买了房子后你是房东还是租客

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 董希淼

　　对于普通民众而言，对此无须过于担心。温州等地20年土地使用权只是特例，绝大多数地方的住宅土地使用权为70年，离期满尚远；而且，即使土地使用权期满，但房屋产权永久属于你，并无期限。

买了房子后你是房东还是租客

　　近日，浙江省温州市住宅土地使用权期满续费一事，闹得沸沸扬扬。

　　据报道，今年3月份，温州市民王先生购买了一套二手房，付清六十多万房款后，却发现无法办理过户手续，原来是房子土地证过期。当地国土部门人士称，想要办出新的土地证，需先缴纳土地出让金二十多万，约为房价的三分之一。

　　尽管之后温州市国土资源局表示，“收取几十万元出让金才能续期”的说法是误解，对住宅土地使用权期满如何续费，他们还在研究。但是，这条“天价土地使用费”的消息还是在持续发酵，进而引发了全国人民的广泛讨论和普遍担忧。

　　无论是土豪人群还是普通百姓，对此有担心和议论是正常的。对大部分人而言，房产是最重要的资产。花了一辈子的积蓄，如果买到的仅仅只是一个租客的资格，心理上肯定难以接受。更进一步说，如果连“房东”和“租客”性质都不能明确，广大人民群众“安居乐业”又从何谈起呢？

　　于是，在这场轩然大波中，温州市国土资源局成为众矢之的，遭到各种口诛笔伐。昨天，《法制日报》还发表《温州国土局不懂的并非只有物权法》，列数了该国土局的种种不是，并从法律道德性层面拉高了批判声调。

　　应该说，温州市政府及当事部门，行事确有不妥。我国《物权法》第149条第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《物权法》是全国人大通过的法律，就连国务院也无权解释，地方政府部门根本就不能擅作主张。从主观上看，他们应该也是想多收一些土地使用费的。这两年来温州房价暴跌，土地出让市场清淡，地方政府有加重收费的动机。

　　事实上，不光温州，深圳、济南、青岛等地，也都出现过对住宅土地使用权续期收费等情况，只是收费标准、方式有所不同。如今年3月，深圳一位业主最终缴纳了4万余元，将土地使用权使用年限从原来的50年延长到了70年，该套住宅挂牌价超过700万元。

　　但是，光批判他们就够了吗？

　　从客观上看，之所以出现争议，根源还在于对《物权法》“自动续期”的不同理解。据参与当年《物权法》讨论的法学界专家介绍，在“自动续期”之中并无“免费”字样，并非立法机关的疏忽，而是当时综合各方意见之后的妥协产物。《物权法》起草组核心成员梁彗星教授解释说，之所以是模糊表述为“自动续期”，立法机关的意思是：鉴于住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法不作规定，留待将来根据实际情况再作慎重研究。

　　既然如此，解决的根本之道，在于全国人大常委会对此作出解释，明确自动续期之后的期限以及是否需要缴纳土地使用费。如需收费，还需要一并明确收费标准及方式。也只有这样，才能让当年的“模糊立法”不再模糊，从根本上缓解民众担忧，稳定社会预期。

　　友谊的小船说翻就翻，那翻了之后呢？

　　在公共讨论中，很多人喜欢逞一时口舌之快，用口水淹没理性；有人习惯于站在道德高地，以批斗代替思考。温州地方政府当然可以批评，但更重要的是如何面对和解决问题。如果不解决问题，就是将当地国土局局长抓起来又有什么意义呢？《法制日报》在猛批温州地方政府部门之外，更应该就此事的深层次原因进行剖析，并就如何解决提出建设性的意见。如此，批判才更有实际意义。

　　“自动续期”如何理解，公众财产权、基本民事权利如何保障等等，都是大问题。目前这些问题已经迫在眉睫，全国人大及其常委会应该尽快进行解释，作出决定。从《物权法》立法本意看，续期之后应不交费或者象征性收取少量费用，这也符合主流民意的诉求。即便收费，在房地产税出台之后，还可以房地产税代替续期后的土地使用费。此外，在全国人大常委会作出立法解释之前，政府部门不能对此制定所谓方案，并据此进行缺乏法律依据的收费。

　　当然，对于普通民众而言，对此无须过于担心。温州等地20年土地使用权只是特例，绝大多数地方的住宅土地使用权为70年，离期满尚远；而且，即使土地使用权期满，但房屋产权永久属于你，并无期限。

　　今天听说，4月20日国土资源部带队去温州调研了，整个事情有望朝着良性的方向发展。希望国土资源部调研之后，尽快向国务院进行报告，然后由国务院提前全国人大常委会进行立法解释，让此事有一个妥善的解决方法。

　　孟子云：有恒产者有恒心。这个道理，相关方面应该会懂。

　　(本文作者介绍：恒丰银行研究院执行院长、中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，新著《有趣的金融》即将出版。)