冠城大通：京城旧改专家 项目储备充足

　　□长城证券 刘昆

　　冠城大通目前的项目储备有望保障公司未来三年业绩保持平均90%的复合增长率，按增发1.2亿股计算，2008-2010年摊薄后的每股收益分别为0.87元、1.87元、2.42元。给予公司“推荐”的投资评级。

　　股权改善奠定地产主业，股权激励促成地产蓝筹。冠城大通从2001年开始形成漆包线、房地产双业并举的产业格局，后随着房地产业务收入和利润逐年递增成为公司主要盈利来源。股改和定向增发完成后，公司更加明确了地产蓝筹的发展战略。此外，股权激励的实施，有助于加速公司朝这一目标迈进的步伐。公司于08年1月公布了股权激励计划。本次授予的股票期权所涉及的标的股票总数为1500万股，占总股本的3.11%。激励对象包括公司董事、高级管理人员和业务骨干。行权条件是：以2006年已实现的净利润(1.14亿)为基数，公司2007年、2008年、2009年每年净利润年复合增长率不低于50%，且每年加权平均净资产收益率不低于15%。

　　旧城改造专家崛起京城。公司实际控制人韩国龙先生，是旧城改造方面的专家，早年在福州、杭州旧城改造中留下了地标性的足迹，九十年代中期北上京城拿下了马甸旧房改造，如今又在太阳星城和广渠门外南街旧改项目上取得了新的战绩。在土地资源紧俏的大城市，旧城改造已经越来越多地成为开发商新增项目的主要表现形式，相信冠城大通在这一领域继续做大做强。

　　锁定北京、布局全国的大规模综合性社区开发。冠城大通的产品定位于大规模综合性中高档社区开发。区域布局是以北京为核心，南京、苏州、桂林等二三线城市为重点。公司目前共有项目权益面积160万平方米，北京地区占比五成。公司预计今年增加土地储备100万平方米，加上海科建股权收购完成后，可以增加约80万平方米权益面积。因此乐观估计，公司08年可以实现300万平方米以上土地储备。

　　项目集中销售，结算视乎施工进度。公司今年进入销售的项目包括：冠城名敦道、太阳星城B区和F区、苏州冠城宏业、桂林清秀庭院；明年新增销售项目有：太阳星城C区和衡阳朱陵阁。公司未来三年90%以上利润来源是北京地区，这些项目都位于京城新盘稀缺的好地段，因此销售上应该不存在大的问题，影响结算的主要因素将是施工进度。

　　资金紧张是公司最大的风险点。我们认为，公司目前经营上最大困境在于资金紧张。08年能否顺利公开增发，对于公司解决资金难题、加快开发速度、以及在土地方面的扩张意义重大。