老路不通，地产新机遇何在

　　老路不通，地产新机遇何在

　　回归实业运营逻辑，更多靠租赁、运营、增值服务等创造价值。

　　文/五矿经济研究院 金志峰 陈俊全 宋歆欣

　　2018年7月的中央政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这确定了房地产调控的总基调，显示出中央遏制房价上涨的决心。

　　本轮调控注重强化地方房价问责制。紧紧围绕“房住不炒”定位，调控措施持续发力，热点城市“炒房”现象和房价上涨趋势得到有效遏制；在差异化调控政策引导下，二三四线城市商品住宅去库存取得明显成效。

　　坚持“房住不炒”的定位

　　党的十九大报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，房地产行业应大力发展租赁住房、构建租购并举的住房保障体系，满足和保障全体人民居住需求。

　　一系列房地产调控政策出台，首先，坚持“房住不炒”的定位，遏制炒房的政策迈向制度化和常态化。本轮调控实施了一系列长短组合拳，将遏制炒房推向制度化、常态化。

　　其次，以租赁住房为重点，加快构建住房保障体系。需求端逐步通过保障“租购同权”、规范租赁秩序、给予租房补贴、实施先租后购等，鼓励租房需求；供给端通过土地拍卖“竞自持”、鼓励集体建设用地建租赁住房、培育国有租赁企业、税收减免、低利率融资支持、促进租赁住房资产证券化等方式，促进租赁住房供给。

　　再次，商品房不会完全“去化”，而会有序降低比重。一方面需要“多主体供给、多渠道保障”来满足各层次的住房需求，自住型购房需求仍会受到鼓励。另一方面，在底线思维的逻辑下，需要防止房价大起大落造成的系统性风险，保持房地产总投资和房地产行业的基本稳定，防止投资出现大滑坡，同时也保障地方财政收入的基本稳定，实现由土地财政向税收财政的有序过渡。

　　最后，更加注重新型城镇化和城市群建设的统筹协调，以更好地促进新市民在城市安家落户。国家着力以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，大幅提升三四线城市的吸引力，并严控特大型城市的规模。这种模式将为农民工市民化提供更多的选择和便利，促进他们在城市安家落户。

　　加快建立房地产长效机制

　　需求侧与供给侧共同发力的调控“组合拳”为房地产市场稳定创造了积极条件。本轮调控重视建立租购并举的住房制度和房地产长效机制，许多试点工作正在有条不紊地推进之中。

　　一是租赁住房等“非商品房”的地位显著强化。国务院提出，到2020年形成完善的租赁住房市场体系、公租房保障体系和租赁住房法规制度体系。租赁补贴、租购同权、扩大租赁土地供给、租赁服务平台建设等举措纷呈迭出。住建部要求16个热点城市“力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上”，将改变住房供给结构。

　　二是土地制度改革有实质性推进。2017年4月，国土资源部和住建部通知要求根据商品房库存消化周期调节住宅用地供应，在13个城市开启利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018年1月，国土资源部提出要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，增加住房土地供应量。

　　三是新型城镇化与户籍制度改革协同推进，力促新市民安家落户。2016年9月，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，国家以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，严控特大城市的规模，着力提升三四线城市的吸引力，引导农村转移人口合理流动。

　　四是加快推进房地产税立法，遏制囤房、炒房行为。2018年6月，全国不动产登记信息平台实现全国联网，为未来征收房地产税打下数据基础，房地产税的立法程序加速推进。

　　不走靠房地产拉动经济的老路

　　当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段，房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。因此，未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。

　　第一，房地产行业将从金融加杠杆回归到实业运营。

　　在“房住不炒”的政策导向下，房价总体将保持平稳，同时开发融资难度加大、回款放缓，原有的金融加杠杆逻辑已经行不通了。房地产行业将回归实业运营逻辑，更多靠租赁、运营、增值服务等创造价值。在此基础上还会叠加民生保障逻辑，承担更多的民生责任。

　　第二，单一房地产开发业务野蛮生长已为过去，房地产行业将呈现多主业协同发展的态势。

　　此前，房地产行业的业务形态曾总体呈现高杠杆、高周转、高增长、高回报的特征；在房价上涨的大趋势下，大小企业共同野蛮生长。未来，预计租赁住房迎来快速发展，并有望占据半壁江山。此外，政府在土地拍卖环节增加配建要求，运营、服务、“房地产+”等日显重要，房地产行业将呈现多主业协同发展的态势。前期加杠杆过于激进的企业可能面临偿债危机。

　　第三，随着城镇格局的不断调整，城市间分化或将增大。

　　一是特大型城市的开发潜力和市场空间将显著下降；二是不同城市基于所在城市群的规划、自身的条件、功能定位和配套政策，对人口的吸引力将走向流动和分化。各地应围绕自身城市化进程，根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业，形成新的增长点，避免回到靠房地产拉动经济的老路。

　　房企经营战略待调整

　　首先，必须摒弃高杠杆的拿地模式，对开发业务进行收敛和聚焦。

　　未来，高杠杆的拿地模式有可能导致房企一旦销售不畅，又难以融入新的资金，就面临现金流断裂的危机。因此，房企应摒弃高杠杆的拿地模式，主动去杠杆，对开发业务果断进行收敛和聚焦。

　　从龙头房企近期的反应看，例如万科提出，行业转折点已经到来，开始调整发展战略，本质是实施收敛和聚焦。碧桂园认为，2019年要加强现金流管理。融创判断，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，提出要注重“安全第一”。恒大提出“新战略”,要坚定不移实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。从拿地情况看，2018年1-10月，六大龙头房企拿地节奏明显收紧。

　　其次，纯开发的模式难以为继，需要积极探索“房地产+”。

　　随着消费的持续升级，房地产成为链接人民各种美好生活需要的重要载体，也为“房地产+”带来了大有作为的新机遇，如房地产+文旅、文娱、医疗、教育、休闲、养老等等。对此，各大房企正在积极进行探索尝试。其中，恒大、融创走在前列，表现较为突出。恒大旅游集团目前已经拥有13个文旅项目，总旅游用地储备面积达4700多万平方米。融创在斥资501亿元收购万达文旅后，成立了独立的文旅集团，意图将文旅板块打造成新的增长点。

　　物业管理是房地产开发自然的延伸和最早的“房地产+”。房地产开发商发展物业管理具有得天独厚的资源优势，同时优质的物业服务可以有效提升企业口碑，此外，物业管理本身的利润率也较高。目前TOP30房企中已有23家涉及物业管理业务。万科物业首屈一指，还有碧桂园的碧桂园服务、中海地产的中海物业、绿城中国的绿城服务、雅居乐的雅生活等已经成为了上市公司，说明物业管理可以做大做强。

　　再次，优化城市布局需要提上重要战略议程。

　　在城市发展持续分化的大趋势下，房企应站在城市群的角度，顺应政策方向和人口流向，优化城市布局。

　　从龙头房企的城市布局动向看，恒大高度重视优化项目的城市布局，在原有一二线城市外有侧重地吸纳了部分优质三线城市的土地储备。融创坚持聚焦一二线城市，未来以核心城市、核心地段为主的方向不会改变，同时看好海南省。碧桂园继续深耕二三四线城市。保利以一二线城市和珠三角、长三角核心城市群为主，并加速向三四线城市下沉。

　　最后，租赁市场快速发展的机遇不容错失。

　　随着“租购并举”长效机制建设提速，租赁市场正迎来快速发展，并将衍生出新的商业模式和发展机遇，需要加快进行前瞻性布局。特别是租赁住房ABS、REITs等各类资产证券化正迎来快速发展。

　　当前，房企们正纷纷布局长租公寓。在存量地产增多、政策扶持、市场需求旺盛等因素的影响下，借着自持房产的优势，房企们纷纷涉足长租公寓，并逐步扩大业务布局。

　　目前TOP30房企中已有19家布局了长租公寓，并且绝大多数都形成了自有品牌。比如旭辉的领寓、碧桂园的碧家国际社区、万科的泊寓、龙湖的冠寓等。

责任编辑：陈永乐