夏磊:发达经济体住房自有率有多高?

2019年04月25日13:18    作者:夏磊  

  文/专栏作家 夏磊

  最完美的住房市场是什么样?100%的住房自有率?每个家庭都拥有自己的住房?目前接近实现“居者有其屋”的是新加坡,以90.9%的超高住房自有率居首,而老牌发达经济体如美国、英国,住房自有率稳定在60%左右。德国、香港更低,不到50%。

  最完美的住房市场是什么样?100%的住房自有率?每个家庭都拥有自己的住房?目前接近实现“居者有其屋”的是新加坡,以90.9%的超高住房自有率居首,而老牌发达经济体如美国、英国,住房自有率稳定在60%左右。德国、香港更低,不到50%。

  新加坡是城市国家,人口少,政府有能力全权解决居民住房问题。新加坡总人口仅561.2万,不到北京的1/4,经济实力却位居世界前列,2017年人均GDP为53880.1美元,是中国的6.3倍,北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有历史渊源。早在1965年,新加坡被迫从马来西亚联邦独立,李光耀政府为了增加民众的国家认同感,大力推进“居者有其屋”计划,以“恒产”换“恒心”。

  因此,从建国初,政府就一直通过低价、贷款、补贴等方式帮助国民实现住房自有,目前住房自有率高达90.9%,居发达经济体之首。

  美国也曾将“提高住房自有率”作为住房市场发展目标,但最终引发次贷危机,住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年里,老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为目标、倡导住房自有的“美国梦”,放松杠杆,刺激买房,住房自有率在2004-2006年达到历史最高的69%。但高风险的次贷占比大幅提升,形成严重的房地产泡沫和金融风险,最终爆发次贷危机,住房自有率重回64%,成为无法摆脱的“住房自有率魔咒”。

  英国的住房自有率从1984年起一直维持在60%以上,2017年为62%。上世纪八十年代,英国开始推行“公房私有化”政策,将地方政府社会住房折价出售给租户,大大刺激了住房自有率的提升。1984年,住房自有率首次突破60%,2001更高达69%。但由于房价持续上涨、社会住房私有化力度优惠减小,住房自有率开始下降,2017年降至62%。

  受高房价拖累,香港住房自有率近年来持续下降,2017年降至49%。1987年4月,香港政府发表《“长远房屋策略”说明书》,住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所,住房自有率大幅提升,从1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以后,由于房价攀升脱离居民购买力,住房自有率持续下降,从2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。

  德国的租赁市场非常发达,很多家庭选择租房居住,因此住房自有率仅为45%,在欧盟国家处于较低水平。德国租赁制度非常完善,而且租赁房屋质量较好,55%的人口选择租房居住,住房自有率仅为45%,远低于其他欧盟国家70%左右的平均水平。此外,德国人非常注重独立自主,父母没有为下一代留下房产的观念,大多数年轻人需要靠自己积累,一般在30岁后才开始考虑购房,因此住房自有率随年龄增长不断上升,30-40岁的群体仅为27%,60-65岁则增至56%。

  我国的住房自有率接近90%,主要是计算口径不同导致的虚高。国际上,住房自有率计算方法是居住在自有产权的家庭户数/全部家庭户数,而我国则是按照自有(私有)住宅建筑面积/实有住宅建筑面积计算,实为住房私有率。两者有两个区别,一是国外是按照户数,而我国是根据建筑面积,二是后者将本地无房、但在外地有房的也纳入计算。考虑到这两个因素,我国的住房自有率应该处于较合理的水平。

  (本文作者介绍:恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)

责任编辑:杨希 1904183207

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文章关键词: 夏磊 住房 自有率
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