克而瑞地产研究

图片来源：海洛创意

文｜克而瑞地产研究 杨科伟 俞倩倩 姚郑康

15日上午，国家统计局公布了2019年前4月全国房地产行业的各项数据：4月销售面积成交量环比下降22%，同比涨幅回落0.5个百分点，但销售均价环比上涨9%，东部地区销售支撑全国独涨。在施工和新开工持续大幅增长带动下，开发投资额增速也冲高至11.9%，而土地购置面积增速继续回落。

1、4月商品房成交量跌而均价环涨9%，住宅、东部地区独撑“一片天”

2019年4月，整体来看，全国商品房销售面积为12256万平方米，销售金额为12102亿元，两者环比分别下降22%和15%，符合“金三”“银四”的惯例。分物业类型来看，仅住宅销售面积和金额出现涨幅，因此可见当前的“银四”增长依旧主要以住宅的支撑为主。值得注意的是，从同比增速来看，销售面积与销售金额增速变化不一致，销售面积涨幅收窄0.5pts但销售金额涨幅扩大了5.6pts，导致全国商品房销售均价出现了环比9%的较大上涨。考虑到当前多个城市限价出现放松，预计后续销售面积与金额的差异将继续扩大，均价也将随之上涨。

从销售结构来看，东部地区销售数据独撑“一片天”。仅东部地区销售面积降幅比1—3月份收窄2.5pts，中部地区和西部地区增幅分别回落0.4pts和0.5pts；东北地区累计增速由升转降至-4.2%。由此可见东部地区已结束颓势掀起新的一波行情，其余地区在补涨结束后进入调整期。

2、加快施工与新开工推动开发投资增速连续4月保持两位数增长至11.9%

从投资开发角度来看，房企的投资热情保持“燃”势。2019年1-4月，全国房地产开发投资额累计达到34217亿元，累计同比增速到11.9%,较1-3月继续扩大了0.1pts。从单月量上来看，4月同比增速也高达11.97%。

开发投资额继续保持高水平增速主要在于企业新开工保持高增长的同时，也加快施工进度带来建安投资增长。数据显示，4月房企新开工面积与上月基本持平且同比增长15%，而前4月房企施工面积累计同比增长8.8%，增速比前3月提高0.6个百分点，这都对开发投资额增速有所支撑。另一方面，与之密切相关的土地购置面积和土地价款，前4月累计分别同比下降33.8%和33.5%，降幅分别比前3月继续扩大0.7个百分点和6.5个百分点极大抑制了开发投资额增幅扩大。即便如此，当前开发投资额累计增速仍保持高位增长。

我们预计，施工和新开工等未来仍将有望保持平稳增长，对开发投资增速起到支撑作用，其同比增速短期内将继续维持高增速。

3、4月新开工面积同比增15.5%，高基数与城市分化使整体土地购置降幅继续扩大

从施工和新开工来看，前4月房企施工面积同比增长8.8%，其中住宅增长10.4%；前4月房屋新开工面积累计同比增涨13.1%，较此前扩大1.2个百分点，住宅新开工面积同比增长13.8%，成为房屋新开工面积上涨的主要支撑。4月单月新开面积达19824万平方米，环比仅微降0.45%，但同比上涨15.5%，仍然处于高位。这主要由于随着一线和部分核心二线、三四线城市市场销售回暖，房企普遍加快开工、加紧项目入市销售意愿走强。

虽然近期各城市土地市场高单价、高溢价地块成交频频，但全国企业土地购置仍在下行。数据显示，前4月土地购置面积和土地成交价款分别同比下降33.8%和33.5%，降幅分别比1-3月扩大0.7个百分点和6.5个百分点。我们认为主要是两方面原因：其一是土地购置面积的同比降幅一部分是由于去年土地购置面积基数较高导致整体表现弱于城市市场；其二一季度以来的土地成交回升，主要集中在部分二线城市和环核心城市的三四线表现突出，成交量价、溢价率和流拍情况都明显改善，城市土地市场分化继续加剧造成整体疲弱。

综上，我们对于后市给出如下几点判断：一是2019年后续销售表现仍将“维稳”，仅东部地区成交增长来支撑整体行情继续扩大增幅难度较大，尤其是政策宽松预期减弱之后率先“入市”的东部地区刚需和改善需求或又将观望，因此预计未来整体市场走势将“以稳为主”，平稳增长态势短期不变；二是投资开发额预计将继续维持高增速，主要基于对新开工面积等指标平稳较快增长的判断。此外，随着市场企稳回升，先前成交的新增土地也将陆续开工，转化为新开工继续支撑房企开发投资的增长。

（本文来自于界面）