房价“暴涨”背后的真相

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 丁祖昱

　　短期看，部分城市房价可能还有一定程度上升，但从整体供求关系看，今年并不具备房价暴涨的基本条件。大多数城市如今的供求关系相对均衡，甚至供大于求。北京、上海，深圳市场相对比较火爆，但价格涨幅已经不小。一旦炒房得以控制，房价也将回归理性。

　　最近房地产最热的话题就是房价，特别是媒体，这段时间对房价上涨的报道可谓全面开花。从统计局数据到交易中心，到一手楼盘，再到二手房价看到的，都是涨！涨！涨！那么，房价是否真的出现了不理性的暴涨？是否真的像部分业内专家所说将要重蹈当年东京的覆辙？

　　目前媒体报道关于房价上涨几个核心证据有这样几个：

　　1、统计局数据

　　从1月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动来看，价格环比上涨的城市有38个，下降的有24个，持平的8个；价格同比上涨的有25个，下降的有45个。其中，同环比上涨最快的都是深圳，涨幅分别为4.1%和52.7%。而追溯到去年同期，深圳环比上涨幅度极小，为0.3%，同比甚至还下降了1.4%，深圳房价实际这一年的上涨实际还是补涨。北京、上海也是一样，14年房价没涨甚至下跌，现在相当于是一个补涨的过程。

　　目前，房价涨幅特别大的主要就是这三个城市，另外像南京、广州、厦门、杭州等上涨城市，这些城市1月份房价环比涨幅在2.5%以内，同比涨幅不超过10%，而且这些城市在15年初房价也几乎都是下跌的。

　　2、交易中心数据

　　交易中心的数据其实更能够说明问题，从近几个月的成交均价来看，北上深房价确实上涨不少。同比来看，深圳连续今年涨幅超70%，上海超25%，北京2月份涨幅也突破30%，房价快速上涨趋势明显。

　　另外，媒体还引用了一些房价特别高的周度数据、日度数据，例如，2月15日深圳全市售出的51套新房成交均价91965万/平方米，突破9万大关，着实令人震惊。

　　实际上，这些城市房价的变化大多取决于成交结构的变化。高端改善型成交占比增多，直接提升了城市房价，从CRIC监测数据来看，北上深这两个月以来144平方米以上的大户型占比都有了较大的提高。另外以4万均价为界，可以发现4万以上的住宅北上深成交占比都在逐步加大。

　　所以成交结构的变化在房价上涨中起到了主导作用，高端的成交多了，成交均价自然涨得快，这也是非常容易解释的。

　　3、一手房成交

　　媒体报道当中对一手房上涨报道很多，但仔细查了全国相关的案例发现，连篇累牍报道最多的是上海瑞虹新城怡庭352套千亿级房源日光事件。根据交易中心数据测算，单单瑞虹新城怡庭一个项目的销售，就将上海市2月份的商品住宅成交均价由35592元/平方米拉升至36381元/平方米，“上涨”了789元/平方米。实际上内环内地段，8万多的均价水平也很正常，并没有所谓的价格“暴涨”。

　　另外，就是关于万科北京和越秀涨价的报道。我们也了解到，万科北京的两个项目“涨价”实际上是将原来几个点的折扣收回。而越秀的项目主要布局在一线和二线城市，这次“涨价”的幅度也就在5%-10%之间，对此我更认为是顺应市场的营销手段。

　　4、二手房成交

　　二手房的报道相对更多，很多都是在电视媒体上的现身说法，开口就是跳价百万以上。从挂牌价来看，北上深二手房普遍上涨了10%左右，但实际成交价的上涨并没有这么多。以链家公布的北京二手房住宅成交数据为例，2月份北京二手房住宅成交同比上涨了8.82%，较1月份甚至还缩减了0.7个百分点。

　　因此，可以得出的结论是，春节前后这一两个月，二手房价的确是涨了，但远远没有媒体渲染的那般火爆。

　　5、关于高房价

　　最近媒体报道了很多所谓10万+的项目成交火爆，就像前不久，有消息曝出了北京润泽御府楼王以3亿元成交，但几千平米的房子成交三亿只能算个案。

　　实际上，全国卖得最贵的房子对整体成交均价影响不大。拿去年全年成交均价前10强来说，其中，卖得最贵的是汤臣一品，成交均价超21万，售出5套。第二名是北京的中央公园广场，均价17万多，只卖了一套。前8名加在一起总共卖了49套，称得上凤毛麟角。第9名和第10名总共成交116套，对市场具有一定的影响。但这两个项目均价只是在13万上下，因而媒体言过其实，中国根本不是他们所说的房价远超海外大都市的状况。

　　房价上涨到底会带来什么样的风险呢？

　　1、金融风险

　　从目前报道中看到的最大的负面是引发金融危险，甚至网络出现疯传假离婚之后以700万房源估值千万，从中骗贷的例子。该做法毫无专业性可言，任何一个银行从业人员都能将之驳斥得体无完肤。即便有人能够串通各方机构实现骗贷，那也是违法的，拿来作为房价暴涨之后引发的金融风险，完全是风马牛不相及。

　　2、投机购房

　　部分城市出现了炒楼花现象，投机购房有所抬头，在深圳尤为明显。相关部门也已经出台了相应的政策，来抑制此类投机行为。年初，深圳就有多家银行开始收紧房贷政策以限制中介炒房。近期深圳市委书记马兴瑞也表示要严厉打击炒房行为。

　　这种投机炒房行为，不仅深圳存在，部分房价上涨较快的非限购城市也存在。但个人认为，不用过于担心，如果没有“接盘侠”，这些投机行为也会很快烟消云散。

　　3、一线城市地价快速攀升

　　目前来看，一线城市的地价确实贵得离谱，当然这也是由一线城市的土地供求关系所决定的。事实上，参与主体——开发商也已经意识到这个问题。最终地价还是会交由市场来解决，一旦超越了实际的市场行情，谁都不愿意做亏本的生意。

　　4、潜在购房者的心理打击

　　当然，最大的负面状况应该当属对广大潜在购房者的心理打击。这个则需要媒体从业人员要更加专业，不再为了抢新闻、博眼球而过分夸大事实。

　　短期来看，部分城市的房价可能还有一定程度的上升，但从整体的供求关系来看，今年并不具备房价暴涨的基本条件。大多数城市如今的供求关系相对均衡，甚至是供大于求的。北京、上海，深圳市场相对比较火爆，但价格涨幅已经不小，尤其是深圳，去年房价上涨幅度过大，去年四季度开始已经存在投机因素。一旦炒房得以控制，房价也将回归理性。因此，房价并没有大家想象的那么可怕，市场的力量是最大的，很多问题交还市场便能很快得以解决！

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)

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