文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟
自2014年下半年至今,央行[微博]已经累计六次降息五次全面降准,贷款利率已经降至最低,市场流动性也较为充分。此外,央行在去年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施,意味着新一轮中国式量化宽松来临。
春节之后,北上广深等一线城市楼市再度火爆,各地“日光盘”频现,甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮,出现“恐慌性”购房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二线城市,楼市也开始回温,春节之后也开始出现“日光盘”的行情。
那么,是什么造成“恐慌性”购房?“恐慌性”购房背后的推手有哪些?
春节之后楼市“恐慌性”购房是由于多种因素导致的,具体来讲有“救市”政策频发、“自住需求+改善需求”两股力量积极入市、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市、“地王”频现助推楼市火热、“少量多批”、捂盘惜售等营销手段炒作、宽松的货币政策、高净值人群资产配置需求等八大现象助推一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现。
一、多重“救市”政策叠加催生热点城市频现“日光盘”,一线城市出现“恐慌性”购房。
2014年下半年以来,从大部分城市楼市限购取消、首套二套首付降低、二手房交易环节税费的减免、央行累计六次降息五次全面降准,再到公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴、免契税等方面继续定向宽松,再到各个地方政府发布的去库存“救市”政策,总体上助推一线城市、部分二线城市基本面首先好转,并且出现房价快速上涨的现象,甚至在一线城市、部分二线城市比如杭州、南京等城市也出现“恐慌性”购房与“日光盘”现象。
二、多轮“救市”政策之后,供求关系紧张,去化周期降低,促使“自住需求+改善需求”两股力量积极入市,导致一线城市、部分二线城市出现“恐慌性”购房与“日光盘”的现象。
多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“恐慌性”购房与“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。
三、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市,加速热点城市抢房潮,促使“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
目前,住房市场出现了越来越多的“首付贷”产品,相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中,为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样,房地产市场加强了杠杆,购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场,甚至一部分投资客看准了机会,会用很小的资金撬动巨大的杠杆,所以他们会不断的通过各种途径炒房,最终促使“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
四、各地“地王”频现,楼板价迅速攀升,助推房价快速上涨,同时,催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
2015年下半年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为,去年下半年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,并且也助推了当下的房价快速上涨,同时,催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
五、“少量多批”、捂盘惜售、二手房“速销房”垄断房源等现象助推“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
“少量多批”、捂盘惜售等的推盘方式反复出现,主要是因为市场去化周期降低,并且市场基本面已经开始步入上行通道,此时,房企对房价看涨预期没有改变,会采取“少量多批”、捂盘惜售等营销手段进一步炒高房价。因此,“少量多批”推盘可以营造供不应求的局面,对助推房价上升有一定作用;此外,分批推房有助于不同层次产品的均衡销售,不至于出现好的房源被一抢而空,差的房源卖不掉的局面。
从部分二手中介操作手法来看,在市场火热阶段,二手中介采取“速销房”方式垄断房源,抬高房源价格,一定程度上也制造了房源紧张,助推“恐慌性”购房现象出现。
六、前期长时间积累客户,当“救市”政策发布之时,借力政策发布时机开盘制造“恐慌性”购房与日光盘现象。
春节之后,北上广深等一线城市楼市再度火爆,各地“日光盘”频现,甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮,出现“恐慌性”购房。这样的现象出现并不完全是政策的结果。从房企推盘技巧来看,今年春节前,由于种种原因(比如预售许可证没有获批等),虽然项目积累大量客户而没有来得及开盘,春节后项目具备开盘条件,而此时,恰恰有财政部等部位的“救市”政策发布,对于房企来讲,借力“救市”政策发布时机开盘,制造“恐慌性”购房与日光盘现象成为其快速释放前期客户的营销手段,由此我们可以看出,推盘时机很重要,一旦踩准点,也可以获得不错的推盘效果。
七、货币政策继续宽松,大量市场流动性流入楼市,导致“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
自2014年下半年至今,央行已经累计六次降息五次全面降准,贷款利率已经降至最低,市场流动性也较为充分。此外,央行在去年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施,意味着新一轮中国式量化宽松来临。
央行数据显示,截止2016年1月末,广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%,增速分别比上月末和去年同期高0.7个和3.2个百分点。当月人民币贷款增加2.51万亿元,同比多增1.04万亿元。这说明,进入2016年,货币政策继续宽松,大量市场流动性流入楼市,导致年初“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
八、大量高净值人群资产配置需求导致一线城市豪宅市场火热,助推市场出现“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,尽管购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,但是,在国内利率降至最低的市场背景下,一线城市、部分二线城市楼市步入上行周期,对于投资客或财富阶层来讲,选择投资价值较高的一线城市房产进行资产配置也成为他们的选择。此时,我们看到,2015年二季度以来一线城市豪宅市场开始火热,中高端物业拉动楼市快速上涨,助推市场出现“恐慌性”购房与日光盘现象频现。
(本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)
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