公积金贷款刺激楼市需求有限

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　总体来看，当前住房公积金政策的“救市”力度对于楼市成交的刺激有限，可持续性并不高，各地公积金贷款余额迟早还会表现出“囊中羞涩”。

公积金贷款刺激楼市需求有限

　　3月20日，有记者20日从住房城乡建设部获悉，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。

　　那么，住房公积金政策最新变化的特征有哪些？住房公积金政策的变化有哪些局限性？是否有利于楼市的复苏？

　　住房公积金政策变化的四大特征

　　从最近住房公积金政策动态来看，主要有以下四方面的特点：

　　第一、公积金贷款利率开始下降，尤其是在央行[微博]降息之后，各地的住房公积金存贷款利率也迅速跟进，出现同步下调的特征。

　　第二、各地公积金贷款的额度相对应也有所提高，尤其是对于90平方米以下首套购房，各地提高了对于首套自住家庭公积金贷款额度的支持。

　　第三、个别城市开始降低公积金购房的首付比例。比如针对首套房北京、广州、济南等城市重申或进一步明确90平方米以下首套购房首付比例最低降至两成；为支持首套房、首改房等刚需住房需求，福建出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》昨日起正式施行。福建省要求，对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。福建省要求，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。

　　第四、由于各地住房公积金仍然封闭运行、额度有限等因素，在公积金跨省、跨市异地支取或异地互贷方面还没有明显的进展，或者只有个别省份实现省内异地支取或互贷，比如去年安徽出台政策，安徽省内5个城市可以实现公积金异地互贷。但随着政策支持力度的进一步明确，住房公积金在跨省、跨市异地支取将会在今年有所突破。

　　公积金贷款“救市”有效刺激楼市需求入市

　　住房公积金利率下降、贷款额度的增加、首付比例下降与异地互贷的功能可以提高公积金的使用效率，降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。

　　从购房者的角度来说，住房公积金的作用主要还是得益于其本身的优势：

　　第一、公积金贷款利率较商业贷款低，尤其是最近公积金也下调利率之后，公积金贷款的性价比更高，对于购房者来讲，使用公积金贷款可以降低购房者购房成本；

　　第二、如果可以异地互贷，那么，就可以充分利用购房者自己的公积金贷款的额度，避免异地从业人员公积金额度的浪费，为异地从业人员购房可以提供便利支持；

　　第三、部分城市利用公积金贷款购买首套住房还可以享受到首付两成的政策，如沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，最近，广州、北京、济南等城市也重申，首套房90平方米以下最低可公积金贷款两成首付，预计，随后会有更多的城市重申或进一步明确90平方米以下首套房最低公积金贷款两成首付的政策。

　　对于购房者来讲，公积金贷款购置首套房可以首付两成，这也将大大降低购房者入市的门槛，对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房，也是对于这部分购房者购房机会的保护。

　　公积金贷款刺激楼市需求有限

　　对于住房公积金来讲，由于其自身成本低的优势，尽管可以起到刺激楼市需求复苏的作用，但是单纯依靠公积金利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，公积金贷款降息、贷款额度增加、首付比例下降等措施对于楼市成交的刺激有限。

　　从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市成交量逐渐回升，那么，对于各地住房公积金贷款余额来讲就有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出心有余力而不足。

公积金贷款刺激楼市需求有限

　　比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

　　甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度。

　　因此，总体来看，当前住房公积金政策的“救市”力度对于楼市成交的刺激有限。

　　公积金“救市”政策迟早会表现“囊中羞涩”

　　住房公积金利率下降、贷款额度增加，甚至个别城市住房公积金首付比例下降等，在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”。但是，随着市场成交放量，各地对于公积金需求量将明显增加，而各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”，对于大多数被公积金利好政策激发出来的楼市需求而言，无法享受到公积金贷款政策的优惠措施，从这个角度来看，利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，因此，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高。具体来讲：

　　第一、2014年11月份以来，住房公积金利率下降、贷款额度增加、降低首付比例等措施在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，尤其是在年底阶段，开发商也会利用公积金等政策红利窗口期积极放量，以尽快冲刺年度销售业绩指标。这总体上会导致大量市场需求被释放，一定程度上使公积金余额快速降低，导致各地住房公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，难以持续刺激楼市需求入市。

　　第二、今年以来，公积金异地互贷、异地支取的进一步推进，一定程度上“刺激”刚需入市，导致公积金余额不足。

　　其实，最近几年来，部分城市和地区已经开始执行住房公积金异地互贷业务。比如，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。此外，安徽省内5城市、长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛、武汉等城市已经加入到公积金异地互贷的行列。当前，住建部重申公积金可以实现异地互贷、异地支取，这也就意味着，未来更多的省份或城市之间将实现住房公积金异地互贷。

　　从上述角度来看，多地公积金异地互贷一定程度上提高了公积金贷款的使用效率，也可以有效“刺激”刚需入市，但同时，导致公积金余额不足，使各地公积金贷款余额表现出“囊中羞涩”。

　　第三、各地住房公积金缴存总量增速低于放贷总量的速度，导致各地在公积金放贷规模和速度上受到限制，针对公积金缴存总量增速的问题，已经有不少城市提高了住房公积金缴存的基数，比如上海，但是，这对于解决公积金贷款需求的额度来讲是微不足道的。因此，这一定程度上也会导致各地公积金贷款余额表现出“囊中羞涩”。

　　总之，当前各个城市利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高，各地公积金贷款余额迟早还会表现出“囊中羞涩”。在“惜贷”的市场背景下，当公积金贷款余额不足时，这样的直接结果就是，公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长，以缓解公积金贷款余额不足的问题。

　　从短期内来看，当公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降等之时，也就是市场获得短期政策红利之时，开发商和购房者还应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”，否则，公积金贷款政策红利转瞬即逝，开发商就会错过推盘时机，购房者也会错过最佳购房时机。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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