质疑农产品合作建房收益 非经常损益成盈利法宝

　　作者：张彤

　　近些年来，非经常性损益成了农产品(资讯 行情 论坛)(000061)的盈利法宝。从2002年至2005年，农产品共实现净利润2.41亿元，其中非经常性损益约1.64亿元，占净利润比例近68%。2005年，农产品实现净利润1388.3万元，同期非经常性损益高达4499.7万元——若非如此，公司将出现高达3111.4万元的巨额亏损。

　　无成本净利率

　　农产品近年来的非经常性损益构成比较复杂。2005年，公司的非经常性损益主要来自高达9362万元的“房屋及商铺销售收益”。这是一笔怎样的收入呢？

　　在农产品的其他业务利润之中，有一笔12171万元的合作建房销售收入，该项收入的支出仅有2809万元，净利润9362万元，利润率达76.92%。显然，该收益就是公司非经常性损益之中的“房屋及商铺销售收益”。

　　年报显示，这笔12171万元的合作建房销售收入来自下属福田农批公司合作兴建的“尚书苑”项目销售收入，但在农产品以往的定期报告中，很难找到该项目的相关介绍。尚书苑突然出现，且净利润高得如此惊人，令人感觉蹊跷。

　　查阅公司历年年报可以发现，合作建房收入最早是在公司2001年年报中出现的。当年公司合作建房收入为2096.1万元，支出为零，利润2096.1万元。但对于这样一项销售净利率高达100%的新业务，农产品没有做出任何说明。

　　2002年和2003年，这项高利润率收入再次出现在公司年报中。年报显示，公司2002年合作建房收入为473.48万元，支出仍为零，公司对合作建房收入的解释是——“由公司提供土地，合作方提供全部建设资金合作建房，房屋销售后扣除相关税费后分回的收入”。按公司所称，合作建房收入之中至少包括土地成本，100%的销售净利率令人不解。

　　2003年，农产品的合作建房收入为516.1万元。但与前两年不同的是，2003年此业务出现了56.98万元支出，收入为459.1万元。在2004年的年报中，合作建房收入又消失无踪。

　　看不懂的收支变化

　　更奇怪的事情在农产品2005年年报中出现了。这份年报中称，合作建房收入为12171万元，来自尚书苑和商铺的销售。年报同时显示，尚书苑2005实现销售收入9362万元，这一收入恰好和合作建房净利润完全吻合。这说明尚书苑的销售净利率仍然是100%。同时也说明，扣除9362万元的尚书苑收入，在农产品的12171.78万元合作建房收入中，还有2809万元是来自商铺的销售收入，而这2809万元的商铺销售收入的支出恰好也是2809万元，利润为零，销售净利率为零。

　　100%的销售净利率和0%的销售净利率，奇怪的事情似乎都让农产品遇到了。而据互联网资料显示，尚书苑为君豪实业发展(深圳)有限公司开发的高层住宅，其1～3层为商铺。若农产品销售的商铺就是此商铺，那么事情则更加奇怪。

　　怪事还不仅于此。农产品2005年半年报显示，公司将商铺销售收入和尚书苑收入统称为铺位销售收入，2005年1～6月，公司铺位销售收入为3493.4万元，支出1251.1万元，扣除其中包含的891万元的尚书苑收入，商铺销售收入为2602.4万元，支出1251万元，利润并不是零。为何到了年末，商铺的利润就变成零了呢？

　　在农产品现金流量表“收到的其他与经营活动有关的现金”一项中，除2002年可以清楚地看到一笔353.48万元的合作建房收入，以及在2001年有一笔575.86万元的售楼款可能与合作建房有关外，再也找不到与合作建房收入相匹配的现金流入。这是否意味着合作建房虽然利润可观，但却无现金收入呢？