揭秘“恐慌性”购房八大推手

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

　　自2014年下半年至今，央行[微博]已经累计六次降息五次全面降准，贷款利率已经降至最低，市场流动性也较为充分。此外，央行在去年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。

揭秘“恐慌性”购房八大推手

　　春节之后，北上广深等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二线城市，楼市也开始回温，春节之后也开始出现“日光盘”的行情。

　　那么，是什么造成“恐慌性”购房？“恐慌性”购房背后的推手有哪些？

　　春节之后楼市“恐慌性”购房是由于多种因素导致的，具体来讲有“救市”政策频发、“自住需求+改善需求”两股力量积极入市、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市、“地王”频现助推楼市火热、“少量多批”、捂盘惜售等营销手段炒作、宽松的货币政策、高净值人群资产配置需求等八大现象助推一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现。

　　一、多重“救市”政策叠加催生热点城市频现“日光盘”，一线城市出现“恐慌性”购房。

　　2014年下半年以来，从大部分城市楼市限购取消、首套二套首付降低、二手房交易环节税费的减免、央行累计六次降息五次全面降准，再到公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴、免契税等方面继续定向宽松，再到各个地方政府发布的去库存“救市”政策，总体上助推一线城市、部分二线城市基本面首先好转，并且出现房价快速上涨的现象，甚至在一线城市、部分二线城市比如杭州、南京等城市也出现“恐慌性”购房与“日光盘”现象。

　　二、多轮“救市”政策之后，供求关系紧张，去化周期降低，促使“自住需求+改善需求”两股力量积极入市，导致一线城市、部分二线城市出现“恐慌性”购房与“日光盘”的现象。

　　多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时，“恐慌性”购房与“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

　　三、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市，加速热点城市抢房潮，促使“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　目前，住房市场出现了越来越多的“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产市场加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场，甚至一部分投资客看准了机会，会用很小的资金撬动巨大的杠杆，所以他们会不断的通过各种途径炒房，最终促使“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　四、各地“地王”频现，楼板价迅速攀升，助推房价快速上涨，同时，催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　2015年下半年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，去年下半年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，并且也助推了当下的房价快速上涨，同时，催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　五、“少量多批”、捂盘惜售、二手房“速销房”垄断房源等现象助推“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　“少量多批”、捂盘惜售等的推盘方式反复出现，主要是因为市场去化周期降低，并且市场基本面已经开始步入上行通道，此时，房企对房价看涨预期没有改变，会采取“少量多批”、捂盘惜售等营销手段进一步炒高房价。因此，“少量多批”推盘可以营造供不应求的局面，对助推房价上升有一定作用；此外，分批推房有助于不同层次产品的均衡销售，不至于出现好的房源被一抢而空，差的房源卖不掉的局面。

　　从部分二手中介操作手法来看，在市场火热阶段，二手中介采取“速销房”方式垄断房源，抬高房源价格，一定程度上也制造了房源紧张，助推“恐慌性”购房现象出现。

　　六、前期长时间积累客户，当“救市”政策发布之时，借力政策发布时机开盘制造“恐慌性”购房与日光盘现象。

　　春节之后，北上广深等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。这样的现象出现并不完全是政策的结果。从房企推盘技巧来看，今年春节前，由于种种原因(比如预售许可证没有获批等)，虽然项目积累大量客户而没有来得及开盘，春节后项目具备开盘条件，而此时，恰恰有财政部等部位的“救市”政策发布，对于房企来讲，借力“救市”政策发布时机开盘，制造“恐慌性”购房与日光盘现象成为其快速释放前期客户的营销手段，由此我们可以看出，推盘时机很重要，一旦踩准点，也可以获得不错的推盘效果。

　　七、货币政策继续宽松，大量市场流动性流入楼市，导致“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　自2014年下半年至今，央行已经累计六次降息五次全面降准，贷款利率已经降至最低，市场流动性也较为充分。此外，央行在去年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。

　　央行数据显示，截止2016年1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元，同比增长14.0%，增速分别比上月末和去年同期高0.7个和3.2个百分点。当月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元。这说明，进入2016年，货币政策继续宽松，大量市场流动性流入楼市，导致年初“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　八、大量高净值人群资产配置需求导致一线城市豪宅市场火热，助推市场出现“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，尽管购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，但是，在国内利率降至最低的市场背景下，一线城市、部分二线城市楼市步入上行周期，对于投资客或财富阶层来讲，选择投资价值较高的一线城市房产进行资产配置也成为他们的选择。此时，我们看到，2015年二季度以来一线城市豪宅市场开始火热，中高端物业拉动楼市快速上涨，助推市场出现“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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