房地产：房地产行业2季度投资策略

　　民族证券 崔娟

　　在我国宏观经济面临过热风险以及房地产市场运行呈现泡沫化趋势的情况下，07年政府出台了一系列的宏观调控措施,其中实质性作用的较为明显的有加大保障性住房实施力度，加强房地产信贷管理以及08年实施从紧的货币政策。目前部分地区房价环比出现下降，成交量出现萎缩，调控效果已经初步显现。在宏观调控“双防”基调下，在住房问题成为事关民生的热点问题的前提下，房地产市场将从高位运行转向理性回归。

　　房地产投资增速将回落。2007年房地产实际完成投资额在银行信贷增长较快的情况下增速出现反弹，达到25279.65亿元，同比增长30.43%。2008年我国将实行从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。由于房地产市场风险逐步显现，加之美国次级贷款危机对我国的警示作用，央行和银监会将进一步加强对房地产贷款的审查力度，同时第二套住房贷款首付比例的提高将对开发商和购房者的资金来源产生一定限制，这将对08年房地产投资增长产生下拉作用。总体来看，在宏观调控和房地产信贷进一步趋紧的情况下，房地产投资增速将低于07年的增长水平，预计增长25%左右。

　　房地产供需矛盾或将趋缓。征收土地闲置费和征缴增值地价挤压了开发商囤积土地的收益，并加大了其囤地的政策风险和法律风险，将缩短开发周期；加息、提高二手房贷款门槛等信贷收紧措施，使炒房成本和炒房的难度越来越大，加上保障性住房范围的扩大，房屋的有效供给将会增加。与此同时，高企的房价以及目前紧缩的货币政策将导致居民的实际需求下降，而且保障性住房供应的增加也会导致对商品房需求的减少。因此房地产总体供需矛盾在08年或将缓和。

　　房屋价格将稳中有升，增长速度将放缓。08年全国房屋价格总体将保持稳中有升，不会出现大幅下降的局面。首先，房地产业是拉动经济增长的“支柱产业”，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。房价突然下跌会引发上下游多个相关行业的萧条，不利于我国的经济发展和金融稳定，政府不太可能选择房价“硬着陆”；其次，2020年我国耕地保有量底线为18亿亩，2006年末我国存量耕地仅为18.25亿亩，地根紧缩的趋势在未来将更加明显，房地产总体供求关系依然紧张，房价上涨压力依然存在。最后，在通货膨胀下劳动力成本和原材料成本处于上升通道中，房价下跌的空间不大。保障性住房范围的进一步扩大将增加房屋的有效供给，分流部分住房需求，而且从紧的货币政策和第二套放贷政策将增加购房者成本，使投资需求受到抑制，同时在宏观调控下居民的消费需求将变的更加理性，因此08年房屋价格增长速度将放缓。

　　下调至“中性”评级。宏观调控将使房地产行业从高位运行转向理性回归，步入调整阶段。预计08年房地产投资增速将回落，房屋价格增长速度将放缓，房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，房地产行业盈利的增长速度将受到抑制。虽然宏观调控能够使行业避免因投资和房价的过快增长而出现的大起大落，长远来看有利于行业的长期发展，但现阶段应该规避行业调整所带来的系统性风险，因此下调评级至“中性”。重点推荐兼具较强开发能力与融资能力的龙头公司，因为龙头公司在市场调整时的抗风险能力比较强，而且可以在调整中通过并购整合扩大市场份额。