深振业(000006)：未来三年将爆发式增长

　　文/崔 娟

　　预计深振业2006年、2007年和2008年实现每股收益分别为0.88元、1.41元和2.24元，年均复合增长率高达71%

　　在房地产行业进入品牌竞争时代之际，深振业立足华南，围绕企业发展战略目标，对主营业务进行了大幅度调整，在品牌价值、经营理念等方面逐步形成了自己的核心竞争力，已具备成为优质区域地产商的条件。

　　2006年前三季度，该公司经营业绩呈爆发式增长，实现净利润1.82亿元，同比增长659.21%，每股收益0.717元，每股净资产4.878元。预计其2006年、2007年和2008年实现每股收益分别为0.88元、1.41元和2.24元，年均复合增长率高达71%。

　　出售子公司甩掉亏损包袱

　　2005 年,根据深圳市政府国有企业改革和发展的统一部署,深振业对所属的两家建筑施工企业——特皓公司和建业公司实行“主辅分离辅业改制”,将手中持有的特皓公司54.42%股权以及建业公司46.02%的股权予以出售。出售后,深振业仅保留两公司各15%的股权,不再合并报表,改为成本法核算。

　　特皓与建业两公司资产总计18.75亿元,但负债率却高达83.82%，并且近几年一直处于亏损状态,对深振业的业绩构成较大拖累。出售两公司股权后, 深振业回笼资金2.05亿元,将资产负债率由77.23%降到了60.13%。更重要的是,除获得3335万元投资收益外,公司还甩掉了两个亏损包袱。

　　公司同时也加快了对其他所属企业的战略性调整：转让龙岗房地产公司、振业监理公司的股权，控股北海振业公司，并对振业物业公司、振业大厦公司的业务进行合并调整。一系列战略性调整使得深振业的业务结构更加清晰，有利于公司集中优势，做优做强房地产开发主业。

　　2005 年，深振业开始实施“一年打基础、三年见成效、五年大发展”的“135”战略。到目前为止，公司房地产项目开发情况进展顺利，振业城、星海名城等项目得到了市场的普遍认可。同时，公司不断加强各项储备，先后完成了长沙87 万平米和龙华24万平方米土地的储备工作，为未来几年的开发奠定了良好的基础。在完成长沙和龙华的土地储备工作后，深振业计划继续积极寻找优质土地资源，争取增加13亿元的土地储备。目前，深振业按权益计算的土地储备为128万平方米，可保证2009年前的开发计划。

　　2008年每股收益有望达2元以上

　　公司目前的房地产业务主要集中在星海名城和深圳振业城两个项目。星海名城占地面积29.24万平方米，总建筑面积78.45万平方米，共分七期开发，已开发完毕前三期。

　　星海名城的土地是在1999年通过协议地价方式拿到的，楼面地价成本仅为每平方米1044元左右，但现在项目平均销售价格已达到每平方米7200元。仅这一个项目，深振业就实现土地增值近53亿元。在选择建筑施工单位时,深振业不再照顾系统内的建筑施工企业,而是完全按市场竞争方式,通过招投标来决定，这使得建筑安装成本基本控制在市场平均水平之下。预计星海名城第五期销售毛利率可高达40%。星海名城六期和七期将分别于2007年和2008年竣工，预计其销售毛利率将高于五期，成为公司利润的有力支撑。

　　振业城占地面积41.68万平方米,总建筑面积54万平方米,计划分三期开发。振业城一期于2004年9月动工，开发面积20万平方米,包括600 余套独院住宅及商业、学校等综合配套设施，平均售价高达每平方米9000元。该项目2005年6月开始销售，目前销售率已超过90%。该块土地是2001年通过公开招标的方式取得的,楼面地价仅为每平方米640元，增值幅度令人瞠目。预计振业城一期销售毛利率也将超过40%。

　　通过对星海名城和振业城两个楼盘的盈利分析，预计深振业2006～2008年经营业绩将出现爆发式增长。到2008年，该公司每股收益有望达到2元以上。

　　投资地产股无须多虑

　　目前，国家的宏观调控使得很多人对地产股的投资价值产生了疑虑，认为调控将使房价下跌，从而使房地产企业盈利下降。其实，宏观调控的根本目的不是使房价不涨或者下跌，而是控制房价上涨速度。这一点，在去年的“国八条”和今年的“国六条”中都明确提出过。

　　从市场情况来看，房地产需求没有得到根本抑制。虽然宏观调控使投机性炒房受到沉重打击，但房价上涨主要的需求拉动因素依然存在，城市化趋势和居民改善居住条件的需求随着我国人均GDP的提高日益明显。另外，房地产开发成本的刚性和土地供应的减少使房价下跌几无可能。

　　业绩的增长和基本面的好转才是决定地产股投资价值的最主要因素，它将扫除市场所有的疑虑。这一点在房地产公司前三季度的业绩增长上已得到充分体现。2006年前三季度，74家房地产上市公司净利润44.78亿元，同比增长37.86%。其中，同比增长率在200%以上的公司有10家(参见表1)。随着我国宏观经济的持续稳定发展、

　　崔娟 中国民族