宏府集团总裁杨振：区域型房企的破局之道

　　杨振：区域型房企的破局之道 | 将帅营

　　本文受访者杨振简介

　　4 月 19 日，2019 中国城市更新（西安）峰会暨西安青年企业家经济论坛在赛瑞喜来登酒店召开。峰会围绕城市更新的‘融投管退’产业链解读，地产、金融、资管、空间全方位融合，古城城市更新基因的实地探访，项目洽谈会力促落地合作等方面，力邀城市更新链条上的各路大咖齐聚西安，探讨城市更新议题。

　　在论坛上，宏府集团总裁杨振针对存量时代的房企发展方向、区域型房企的发展路径、城市更新的成功经验等问题对风马牛地产学院进行了解答，同时也分享了一些关于商业和房地产特训营的观点和体会。

　　2019 中国城市更新（西安）峰会

　　暨西安青年企业家经济论坛活动现场

　　打造新的空间故事是开发商转型‘看家本事’

　　风马牛：在存量时代，房企主要应在哪些方向发力？如何从地产开发进化到不动产管理？

　　杨振：首先是从经营端口：新技术、新经济、新场景，打造新的空间故事，这是开发商转型或者是城市更新操盘手的看家本事、独门秘籍。比如西安大悦城打造的悟空雕塑，形成了一个大 IP，一个大的网红，引申出很多空间故事。这是考验城市更新者对空间营造的能力。

　　其次是在项目获取方面也考验开发商的能力跟水平。一是要靠金融支持，你要先拿下它，再去改造、运营，再通过金融工具的方式退出。所以需要紧密地跟资本去配合，这是考验开发商的品牌信用跟打造能力；二是在城市发展当中，在一些好地段的物业涉及到很多产权分割、产权分散的问题，这种分散造成了经营不能集中，就会给未来的运营带来很大的麻烦。但是这一点要依靠政府的公允性。

　　西安大悦城里的‘悟空’形象

　　风马牛：您觉得在现在这种情况下，国内房企转型的痛点和难点在哪里？ 

　　A：每个房企量级不一样。比如说万科、恒大、碧桂园这种量级的企业已经上三千亿的规模了，他们有他们的一些战略思考。

　　西安本土的企业在西安城市发展当中也积攒了很多的品牌优势和资源。但是 2015 年后，由于一些原因，在城市建设当中，许多企业都遇到了困难和问题，特别是一些城改项目推进缓慢，使本地房企深陷其中。有些进入西安的知名房企在投资、建设、营销中也出现了问题，导致人们对城市价值兑现、企业家精神的保护鼓励出现了疑惑，城市发展近乎停滞。

　　在 2018 年年底，政府大力提倡改善营商环境，进行行政效能革命，出台了一系列有力措施，人们开始反思解决之前的老问题，开始追赶超越的冲锋。我认为 2019 年是西安城市活力再现的阶段，为后续西安市获得更高的国际地位、建立国际化大都市奠定基础。‘国家中心城市’，‘一带一路’必然给西安带来重大历史机遇，我们一定要牢牢抓住。

　　杨振主持圆桌讨论：‘城市更新与西安城市新动能’

　　旧城改造是获取项目和持续发展的一条路径

　　风马牛：西安在城市改造方面相比其他强二线城市有什么特点吗？

　　杨振：一是文化方面，这是无可替代的。

　　西安从唐朝的时候就非常富足，唐诗大概 70% 跟西安有关系，当时能供应全球最美好的生活方式。怎么能把这些传统的东西提炼以及运用现代科学的手段和新的技术展现出来，让更多的人进行体验。这是西安在文化上应该做的。

　　在教育方面，西安也是在全国仅次于北京和上海以外，211、985 大学集中度最高的，当前的科研优势也很强。所以产、学、研相结合也是西安市的优势，怎样打破制度的藩篱，最后能让学校好的产业技术导入到市场，导入到企业，这个也是西安应该做的。

　　另外一个优势就是在医疗领域，西安的医疗优势也非常强，一些高端的诊疗技术、康复、养老养生方面，西安都是可以大有作为的。

　　西安老城根Gpark晶彩广场水晶体LED异型创意显示屏

　　风马牛：为什么宏府集团从一开始就将主要的战略部署放在城市更新项目上？

　　杨振：我们从 90 年代初开始做房地产，在这之前我父亲在做建筑，正好西安市开始低洼改造，是顺应这个城市的近30年来发展的一个历史吧。

　　当然这里也有个问题就是，民营企业很难从政府那里得到划拨土地，土地一般都划拨给国有企业。所以做旧城改造就成了我们获取项目和持续发展摸索出的一条路径和方法，而且这么多年从区级政府、市级政府到省级政府，对我们企业都很信任，这也加强我们做城市更新的努力和坚持。

　　倍格硅巷工作人员向参观嘉宾介绍企业入驻情况

　　REITs 是房地产转型迈不过去的坎

　　风马牛：在宏府集团的众多城改项目中，我看到了一个特别有趣的项目‘倍格硅巷创业生态基地’，为什么选择在西安的老城区去做一个众创空间？

　　杨振：从 70 年代开始，美国就进行了经济转型、科技创新，从 90 年代快速发展，到 2000 年互联网泡沫破灭，经济危机后美国的‘三硅’（硅谷、硅巷、硅滩）模式给整个经济发展带来了新的一个高峰。2015 年我们了解这个模式以后就开始深入调研，我当时担任西安青年企业家协会的会长，也就想给这个协会的会员做一个平台出来，让大家在经济发展和自己的企业转型当中探索出一条路。

　　宏府大厦交通非常便利，是西安市地铁一号线、二号线的交汇处。做联合办公的时候，我们对它周边的交通优势、区位优势进行深入的调研，与自身形成了小配套，觉得这是可行的。

　　我们又找到了很好的团队——倍格生态，在北京做运营的团队，这个团队也非常的优秀。目前管理两年时间，倍格硅巷成为西安目前联合办公的标杆企业，它的运营、收益和服务应该在这行业内都是目前西安市最好的。

　　工位数量急剧增加，比我们预期的还要多，我们大概做 2600 个工位，目前已经能成为亚洲单体最大的众创公园、联合办公的服务体。

　　首期新加坡房地产特训营

　　冯叔与学员一起进行课后讨论

　　风马牛：您为什么会选择新加坡房地产特训营去学习呢？学习中您觉得收获最大的方面是什么？

　　杨振：冯仑是中国地产界的领军人物和领路人，是我们地产界的思想家。

　　我 2018 年跟冯仑先生去新加坡，一是因为新加坡是我原来上学的地方，对那里本身就很热爱，也很熟悉，每两年去一趟。二是看到这个课程宣传以后，感觉跟我当时工作的思路非常相吻合。

　　我们大量的存量资产，正面临中国经济的转型和发展，REITs（房地产信托投资基金）是迈不过去的一个坎。

　　全球最发达的 REITs 在美国，美国能把大量沉淀资产拿出来变成金融资产，拿到钱的企业再进行各类的投资，来驱动美国全球经济的发展。除了美国以外，全球最好的 REITs 市场是新加坡，新加坡的金融市场是面向国际化的。当时我们在新加坡的重点课程就是去新加坡国立大学的房地产学院学习 REITs。

　　冯叔与新加坡国立大学房地产研究院院程天富

　　为杨振颁发结业证书

　　另外跟冯总进行了很私密的沟通跟交流，对我们企业发展的方向和一些规划，他也给了我很多指导意见。

　　通过这种私学和留学，跟行业内顶级的领袖贴身去请教，去沟通，对自己和企业的发展是一个捷径。毕竟冯总沉淀了 30 年的市场经济智慧，他对有些问题的看法，一下就能到达这个事物本质的核心，你就不至于再走弯路。

　　冯总为人也很好，很开放，他能给你导入的资源，就会无私地导入给你。我们去台湾的时候，他帮我介绍了诚品书店的董事长，第二代接班人吴旻洁女士，我们也有了很好的沟通，我们下一步想把诚品引进到西安来。

　　7 月 28日-8 月 2 日，风马牛地产学院将再次走进‘亚洲房地产智库’之称的新加坡国立大学城市与地产研究院，深度学习新加坡房地产开发领域的‘地产+’创新经验、公共政策与社区治理、工业园区地产经验、房地产投资信托基金融资经验，再围绕中国市场深度探索国内房企的未来掘金之旅。

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责任编辑：万露