房地产：房地产行业2季度投资策略(2)

　　按照07年北京和上海的人均可支配收入和房屋销售均价计算的房价收入比均为17倍(假设购买90平米的一套住房)，房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的合理的房价收入比为3至6倍。我国的北京、上海、广州、深圳房价收入比均高于国际标准的2倍以上，中西部省会城市以及二线城市百姓的“房价收入比”也都超过了国际公认标准的1倍以上。过高的的房价收入比表明了我国的房屋价格呈现过热上涨，居民的实际支付能力比较低。

　　总体来看，07年我国的房地产投资、土地价格和房屋价格均快速上涨，房地产市场处于高位运行，部分地区过热现象明显。

　　二、宏观调控效果初步显现

　　(一)调控政策回顾

　　在我国宏观经济面临过热风险以及房地产市场运行呈现泡沫化趋势的情况下，07年政府出台了一系列的宏观调控措施，其中下半年出台的政策实质性作用较为明显，主要包括：

　　1、加大保障性住房实施力度2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，主要包括以下几点：

　　加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并以此作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责。

　　城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　《意见》是我国住房制度改革的一个纲领性文件。两会期间机构改革，把建设部改为住房与城乡建设部，更加准确和明显的强调了未来楼市调控的思路，也充分体现了国家对解决住房保障问题的决心。目前部分城市公布了08年住房建设计划，北京08年计划建设保障性住房1150万平米，占整体住房计划的42%，深圳08年计划建设保障性住房228.4万平米，占整体计划的19%，可以预见未来几年保障性住房的供给将会进一步加大，将会分流一部分对商品房需求，使房价趋于稳定。

　　2、加强房地产信贷管理

　　2007年9月27日，人民银行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要包括：

　　严格房地产开发贷款管理，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。

　　严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　《通知》将收紧房地产开发贷款和个人住房贷款，对房地产供给和需求同时起到抑制作用，第二套房贷政策将有力抑制房地产的投资性需求。