燕郊楼市坐上了“过山车” 真牛市还是“假把戏”？

　　燕郊楼市坐上了“过山车” 真牛市还是“假把戏”？

　　此前，燕郊一直被视作北京房价的“晴雨表”。受北京副中心以及房价猛涨的影响，燕郊房价一路飙升到令人咋舌的地步，后因限购，极其敏感的燕郊房价急转直下，而今房价又仿佛“入春”。坐上了“过山车”的燕郊楼市真的迎来了真牛市吗？

　　文｜《小康》·中国小康网记者 郭煦 河北三河报道1月19日，北京市级行政中心正式挂牌迁入北京城市副中心，与北京市新行政中心相距十公里的潮白河对岸的燕郊突然沸腾起来。

　　一月份，从三河市政府公布的最新一期商品房预售项目及价格来看，燕郊港中旅海泉湾项目二期单价在2.4万元左右，其东侧东郡创业中心项目，单价更是逼近3万元，成为近期燕郊楼市价格高点。

　　而更有代表性的二手房的市场趋势更能够代表区域的房价。链家APP显示，近三个月，燕郊成交房源653套。

　　成交量增长，二手房价格上扬，贝壳研究院数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月达到18805元/平方米。三个月内平均涨幅每平米2000元。

　　据安居客数据显示，截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房挂牌均价为19590元/平方米，比去年11月份上涨了1193元/平方米。

　　此轮带动燕郊楼市“入春”的原因，一个是直接受北京市政府东迁影响，第二就是前期的暴跌，让燕郊楼市泡沫挤出殆尽，房价回到高峰期的一半水平，基本接近真实的价格水平。

　　从冰封到回暖一个事实是，春节后看房、买房的人多了，开发商及二手房售卖者的底气也有所增加。燕郊一楼盘销售日，某销售人员对前来看房的意向者表示，“其余两栋未开盘楼栋会留着不卖，后期肯定会涨价。”

　　看房人群的增多也使得燕郊二手房卖方业主预期增强，在看房过程中，一位二手房中介销售人员接到客户提高挂牌价的电话，“一个100多平方米的两居，总价要上调5万元。”

　　尽管各方数据及市场现象都在显示燕郊楼市在回暖，但还是有人认为，燕郊这波上涨是“虚晃一枪”，因为类似的情况在2018年初也曾发生过。

　　就此，中原地产分析师张大伟表示，燕郊楼市本身的市场利好的确出现了，包括最近通州与北三县协同发展以及地铁建设的预期等。由于利好不断，所以的确给了购房者信心。

　　但从市场发展看，随着“金九银十”逐渐褪色，春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。加之当地房价目前的确是在下跌不少的基础上，再加上很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨。这种情况下，炒作有可能会影响市场。

　　同时，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，燕郊楼市回暖确实具有一定的合理性。第一，此前燕郊房价跌幅很大，有上升空间；第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相关政府机关单位迁入通州，地铁设施增加以及北三县与通州的统一规划等。这些政策利好会让人们觉得燕郊的升值潜力是比较大的，也有人预计今后的政策会松动；第三，在上一轮房价大幅上涨时，燕郊就吸引了全国各地投资客。如今燕郊的房价相对之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的区位优势，燕郊的确又开始吸引着一些外地的投资者。

　　但杨红旭也认为，燕郊楼市炒作成分肯定存在。“因为燕郊的市场行情就是大起大落，这和目前某些自媒体、中介的夸大其词、助长市场的行为紧密相关。具体来说，炒作从两方面影响市场：一个是心理预期，一个是实际操作。心理预期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地产交易的利益相关者，通过自媒体、朋友圈来夸大其词进行传播，渲染这种房子卖得快、房价涨得快之类的市场信息；实际操作方面，他们会帮助这些买房人、投资者寻找房源，但有些中介也可能在市场中‘兴风作浪’，即中介可能会怂恿某些房东去提高卖价，从而使自己获得更高的佣金。另外，有些大中介可能会垄断销售权、代理权，尽量地把房价提高，甚至通过信息不对称的优势来制造紧张氛围或者欺骗消费者，让这些买房人急于买房、高价买房。”

　　过去10年间，燕郊房价从每平方米4000元涨到2017年初的3万多元，2019年春节前又回到1.8万元左右。几年的时间里，燕郊的房价犹如过山车，一部分在价格顶峰入场的投资客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。

　　一位燕郊本地房地产开发商销售负责人说：“限购是导致燕郊楼市遇冷的主要原因，某种程度上说，甚至是唯一的原因。”这项对燕郊楼市“杀伤力”颇大的限购政策出台于两年多之前。2017年3月22日，紧跟北京“317”楼市新政，廊坊市发布针对市区及五县的限购政策，2017年6月2日《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》对外发布，三河市被纳入调控范围。

　　燕郊楼市再次挑动人们的神经进入2019年，燕郊楼市出现了明显转机。记者近日对燕郊楼市进行了实地调研，在燕郊镇燕灵路口附近的“售楼处一条街”，就被车站附近拿着宣传单页的一位大妈堵住，“来看房子的吧，燕郊、大厂的都有，让销售给你好好讲讲。”

　　走访燕郊几家中介门店发现，每家门店摆着的沙盘模型不同，但所售项目大致相同。“沙盘项目早已售罄。看好哪个盘？燕郊目前在售的商住房新楼盘就两三个。二手房交易成本太高不划算，建议买新盘。”中介门店工作人员称。

　　记者发现，进店看商住房的多数是从北京赶过来的，进店前没想好买一手房还是二手房，不少人被销售人员引导到了一手房楼盘实地。全镇房屋中介上百家，代理的基本都是燕达、汇福、福成等本地开发商项目。

　　“燕郊房地产市场变化快，二手房待售业主的情绪不太稳定。不少业主看到近期楼市回暖，就想调高之前的挂牌价。春节过后，有些业主把挂牌价调高了10%。”在燕郊多年从事房产经纪人的邵女士对本刊记者说，“二手房最近看的人多，能否成交还得看具体房源。”

　　“在北三县买房投资的居多。购买用于自住，在北京国贸工作的上班族比较常见。以后通了地铁就更方便了。”多位销售人员对记者说。

　　官方消息显示，1月13日晚，北京市规划和自然资源委员会副主任周楠森在接受北京市人大代表和政协委员咨询时，介绍城市副中心轨道交通规划，明确平谷线规划已经调整到位，将在燕郊分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路；另一支直通东坝地区。

　　上述消息，成为提振燕郊楼市的“强心剂”。

　　在燕郊当地置业顾问的朋友圈，类似“紧邻地铁”、“触底反弹”、“整合规划推动+强势政策扶持：北三县有望变身北京最强第三区”的宣传语甚嚣尘上。 如今的燕郊楼市，俨然又回到了2017年3月份限购之前的热劲。

　　“全镇已形成以电子信息、新能源、新材料、生物制药、装备制造、绿色食品为主的高新技术产业区；以休闲旅游、健康医疗、现代物流、文化创意为主的现代服务业。拥有高新技术和先进制造企业182家，规模以上民营企业17家。”这是河北省三河市政府官网对其辖区燕郊镇的介绍。

　　虽然政府官网的介绍中并未提及房地产业，但稍加留意便会发现，数不清的房地产广告，随处可见的售楼处、地产中介门店，是燕郊的鲜明特色。

　　上述房企销售负责人认为，“早在本地企业开始大规模开发的时候，目标客户群体就在北京。要知道燕郊原住民就几万人，如果客户目标是他们，怎么可能去建几十万套房子？限购政策出台后，我们的目标客户不具备购房资格，相当于企业最初设计的发展方向与现实制度脱节，房子当然卖不动。”

　　2月20日，住房大数据联合实验室发布数据称，根据住房大数据联合实验室最新大数据房价指数（BHPI）监测显示，2019年1月，廊坊燕郊房价环比上涨5.23%，这是燕郊房价连续两个月快速上涨。2018年12月，燕郊房价环比上涨3.67%，这一涨速是2017年4月当地房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅，但很快被2019年1月的数据刷新。

　　此前，燕郊一直被视作北京房价的“晴雨表”。2015年下半年以来，受北京市政府东迁消息及2016年北京房价大涨的叠加影响，燕郊房价一路飙高，其标杆楼盘首尔甜城的二手房最高喊出单价4万的高价。不过，2017年在严厉的楼市限购措施下，燕郊楼市显现出三四线楼市缺少“刚需”支撑的脆弱性，5月之后房价急转直下。大数据房价指数显示，与2017年4月相比，2018年11月燕郊房价跌幅达到46%，甚至超过了购房首付的比例。

　　不过，今年1月北京市政府正式迁址副中心无疑是“北三县”燕郊、香河、大厂期盼已久的大好消息，通州与北三县整合规划也在逐渐推进之中。2月11日，首都之窗网站公布信息，2018年北京市规划和自然资源委员会同河北省住房和城乡建设厅，组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，立足京津冀协同发展，处理好副中心与通州区、廊坊北三县地区的关系，打破“一亩三分地”思维定式，积极稳妥做好交界地区规划建设管理，推动北京城市副中心与河北省廊坊市北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。配合国家京津冀协同发展领导小组办公室，成立工作专班，由两省市抽调人员组成工作专班，在原整合规划成果基础上，按照总体规划深度，加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县协同发展规划（讨论稿）》。

　　现实当中的利好则是地铁线路的优化。近期有消息透露，由平谷到燕郊的地铁22号平谷线更改线路，原规划线路平谷有五站，三河仅有三站。新线路调整后，三河变成了四站，平谷减少为三站。线路贯穿整个燕郊镇，并进入城市副中心。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，此次燕郊楼市的上涨，既是房价深跌的反弹，也是对地铁线路优化、北京市政府东迁等利好消息的反应，是否可持续尚待观察。

责任编辑：鲍一凡