京西豪宅板块火药味渐浓 高端楼盘迎窗口期

　　原标题：京西豪宅板块火药味渐浓

　　来源  北京商报

　　与限竞房相比，此前一向低调的内城高端楼盘近来频频亮相发声。其中，包括之前较少品牌露出的位于西三环万寿路区域核心地段的西钓鱼台·御玺，以及位于西四环附近的保利·和光逸境都在近日公开亮相。业内人士指出，随着北京高端项目取证、网签的红线放开，城市核心区蛰伏的高端项目都在近期积极寻求入市。北京西部区域之前已有九龙仓西城天铸、泰禾西府大院两个高端项目在售，随着两新贵楼盘加入，区域短期内供应增加，即便区位、产品、户型上均有差异，但局部区域内的竞争依旧难免。总体而言，长久以来北京四环内高端改善型供应空白将有望在近期得到缓解。

　　西部10万+集中亮相

　　4月20日，位于西四环大成路的保利·和光逸境售楼处预开放。一位受邀看盘的业内人士告诉北京商报记者，让人意料不到的是，单价超过10+的高端楼盘居然有这么多人把售楼处挤得满满当当。

　　据说，周末两天项目的到访客户量接近800组，为了让到访客户都能获得良好的体验，项目甚至一度被迫限流，示范区大门外排起了长队。目前和光逸境已是准现房状态，实景园区和实楼样板间也对外开放。

　　与此同时，位于西三环区域的豪宅项目西钓鱼台·御玺在几乎同一时间对外亮相。而且从地段、自然资源来看，位于昆玉河畔的西钓鱼台·御玺则更占有资源优势。

　　对此，一位市场营销人士分析，北京西部城市核心区域，近年来纯商品住宅供应十分有限。目前在西局板块有九龙仓西城天铸、泰禾西府大院两个高端项目在售。随着两大新项目入市，以往西部地区长期处于空白状态的高端市场将从以往的供应紧缺变成扎堆。

　　又见核心区豪宅

　　但也有专家认为，西局板块隶属丰台区，与本轮即将入市的两个项目所处区域在区位上还有所差异。在区位上，本轮新入市项目在地段价值上优势更为明显。

　　其中，西钓鱼台·御玺所在的西三环万寿路区域地处内城核心地段，在此之前，该区域几十年来都没有过新盘开发。目前区域内流通的二手房主要是过去福利分房年代的公房，且房龄大多为二三十年，普遍存在户型设计不合理、停车难、无电梯等老问题，市场流通性很低。西钓鱼台·御玺的出现打破了万寿路周边无豪宅的局面。

　　项目附近包括世纪城商圈、翠微商圈、五棵松及金融街商圈等在内的商圈。重点中小学、高校以及包括三级甲等医疗资源也很集中。

　　和光逸境所处的西四环，正是北京设定的城市开发边界。2018年，北京首次在用地性质上设定“负面清单”，明确规定“限制四环内各类用地调整为商品住房”。

　　而即将上市的和光逸境位置则更靠近西四环，周边北接地铁1号线，交通畅捷；同样商圈、学校、医疗资源汇聚，是海淀区城市发展含金量最高的区域之一。

　　和硕机构首席分析师郭毅分析，四环正是北京设定的城市开发边界。2018年，北京首次在用地性质上设定“负面清单”，明确规定“限制四环内各类用地调整为商品住房”。最近五年，北京共出让241宗住宅用地，但只有11宗位于四环内，占比不到5%。并且，其中6宗限竞房地块还限定了“9070”的产品规划要求，只能设计90平方米以下小户型为主的住宅产品。物以稀而贵——四环内商品住宅的售价普遍达到10万+。

　　因此，除了城市资源之外，引发购房者关注的原因，更在于项目不仅填补了四环商品住宅存在已久的供应空缺，而且可以预见项目未来稀缺甚至绝版可能带来增值与保值潜力。

　　另一位市场观察人士表示，地段在当前确实是决定项目生死的最核心要素。以限竞房为例，在当前市场去化普遍低于四成的情况下，销售看好的项目无不位于靠近城市核心地段。以之前热销的四环附近小瓦窑板块上，世茂国风长安和华润电建橡树蓝湾为例，两家项目均为容积率高达2.8的高层产品，无论是户型设计还是整体舒适度与五环外很多容积率2.0以下的洋房规划的限竞房项目相比毫无优势。其中，甚至国风长安还有两梯18户的奇葩设计产品。但两家却在销售业绩上遥遥领先，靠的就是靠近城市核心区的优势。

　　高端楼盘迎窗口期

　　“资源型豪宅越来越活跃，”上述观察人士分析，随着北京高端项目取证、以及网签红线限制的减少，豪宅市场有开闸的倾向。而且受限竞房项目低密产品的倒逼作用，一些前期受制于政策而不得已蛰伏的高端产品推盘的意愿上升明显。

　　仅在四环周边，包括泰禾西府大院、懋源璟岳、懋源璟玺、九龙仓壹亮马以及蛰伏三年的葛洲坝北京中国府在内，这些高端项目要么已亮相，要么将在近期开盘。

　　按照相关机构统计，2015-2016年，北京至少拍出10块以上高价地块，至少有半数还没有形成供应。但从2018年以来，这些项目入市意愿开始增强。“财务成本也是一个原因”，上述人士补充表示，未来随着豪宅窗口期的来临，10万+豪宅将不断增多。

　　从网签数据来看，2019年一季度，单价在7万元/平方米以上的高端住宅项目共成交938套，同比上涨158%；成交面积12.91万平方米，上涨126%；成交金额112.54亿元，上涨136%。

　　地产营销人韩乐表示，过去高单价、高总价的项目网签受到限制，最近有所释放。但网签成交的上涨并不能简单归结为高端住宅市场的回暖，有签约滞后因素。但他也表示，2018年豪宅市场并没有因为市场下行而产生巨大波动，成交排名前5位的项目中，单盘成交金额都在20亿元以上，也说明高端市场需求依旧保持稳定。其中改善升级需求仍是主流。此外，受去年出现多次高端楼盘的交付品质争议影响，考虑购买期房和现房的客户也有所增加。

　　郭毅表示，由去年到今年，北京高端楼市始终让人感觉像雾里看花。既有开盘售罄，甚至屡开屡罄的爆款，也有价格向下调整的幅度超过20%，把渠道费用追加到5%，却依然无法拉动销量的滞销盘。而且以往百试百灵的价格工具，仿佛也失去了以往的魔力。

　　业内人士预测，未来豪宅的竞争，尤其是类似当前北京西部区域几个新项目集中入市的情况，一些面积和总价比较接近的情况下，难免面临正面对比和竞争。因此，这些平层豪宅项目若要实现热销，除了依靠地段资源优势外，产品品质的打磨也是其中最主要核心要素之一。

　　此外，中原地产首席分析师张大伟认为，影响豪宅新房市场销售的核心还是要看信贷政策的宽松情况。

　　北京商报记者 董家声

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