预售制是房地产去库存拦路虎

　　文/新浪财经金融e观察(微信公众号：sinaeguancha)专栏作家 李庚南

　　说到底，房地产高库存问题之所以成为中央政府心中之“刺”，其实更多地是基于全社会固定资产投资下滑，基于房地产市场投资对全社会固定资产投资拉动的乏力，基于房地产土地购置面积、新开工面积等增速持续下降的现实。

　　回顾刚刚过去的2015年，“去库存”毫无悬念地入选中国经济年度十大关键词之一。一年来，房地产高库存问题就像帝都频频爆表的雾霾一般笼罩在房地产上空，引起了最高决策层的关注与焦虑。

　　从中央经济工作会议到中央城市工作会议，房地产去库存均为重中之重的议题，被列为2016年四大“歼灭战”和五大任务之一，足见中央去库存的之迫切。

　　中央为啥如此着急“去库存”？

　　仅从数据看，2015年以来商品房待售面积增势其实并不比前几年更堪忧。按照国家统计局的数据，全国商品房待售面积继10月份大增2122万平方米之后，11月份又上升了1005万平方米，商品房待售面积达69637万平方米。尽管增幅远高于前几个月，但从历史数据看，总体仍属于季节性变化。

　　从2012年以来商品房待售情况看，每年的1-2月和10-12月均是待售面积大幅上升的月份(见下表)：

　　高库存其实主要是前几年特别是2013年房地产行业报复式反弹形成的。2015年以来，商品房待售面积同比增幅16.46%，而2012年、2013年全国商品房待售面积同比增幅分别高达34.07%和35.25%。

　　从整个房地产市场供需看，商品房销售从去年6月份开始结束了长达15个月的下行通道，尽管其中的结构性、区域性差异明显。从供给方看，房地产企业活得或许比我们想象的要好得多。在实体经济特别是小微企业不景气、有效信贷需求下降的同时，各路资金通过信托、理财及其他非正规的渠道注入，为大多数房企提供了缓冲。特别是去年以来企业债门槛的降低，为大中型房企提供了低成本、更便捷的融资渠道。据中原地产研究部统计，2015年以来已经有超过60家上市房企(包括港股)在内地已经通过公司债融资，预期融资高达1700亿以上，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿。表现在房地产开发投资方面，2015年6月之后房地产开发企业到位资金同比转正、回升。 

　　与此同时，一些房企开始通过直接参股或通过银行、保险、券商、金融公司、金融交易平台等渠道铺设金融业务，改变自身的融资结构；很多房地产企业借助低门槛的企业债正在谋划转型，甚至可能进入新一轮的盲目扩张。可以说，对于大多数房企而言，最艰难的时期或许已经过去。

　　所以，去库存已非简单的救市行为。我们应该跳出房地产去库存问题来看“去库存”。说到底，房地产高库存问题之所以成为中央政府心中之“刺”，其实更多地是基于全社会固定资产投资下滑，基于房地产市场投资对全社会固定资产投资拉动的乏力，基于房地产土地购置面积、新开工面积等增速持续下降的现实。

　　客观地看，当前中国经济仍处于下行期，去年三季度GDP增速首次破7，运行态势不容乐观。在去产能、去杠杆、去泡沫的背景下，需求端对经济的拉动日显疲弱。尽管“三架马车”之传统理念在供给侧理念的强烈冲击下，已黯然失色，但毕竟供给侧改革才起步，供给侧改革的效果传递到需求端还有一个比较漫长的过程。在这过程中，“浸淫”了几十年的需求侧的惯性思维岂是说放就能放得下的？尽管政府对经济下行的容忍度在提高，对GDP的考核也有所淡化，但经济转型就如同在高速公路上边道，需要保持一定的速度是显然的。

　　驱动经济的三驾马车如今安在？现实的状况是，三匹马俱瘸矣！在世界经济整体复苏缓慢情况下，靠外需拉动进出口显然已靠不住了，何况低端制造业的转型升级路途漫漫！

　　而消费增长的动力也并不明显。尽管2015年消费增长总体平稳，预计名义增速能达到10.6%左右，但新的增长点尚不明显。消费的中坚阶层，或工薪阶层“薪”路茫茫，社会医疗保障等制度完善尚在路上，有钱者未必敢任性，更何况没钱的百姓？虽然也频频爆出国人出国海淘的新闻，“马桶盖”之类的消费潮所彰显的消费结构的错配，靠供给侧改革恐怕也是“远水难解近渴”。

　　所以，尽管投资这匹马已瘸，但不靠它靠什么？而这个时候，要拉动投资，政府自然会想起作为投资领域的“主力军”房地产来，推动房地产开发投资自然是题中应有之意。据有关分析，房地产开发投资增速与GDP的增速大约应该在1：0.7左右；2016年GDP增速若要维持6.5%的水平，房地产开发投资增速则需达到10%。而1-11月份，全国房地产开发投资增速仅为1.3%；前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创2000年以来新低。如此，我们也就不难理解政府对房地产高库存的“忧心”了！

　　取消商品房预售制是去库存“歼灭战”的突破口

　　如果仅仅是为了去库存，压缩、控制房地产开发投资，控制土地供给，减少新开工面积无疑是最简单的逻辑。但这样一来政府欲刺激投资的愿望岂不落空？既要去库存，更要刺激投资，这就是两难之所在。

　　如何破解两难？取消商品房预售制度或将是一种合理选择。

　　当业内人士在纷纷为去库存而谋划的时候，我们或许忽略了这样一个“怪像”：在全国商品房销售面积增速自6月份由负转正并稳步快速上升的同时，新开工面积增速、竣工面积增速仍在负增长并继续探底。11月末，商品房销售面积增速已回升到7.4%，而新开工面积、竣工面积增速分别为-14.7%和-3.5%。按说，销售面积与新开工面积、竣工面积增速指标所形成的明显反差，指向的结果应该是商品房待售面积的下降；但统计数据显示的恰恰相反，待售面积不减反增，10-11月全国商品房待售面积共增加了3127万平方米。

　　何以会出现这种悖离？其中作祟的就是预售制。

　　按照国家统计局的定义，商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。有一点可以肯定的是，69637万平方米待售商品房面积均需以现房的形式才能消化。而目前我国商品房销售主要靠预售方式，现房销售的比例历来较低。由于预售房价格相对现房一般更低，也能为开发商带来现金流，所以开发商或购房者对预售方式均有偏好，而且这种偏好或者说销售的格局总体上比较稳定，2005年以来商品房现房销售占比基本在25%上下。

　　静态地分析，按照前三年现房销售年均28878万平方米的速度测算，不考虑新竣工面积的消化问题，则69637万平方米需29个月才能消化。如此看来似乎压力并不太大。

　　但账显然不能这么算。在消化老的库存同时，随着新施工面积的推进，新的竣工面积将源源不断形成。考虑新增竣工面积的消化问题，则情况难以再乐观了。

　　问题的关键是，我们每年的商品房销售能力或者说社会对商品房的有效需求中，有多少可以用来消化旧库存？理论上，只有当年的累计销售超过当年新增的待售面积(累计商品房销售面积-当年累计竣工面积＞0，权且不考虑拆迁还建等剔除因素)，才可能有消化旧库存的能力，否则库存只会像“滚雪球”一样越滚越大。

　　如果不考虑预售因素，以前三年商品房累计销售面积-累计竣工面积测算，平均可用来消化旧库存的能力大致在18061万平方米，则去化周期达46个月。

　　但若考虑现有库存的消化是基于现房销售能力，则去化周期还将大大延长。据笔者对2005年以来商品房销售及竣工情况的分析，累计施工面积中有75%已通过预售方式售出，也即当年新竣工的商品房中有75%实际已预售出去，还有25%形成未售出的现房。据此测算，前三年平均可用来消化旧库存的现房销售能力大致在3185万平方米，则现有待售面积的去化周期长达近22年。

　　显然，从市场消费的角度看，预售制实际上已构成对商品房市场消费能力的透支。由于商品房预售制的存在，现实存在的商品房市场购买力被大量提前消费，使得现有待售商品房的去化库存变得遥遥无期。这或许是房地产去库存所面临的最大“拦路虎”。

　　因此，改革现行的商品房预售制度势在必行。改革的方向不外乎两种选择，按照去年两会提出的“因地制宜，分城施策”原则，或疾步稳走，逐步提高商品房预售门槛直至完全取消，或一步到位，直接取消商品房预售。无论是快，或者慢，取消商品房预售制都应是促进房地产市场健康稳步发展的必然选择。

　　其实，社会各界对商品房预售制的诟病由来已久，取消商品房预售制的呼声一直未断。商品房预售制是我国房地产市场发展特定时期的产物。在住房制度改革初期，由于房开企业普遍缺少资金，商品房供应量小，政府为刺激投资和供应，扶持房地产企业发展，借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，于1994年在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》。经过这么多年的运作，应该说预期目的已经达到。实际上，房地产开发商在预售制的扶持下，绝大多数都已完成了资本的原始积累。这一点，看一看每年的福布斯中国富豪排行榜即可了然。

　　从长远看，取消商品房预售制的意义，其实远不止于为房地产去库存找到现实突破口。更深远的意义，一是有助于引导开发商稳健经营、量力而行、快建快销，让“空头套白狼”的野蛮生长乱象不再；而且还能从资金供给端推动房地产也兼并重组，适当提高房地产业的集中度和开发商的资质。这也是本次中央打出的“六大组合拳”的内容之一。二是有效遏制“烂尾楼”对购房者的侵害，维护购房者的合法权益，让购房者可以买看得见、摸得着的现房。这一点，对我们心目中的农民工“解放军”而言或许更为重要。

　　“冰冻三尺，非一日之寒”。尽管中央为打好房地产去库存“歼灭战”，祭出了农民工市民化、户籍制度改革、购租并举、发展住房租赁市场、鼓励房开企业降价和兼并重组、取消过时的限制性措施等六大组合拳；尽管更多的利好政策依然可以期待，新的积极因素也将不断释放。但必须清醒的是，房地产去库存“歼灭战”是一场多方博弈，特别是被长期行政化调控所扭曲、紊乱的市场预期修复有待时日。预期为王，楼市尤甚！这将使理想的“歼灭战”演变为一场“持久战”，而诸如预售制的制度变革才是“持久战”的支撑。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)

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