浙江温州：物业困局待解

　　浙江温州：物业困局待解

　　◎ 文 《法人》记者 肖岳

　　随着城镇化进程的不断加快，物业纠纷逐渐成为继交通拥堵、环境恶化、人口膨胀等问题后的又一“城市病”。

　　引发物业纠纷的因素较多，除历史遗留问题、相关法律规定尚未完善外，也与小区业主和物业双方对服务与费用等信息的掌握不对称有关，因此在缓解双方关系时，小区的业委会则扮演着重要角色。

　　但恰恰基于此，新的问题逐渐显现，如一些业委会成员私心作祟，违规动用维修资金、占有小区公共收入等行为，使本就脆弱的业主与物业公司关系进一步恶化，因此如何规范各业委会的行为，如资金使用等，也成为另一待解难题。

　　业主维权不再单打独斗

　　“我所住的小区，车位存在漏水现象，后来我就去找物业，希望他们能跟开发商沟通把问题解决，但物业公司一拖再拖，最后都快两年了，才把问题解决。”温州市鹿城区某小区业主王女士向《法人》记者抱怨道。

　　无独有偶，家住太原市某小区的张先生向记者讲道，其所住小区的楼层走廊俨然成了“储物间”。

　　“很多杂物堆放在过道里，还有部分纸板，容易造成安全隐患。”张先生说他找过物业协商，但物业公司说，自己也有难处，比如杂物是业主堆放的，公司找到业主要求腾空杂物时，业主往往推托说不是自己的杂物，而一旦物业把杂物清走，业主就会找上门来，说自己东西没了，对此物业也很“挠头”。

　　值得注意的是，随着《物权法》《物业管理条例》等一系列法律法规的出台，各省、市结合自身实际，制定相应的条例，如《浙江省物业管理条例》《温州市物业管理条例》《太原市物业管理条例》等形势下，政府主管部门、业主和物业公司在设计物业建设、管理、纠纷等问题上已有法可依，但如物业服务收费标准、物业与业主纠纷解决机制等方面仍有待完善，这需要更具可操作性的标准和细则弥补。

　　在此情况下，以监督和协助物业服务企业履行物业服务合同为核心诉求的业主委员会，在缓解业主与物业关系上扮演了重要角色。2013年3月8日，?温州市“鹿城区南塘5组团小区业主大会”成为全国首个拥有社团法人资格的业主大会，自此该业主大会有纠纷可独立打官司，并可享受开立银行账号等法人权利。

　　在该业主大会取得社团法人资格的背后，与温州市业主和谐生活研究会会长蒋成富的不懈努力密不可分，除身为该研究会会长外，他还兼任温州市业主委员会协会以及鹿城区业主委员会协会负责人等职务，正是在其的呼吁下，以鹿城区南塘5组团小区业主大会为代表的一些业主大会，先后申请了社团法人资格，并陆续获准。

　　谈及成立温州市业委会协会的初衷，蒋成富向《法人》记者坦言，其曾于2007年担任温州东方大厦业委会副主任，为了维护业主的合法权益，曾与物业公司、房地产开发商等打过多场官司，但在当时，由于业主大会不具有法人资格，常被法院以“诉讼主体不适格”为由不予立案，而与此相对应的是业主与物业及开发商之间不信任甚至冲突却普遍存在，考虑到业主势单力薄，他便萌生了成立民间组织温州市业委会协会帮助业主解决问题的念头。

　　物业公司也有难言之隐

　　随着2017年5月1日《温州市物业管理条例》正式施行，界定了业主、业委会、物业的权责和义务，对规范温州市物业管理，化解物业管理纠纷起到了积极的作用。

　　然而，《温州市物业管理条例》实施近两年来，随着温州市城镇化建设步伐加快，各种物业管理纠纷也日益增多，并产生了不少新问题与新矛盾，其中包括业主自治组织不规范、物业专项维修资金续筹难、物业企业难收费等诸多问题。

　　《法人》记者注意到，在众多物业纠纷中，业主与物业公司的纠纷多由于部分业主拒缴物业费为起点，拒缴的理由可能是物业服务质量下降，而即便物业公司将业主告上法庭，败诉后的部分业主拒不执行判决，仍让物业公司头疼不已，在此状况下双方矛盾升级，甚至衍变成群体性事件。

　　而在业主与物业纠纷背后，大多数还是缘于物业管理公司与业主之间沟通不畅，其中业主公平、公正、公开解决小区事务路径的缺失也不容忽视。

　　“业委会协会的成立缓解了这些问题。”温州物业协会会长李一文在接受《法人》记者采访时表示，以往部分小区的业主对物业不理解，认为物业公司收取了服务费，只要居住中遇到问题，就气冲冲找到物业问责，但有些问题并不是出在物业共用部分上，因此并不属于物业维修范围，但业主不理解，甚至停缴物业费，这往往使得双方矛盾进一步激化，而在业主委员会的介入下，双方往往能达成和解。

　　“另外，从我们物业协会而言，主要是要建立行业自律公约和诚信机制。”李一文说，比如有些小区物业公司做得不好，业主或业主委员会提出异议，并通过投票想将其解聘，而物业公司不愿意退出，则由业主委员会协会和物业协会两个民间组织进行调停，通过讲法律法规，使其退出。

　　此外，李一文指出，物业协会行业自律公约的建立，使得温州市优质的物业公司有章可循，又有效限制了部分劣质物业公司恶性竞争的行为，另外协会通过成立专家委员会，帮助中小企业，缓解技术、工程、招投标等方面的运作经验不足现象，帮助会员企业制订方案，提出合理化建议，降低运营成本，另外协会有法律委员会、咨询委员会，有专业的律师来为会员企业解决欠款等问题。

　　解决问题很难一蹴而就

　　在较为完善的《温州市物业管理条例》（以下简称《条例》）出台后，又有民间的业委会协会与物业协会作为业主与物业关系的润滑剂下，业主与物业的纠纷逐渐减少，但随着各个小区业委会的不断成立，又有新问题出现。

　　4月14日，在一档由温州市人大常委办公室与温州广播电视总台合办的《人民问政》栏目中，有关小区业主委员会财务管理混乱的案例引人深思。

　　在该案例中，位于市区飞霞南路的东方大厦原来每年光外立面的广告收入就达六七十万元，但财务提交却一直困扰着业委会的工作。

　　据该节目讲述，小区第六届业委会成立于2018年11月，现任业委会主任董某却说，第四届业委会主任吴某，已经卸任好几年了，业委会也换了两届，但吴某手里还有100多万元没有移交，而这100多万元属于东方大厦所有业主。

　　《法人》记者注意到，根据《条例》第二十条规定，“业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行储存和管理。”此外，《条例》第二十二条中规定，业主委员会等业主组织及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为：业主组织改选后或业主组织成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料等。

　　然而《条例》下，该款项的移交却颇为曲折。节目中东方大厦现任第六届业委会主任董某说，2013年东方大厦第四届业委会到期卸任后，随后成立的第五届、第六届业委会多次督促第四届业委会主任吴某赶快移交这100多万元，但屡屡碰壁。

　　“两届都过去了，钱都没交，第六届成立的时候，他（吴某）曾经跟大家说过，第六届成立以后，有对公账户，就把钱交出来，但是我们对公账户开立了，到现在钱也没打进来。”董某在节目上无奈道。

　　温州迎来物业管理有限公司总经理潘岳飞在接受《法人》记者采访时表示，《条例》施行后，细化上略显不足，比如像以上的案例，业委会主任“挪而不用”，对这种情况，目前并没有明确的法律条文规定，另外还缺乏惩罚性的条款，业主委员会由人组成，肯定要依靠细化的法规和处罚，扎好制度的笼子，而不是靠个人自觉。（编辑：崔晓林）

责任编辑：陈永乐