。

　　严跃进认为，一般来说，企业在市场上销声匿迹，首先是体现为不拿地，同时也依然是允许既有地块进行开发。换而言之，更强调增量业务的削减，而存量物业的经营方面或依然是可以保留的。

　　“显然，央企和民企一个最大的差异在于，央企的投资受到了较大的约束，所以这也会对相关企业的投资策略形成较大的影响。”他补充道。

　　为了迂回作战，鲁能想到了旗下唯一一个上市平台——广宇发展，可以用重组的方式将旗下的房地产资产，尽可能多地注入到上市平台上。然而，这场从2009年开始的重组，直到2017年才获无条件通过。这其中，于2009年和2013年，重组操作先后失败了两次。

　　历经千辛万苦后，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

　　截至目前，鲁能地产的重庆、济南、北京、宜宾、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口、福州、天津住宅业务已纳入了广宇发展的资产池中。

　　但重组的喜悦并没有体现在销售额上，2017年-2019年，广宇发展的销售额分别是271.1、222.07、229.86亿元。2017年的800亿，是鲁能取得的最好成绩，但目前广宇的销售额仅为那年的1/4。

　　资助不断仍偿债压力大

　　而鲁能集团除了注入资产外，也在持续对广宇发展进行财务资助。

　　在广宇发展300多亿的有息负债中，60%来源于鲁能集团借款，且利息极低，平均资金成本在4.8%左右。另外，在2020年1月21日，广宇发展发布公告称，公司控股股东鲁能集团2020年度拟向公司及所属公司提供财务资助本金额度不超过217.19亿元，期限不超过24个月，年利率不超过5.5%。

　　投资者不禁疑问：借那么多钱，你到底要干嘛？

　　值得注意的是，鲁能集团虽对广宇发展财务资助不少钱，但广大发展的资金链却越来越紧张。2019年中期，广宇发展货币资金为42.78亿元，而其短期借款与一年内到期的非流动负债分别为36.41亿元、35.94亿元，前者与后两者之和还存在着29.57亿元的缺口。

　　在巨大的偿债压力之下，广宇发展开始发债。8月21日，上市公司发行了一笔于2022年到期金额为5亿元的中期票据，利率为4.1%。两个余月后，广宇发展40亿元商业地产抵押资产证券（CMBS）也完成了发行。

　　截至2019年三季度，上市公司单短期借款就猛增至71.61亿元，而其货币资金仅为66.54亿元，后者难以覆盖前者，短期偿债问题并未消解。

　　过渡到广宇时代的鲁能，成功发行了一单商业地产抵押资产证券，但商业运营的表现并不算好。

　　据其2019年中报披露，南渝星城S1-S3项目社区底商出租率仅为21%，较之2018年17.26%的比率并未增加多少。期内，九龙花园、九龙花园东郡和江津领秀城项目社区商业的出租率则要更低了，分别仅为7%、3%和4%。要知道，这三者的体量接近5万㎡。

　　这样一来，以领秀城为核心的商业运营能否进一步做大规模，就面临较大的疑问。

　　严跃进认为，从实际情况看，鲁能后续依然需要加快整合资源，尤其是在开发业务等方面或面临限制，这也要求鲁能后续继续强化业务调整，以吻合当前中央的精神思路。

　　从鲁能的表现来说，近两年确实按照母公司国家电网的要求，一直在淡化房地产业务，其地产业务正逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向调整，目前正“大力发展商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生7大创新型产业体系”。

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责任编辑：王帅