招商地产有实力面对市场调整

　　在公司2007年第二次临时股东大会上，公司董事总经理林少斌表示招商地产有实力面对市场调整。

　　证券时报记者刘昆明实习记者赵丹琴

　　最近，珠三角房价出现较大幅度下滑，与此同时，房地产上市公司股价也出现较大幅度下跌。不少投资者开始担心，房地产业的“冬天”是不是已经来临，2008年的业绩是否会随之大幅下滑？由于招商地产(000024)这几年的主要业务集中在深圳，因而备受投资者的关注。针对这些投资者关心的问题，在2007年12月28日招商地产召开的2007年第二次临时股东大会上，公司管理层一一作了解答。

　　对今年的市场很有信心

　　对于近期珠三角出现房价下跌，交易量减少的现象，招商地产董事总经理林少斌认为，珠三角的房价目前属于阶段性调整时期，由于国家对房地产行业已经调控了很多年，现在借着第二套房贷新政的出台，房价也相应出现调整，这说明宏观调控的累积效应已经显现，而且这种效应应该会持续一段时间。但是对于有实力的公司，是可以面对市场的高峰或低谷的。

　　“公司对今年的市场还是很有信心的。”林少斌说。他认为，随着城市化进程的加快，房地产市场的刚性需求仍然非常巨大，这种趋势很难发生突变，即使国家加大政策性住房的供应力度，也只能在一定程度上影响商品房市场，市场本身不可能发生特别大的变化。

　　由于已经确定第二套房贷的认定是以家庭为单位，加上国家从2008年起实施从紧的货币政策，投资者关心招商地产年底的房屋销售情况，以及对于去年销售情况的预测。招商地产财务总监黄培坤就此作了简单介绍。

　　黄培坤说，从目前的销售情况来看，公司在深圳、苏州、南京等楼盘的销售情况都较为理想，因为在挑选购房者之前就已经对购房者的资格条件进行了一遍筛选，经过严格挑选的购房者在签订购房合同以后，基本都能从银行获得按揭贷款，一般是在15天以内就可以办完，现金回流没受到什么影响。对于2008年的销售情况，黄培坤说，主要商业银行按揭业务的资金很充裕，总量来说不会有什么大的变化，而且招商地产是各大银行总行级别的战略合作伙伴，具有良好的信誉，所以通常客户在购买招商地产的物业后获得按揭贷款的问题不大。

　　2008年策略：快建快销拿好地

　　虽然对2008年的市场很有信心，但宏观调控的影响也不能不予以重视。林少斌指出，今年招商地产的三大策略是，加快项目建设，加快房屋销售进度，拿到更好的土地。

　　有不少投资者指出，招商地产的项目建设速度偏慢，而且房屋销售进度也偏慢。对此，林少斌指出，这几年项目建设速度偏慢有客观原因，比如广州的项目，当初招拍挂拍的地块，由于政府更改规划而不得不更改原先的规划，导致项目规划长达三年时间批不下来。重庆、北京项目搞拆迁就花了三年多的时间，这些地都是前几年拿的地，所以开发速度会慢一点。但是最近一、两年拿的地，开发速度就要快很多，比如苏州项目，现在已经是第三期了，并不比其他公司慢。另外，招商地产也加快标准化的建设，林少斌认为，如果每个项目都要经过精心设计，肯定需要多花时间，但如果能够加快标准化建设，设计上的时间就可以省下来，而且施工速度也可以加快。

　　对于销售速度问题，林少斌坦陈，2008年会加快销售速度，主要是通过合理定价的方式来达到加快销售的目标，当然也会配合相关的营销策略。

　　受宏观调控影响，最近很多地块出现流拍。林少斌说：“从近期拿地的价格看来，确实是出现了下降，有几块地公司在选择，2008年时机较好。”

　　对于拿地以及开发的资金是否充裕的问题，招商地产财务总监黄培坤表示，招商地产从2005年底就开始对存量债务进行期限结构调整，增加中长期债务比重，新增债务中也偏重于中长期债务。目前中长期负债在负债总额中已经占了70%以上；从资产负债率来讲，截至三季度的资产负债率为56%，这个水平在同行中应该属于中下。此外，招商地产有很多出租性物业，加上还有控股股东强大的背景，招商地产在经营发展的资金方面的需求能得到保证。

　　股权激励正在努力推进

　　招商地产股权激励计划已经被市场炒了很久，但是至今也没有推出。由于宏观调控政策，各房地产商的业绩有可能出现比较严重的分化，公司对管理层的激励计划也就显得非常重要。

　　招商地产董事杨百千就此进行了说明。他说，招商地产一直在努力推进股权激励计划，作为重要的管理工具，股权激励计划能够有效地鼓舞管理层的信心。但是，就上市公司股权激励计划这一政策，主管部门的要求很严格，现在公司还有很多的工作需要做，希望推出的激励计划能够真正起到激励作用。

　　杨百千还就大股东资产注入一事作了说明，因为有不少投资者认为大股东注入资产的速度太过缓慢。杨百千指出，大股东资产注入一事有三点需要说明。一是，自重组以来，大股东与上市公司已经在业务上各具独立性，所有房地产开发业务都是由招商地产来做，但是前期土地的一级开发过程还是由大股东来完成；二是土地注入需要完成土地的前期开发和规划工作，还有结合上市公司的开发计划，一旦上市公司决定开发某个项目，则会立即将土地注入上市公司；三是从资金运营效率方面来看，大股东协助上市公司进行土地储备可以让上市公司的资金发挥更好的效率。