调控楼市简单刺激可不够

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 李庚南

　　在政策暖风吹拂下，房地产重新好转，活跃的趋势毋庸置疑，但节奏或将调整，方向也将调整。房地产业在经历了近些年的起伏跌宕之后，最要紧的当是痛定思痛，寻找病灶所在；要通过刮骨疗伤，让它重新抬步、奋蹄，而不是简单地重复以往的刺激手段。

调控楼市简单刺激可不够

　　据国家统计局数据，前两月全国商品房销售面积同比下降16.3%，商品房销售额同比下降15.8%，新建住宅价格同比无一上涨，环比下降城市有66个，上市房企年报显示的房地产行业平均毛利率更是进一步收缩。

　　可以说，2月份房地产数据所描绘的依旧是一幅“高天滚滚寒流急”的寒冬景色，但无可否认的是，春天的气息已日渐浓郁。今年“两会”的定调无疑给疲软衰竭的房地产市场大了一针“强心剂”，从以往的“坚决抑制”、“加强调控”转变为今年的“支持”、“促进”，字眼转换之间让人们从中看到了房地产市场重振的曙光。

　　但对于杭州的房地产界而言，等来的却非简单的松绑之风、救市之风，而是规范之风。近日杭州市政府网站挂出《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定(修订草案)，拟实行“楼盘完成主体结构施工才能申请预售”的新规，规定“房地产开发企业在申请商品房预售前，应当向建设行政主管部门办理商品房工程形象进度确认手续。

　　房地产开发项目完成主体结构施工的，建设行政主管部门应当出具商品房形象进度确认证明”，还对商品房竣工验收、配套设施建设予以了规范。

　　风物长宜放眼量。杭州规范房地产开发之举措，看似与市场期望的松绑楼市相去深远，其实不然。杭州新政若实施，短期内将对房地产商的资金周转带来一定压力，但从长远看，无疑将有利于整个房地产市场的稳步健康发展。

　　笔者以为，在政策暖风吹拂下，房地产重新好转，活跃的趋势毋庸置疑，但节奏或将调整，方向也将调整。房地产业在经历了近些年的起伏跌宕之后，最要紧的当是痛定思痛，寻找病灶所在；要通过刮骨疗伤，让它重新抬步、奋蹄，而不是简单地重复以往的刺激手段。杭州市政府从规范着手，立意高远，充满智慧。其意义，笔者以为至少有三：

　　一是维护购房者权益，减少“楼市”纠纷，促进房地产市场供需双方的互信。这是增强市场信心，促进房地产市场规范、复苏、和谐发展的保障。伴随我国房地产市场起起伏伏的是，频繁发生的“楼市”纠纷，包括“烂尾楼”频现后的维权，商品房交付后的质量纠纷等，而问题的症结比较集中于商品房的预售环节。

　　改变现行的商品房预售办法，强化对商品房竣工验收的监管，将有效遏制“烂尾楼”对购房者的侵害、维护购房者的合法权益。让购房者可以买看得见、摸得着的现房，免去了期房交付时可能发生的纠纷，使购房者权益能得到有效保障。同时，也可以减轻购房者负担，增强居民商品房购买能力。

　　二是影响房地产商的资金运营模式，改变社会资金对房地产市场的预期，从而增强其进入房地产领域的审慎性，促进房地产市场的稳健运行。

　　规定商品房须主体结顶才可取得预售资格，一方面对房地产开发商的资质、自有资金及融资能力提出了更高的要求，直接影响到开发商的财务考量，降低开发商对房地产“暴利”的预期，从而增强社会资金进入房地产市场的审慎性，客观上将一些资质较差的开发商洗出去，把盲目跨业、偏离主业的投机性企业挡在房地产门外，有利于房地产行业的健康发展。

　　另一方面，预售制的改变还增大了开发商囤积房子的风险，在销售市场竞争激烈的情况下，将有利于促进市场价格的理性回归。

　　三是弥合相关政策的缝隙，促进相关监管政策的协调，进而强化对房地产市场的监管。监管部门关于主体结构封顶才能办按揭贷款的要求与开发商预售后购房者的按揭贷款需求明显脱节，导致商业银行难以适从。实际情况是，商业银行出于维护客户关系、考虑购房者实际需求，几乎无一例外地对预售楼盘发放贷款。

　　当然，规范仅是房地产市场健康发展的前提。在经历了近年来的疯狂与萎靡之后，我国房地产市场如何“迈步从头越”，还需要诸多配套机制的打造。如何让地方政府走出“土地财政”下的饮鸩止渴，如何遏制开发商的“空手道”，如何创新房地产融资机制，开正门、堵旁门，以及如何降低银行体系对房地产的依赖，等等，都是而需要深入探究的课题。而厘清政府与市场的关系、保持政策的持续性和市场的合理预期尤关紧要。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。