龙寰之父夏正文被捕 农改超商业模式的终结

　　他创造了一套备受推崇的商业模式，掀起了一股全国范围内的“农改超”风暴，他被视为中国房地产界的一匹黑马，被赞誉改变了中国农贸市场“脏乱差”的落后形象。但是，今天的他，披着满身的唾沫，背着沉重骂名，在看守所里痛苦地等待2006年的新年。

　　文/李星辰　

　　夏正文的被捕，标志着一个曾经风靡全国的商业模式的终结。

　　这是一个人的失败，一个企业的失败，也是一种商业模式的失败。

　　2005年11月26日，夏正文在四川省剑阁县被捕。2006年的新年，他是在看守所度过的。

　　经过1年多的苦苦支撑，夏正文终于没能为他的“龙寰模式”找到出路。2005年9月18日，面对风卷浪涌的退铺风潮，他再也无法承受，“龙寰模式”之父终于走上了逃亡之路，只留下了他那位于重庆市沙坪坝区嘉多利广场的公司，在唾沫成河的急风暴雨中飘摇。

　　他的被捕，为自己首创的“龙寰模式”画上了一个悲惨的句号。

　　“农改超”风暴

　　1998年，重庆市拆迁办干部夏正文辞官下海，注册成立了一家房屋销售代理公司。

　　生意很艰难，几年中公司虽然赚了一些钱，但理想的目标依然遥远。不久，一条来自官方的信息让他再次亢奋起来：重庆市主城区共有农贸市场300多家，其中有200多家农贸市场急需升级换代，即使保守估计，此项工程也将带来30亿元商机！

　　谁有足够的智慧，把重庆落后肮脏的农贸市场变成明亮整洁的超市并卖出去,谁就能够一夜壮大。夏正文苦思多日，终于找到了点金石，那就是他的“龙寰模式”！2001年1月，他成立了新公司来完成他的新使命，并为它起了一个响亮的名字：“重庆龙寰物业发展有限公司”。

　　夏正文一手设计的这套“龙寰模式”就是：先由龙寰物业作为开发商整体盘下农贸市场，改造后将其分成若干个摊位，然后把单个摊位的产权出售。而购买者并不直接经营管理其摊位，却作为投资人反过来把摊位再转租给夏正文指定的专门的商铺管理公司，并由其统一租赁给经营户，且由这家管理公司每月向摊位产权持有人付租金。

　　夏正文为他的投资者算了一笔“包赚不赔”的账：摊位平均价格约1万元/平方米，一个摊位大约5～10万元，小的2～3万元就能买到。以10万元的投资为例，如果买住宅，在重庆市可以买一套40平方米左右的房子，用1.5万元

装修好，再租出去，月租约400～500元，20年才能收回投资；如果买龙寰连锁农贸超市的摊位，则可以买到两个标准摊位，不用再装修即可出租，月租可达1500～2000元，5年收回投资。

　　几万元的门槛并不算高，稍微有点积蓄的市民都可以成为这样的“跷脚老板”，这个诱惑对于普通市民实在不算小。

　　与此同时，全国房地产行业由于迅速发展开始出现泡沫化，其中又以商业地产的闲置为甚。夏正文更加躁动起来。除了农贸市场外，他还要在这些闲置的商业地产上大做文章，将“稻草”变为金条。

　　2003年8月，夏正文出资1700万元，整体盘下沙坪坝区工人村农贸市场，再花1000多万元将其装修一新，摇身变成“超市”，随后将超市分零为300多个摊位出售。

　　那是整个中国房地产市场火得不能再火的一年，那是只要是房子就会成倍增值的一年，那是全民炒房的一年。再加上夏正文的这套投资算盘的鼓动，投资者疯狂了，他们像着了魔一样被夏正文和他的“龙寰模式”所吸引，为了买到龙寰的商业铺面，他们半夜爬起来，跑到龙寰售楼部门前排起几百米的长队。夏正文一下子就收回了全部投资并大大赚了一把。

　　龙寰首战告捷，似乎印证了“龙寰模式”并不是空洞的理论，而是经得起实践，能出奇制胜的实战宝典。

　　夏正文信心倍增，决定放开手脚大赌一场。他集中所有的资金，先后对14个农贸市场进行了超市改造。为吸引投资人购买摊位，他为购买摊位的业主画了一个大大的饼，吹了一个大大的气球：投资者每年租金利润率将达到8%～17%。龙寰诱人的广告四处飘扬，刺激着每一个市民兴奋的神经。

　　当时的中国，正处于股市低迷期，银行的存款利率也一降再降。龙寰的“钱景”成为另一支强力兴奋剂，人们纷纷从股市套出现金，从银行提出存款，争相抢购龙寰商铺。一位叫陈兴强的业主在几个不同的超市买了6个摊位，总投资30万元；一位姓谢的先生自己买了20多个铺位后，还发动亲戚朋友也抢购了20多个。然后，他们都无一例外地将自己买来的商铺转给夏正文指定的江航物业等商场管理公司代管。当然，这些公司其实都是夏正文自己出资成立的。

　　南坪金子村“农改超”项目无疑是夏正文的一大杰作。夏正文买下这块地产总共花了2718万元，经过装修改造，卖出价格高达16000元/平方米(按套内面积计算)，超市铺面共4448.75平方米，龙寰就可以卖到7118万元。仅此一项，短短几个月时间，夏正文就赚了差不多3000万。一路狂奔，两年之内，夏正文就赚了2亿元，达到了他事业的最高峰。

　　夏正文成功了。他的“农改超”方案解决了大量的闲置商业地产，大大改善了重庆农贸市场的落后面貌，从而获得了政府的好评；同时，他的“龙寰模式”帮助那些想发财却没有太多资本的人们建立了梦想，大批中小投资者由此“走向富裕”。2005年1月，夏正文的得意之作，号称“商业地产创富超级经营法则”的《龙寰模式》一书出版发行。下海7年，夏正文终于名利双收，全国各地前来取经的商人络绎不绝。

　　模式的背后

　　这是一个英雄难产的时代，夏正文却迅速尝到了英雄的甜头。当“农改超”所衍生的财富以惊人的速度堆积，“龙寰模式”的推进却开始缓慢“质变”。它首先跳出了“将传统的农贸市场改造成现代超市”的概念，进而被开发商暗示或明示为、被投机的购买者定位为一种投资工具，而在夏正文看来，这却是一个社会资金迅速积聚到自己手里的融资工具。

　　其实，夏正文还看到的，正是中小投资者这个群体的财富梦想和投资的盲目性，从而令普通市民的小本资金，成为支撑自己远大梦想的源头。当大量的资金涌向夏正文，他晕头了，他觉得，他的“龙寰模式”就是一个逻辑严密闭合的环，“龙寰→投资人→龙寰”，只要资金在不停地循环流动，自己就有钱可赚，辉煌就能获得维持。

　　中国农贸市场的平均利润率一般在5%左右，大型百货超市的利润率也不过如此。而夏正文的“农改超”没能像传统农贸市场、大型百货超市那样，在采购、经营、配送、管理、收银等环节上实现“五统一”，使得每1000平方米的卖场，至少需要投入10个左右的工作人员，加上改造投入成本等，经营成本提高到原来农贸市场的三倍，但是赢利能力却并没有相应提高。“农改超”实际上无法与同等规模的传统农贸市场或大型百货超市竞争！

　　此外，“农改超”上游产业链，包括猪肉、蔬菜、鸡蛋等产品生产，多为小农经济模式，未能形成企业化生产、配送，生产和物流成本降不下来。因此与传统的农贸市场相比，“农改超”仅仅只是环境卫生、产品质量、售后服务方面得到了一定的改善，在至关重要的价格上，却并没有多大的竞争优势。而市场同样不买他的账。城市低收入者习惯了去传统农贸市场买菜，不愿进夏正文的超市去“遭高价”；收入高的白领，习惯于去沃尔玛、家乐福等大型超市购物，也不愿意屈尊去所谓的农贸超市。夏正文不伦不类的农贸超市高不成低不就，两头不讨好。“实际上无论你什么时候去看，超市里的售货员都比顾客多。”龙寰商铺业主赖某这样告诉记者。

　　然而，夏正文对摊位业主们许诺的回报却高达8～17%！但他的商铺经营管理公司根本就不可能达到如此高的赢利水平！实际上夏正文此前许诺的一切都必须由他旗下的江航物业等公司来承担，也就是夏正文本人掏腰包。

　　这边赚不回来那么多钱，那边却不得不按当初的承诺向摊位业主们兑现高额租金。由此，龙寰的“农改超”进行得越深入，卖出的摊位越多，夏正文的压力就越大。要找到更多的钱来支付摊位业主的租金，就必须做大规模；要做大规模，就必须追加资本投入；为了尽快卖出更多的摊位，又不得不一再提高租金回报率。到最疯狂时，龙寰承诺的租金年回报率竟然高达18%以上！夏正文穿上了红舞鞋，再也停不下来。龙寰终于陷入恶性循环的泥潭难以自拔，其脆弱的资金链条终于到了即将断裂的边缘。

　　抢救龙寰

　　2003年至2005年，国家逐渐加强对房地产行业的宏观调控。特别是进入2005年，国家七部委联合出台“房产新政”，剑锋直指“死不低头”的高房价，并特意为炒房族量身定做了新的税收政策。无论是炒房的、建房的还是卖房的，都在提心吊胆的过日子。一时间，房产市场紧急刹车，曾经疯狂的房产投资被兜头浇了一盆凉水。

　　尽管这仅仅只是对商品房价格的控制，但这场地震无疑也让“农改超”摊位投资者受到震慑，一阵阵寒意浸上心来，他们的信心动摇了。

　　一涌而上的“农改超”风潮开始在全国范围内陷入困境。广州市2002年“农改超”搞了80家，2003年上半年只开了10家左右；2004年，南京8家生鲜超市全部倒闭；杭州已改建成的生鲜超市仅有5家，经营如履薄冰……

　　没有人怀疑“农改超”是农贸市场的发展方向，但是“农改超”出路何在却是开发商和投资者心里都没底的问题。形势逼人。2004年下半年房产市场全面缩水，不少中小房产开发商决定将兵力转移到新的战场，他们以奔跑的速度挤进本已风雨飘摇的“农改超”市场。半年时间，重庆30多家房地产开发商涌了进来，砸进的资金不下10亿元。

　　面对突然冒出来的30多个竞争对手，夏正文傻眼了，他通过不断复制“龙寰模式”，用后一批超市摊位销售收入填补已售摊位高额租金亏损的计划被外力终止了。夏正文立马对“农改超”紧急“瘦身”，转战经济型酒店以寻求新的利润来源。他将“瘦身”后腾出来的超市铺位改为经济型酒店，标准定位在旅馆与星级宾馆之间，价位50～100元，从而将利润率提高到15%～20%。

　　为了让他的“农贸超市”产生更大的经济效益以减少亏空，避免危机的出现，夏正文可谓煞费苦心。他拼命延长产业链条，希望籍此提高超市赢利水平。2005年5月，龙寰集团决定投入3000万元在重庆市铜梁县征地1000亩，建大型的物流中心和蔬菜基地，帮助农民净菜上市，计划3～5年内完成基地的建设。

　　按照夏正文原来的想法，龙寰真正的利润来源是实现物流配送。他曾经算了笔账；如果龙寰有20个农贸超市，一天配送蔬菜100万斤，一斤菜只挣五分钱，那么，一天就要挣5万元，一年要挣1000多万元。同时农贸超市户外电子彩屏和菜场灯箱也能挣来广告费，以此贴补农贸超市的费用。然而大厦将倾，独木难支，细微的改变并不能彻底扭转龙寰的溃败之势。

　　情急之下，夏正文不得不开始“拆东墙补西墙”。于是就有了安徽芜湖1500万元的投资，目的是借在芜湖的“农改超”摊位销售收入来缓解重庆的资金链压力。这非但没有为龙寰减压，反而客观上带来了两个后果：一是资金的挪用，导致为超市摊位办理产权证的500多万元资金没能按时交纳，产权证的办理被搁置起来；二是部分投资者应返的租金也被迫延期。而这两点直接导致了一个严重的后果——龙寰退铺风波。

　　大厦轰然坍塌

　　随着“农改超”问题的逐渐暴露，一些“农改超”开发商在求解无路时，无奈选择了三十六计走为上。重庆市大渡口区的吉源农贸超市老板卷款潜逃首开先例。消息传开，本已惴惴不安的投资者更加紧张，人心浮动。如同一堆被夏日的骄阳烤得干焦的柴禾，只需一点

火星，就足以引发一场难以收拾的火灾。

　　产权证问题终于就成为碰撞出“龙寰危机”的这一点火星。

　　按照龙寰与购铺业主的合同规定，龙寰应在业主购买铺面60天内到房交所办理合同登记，180天内办理产权登记。但是夏正文拆东墙补西墙尚且顾不过来，哪里有资金去办理产权登记？高额回报也无法兑现。早已想退铺的业主们找上门去，要求夏正文及其龙寰公司履行合同，否则退铺。而此时夏正文又错误地把仅有的一点资金投到了安徽芜湖，这边却不断找各种借口对业主百般敷衍搪塞。

　　眼看龙寰危机即将全面爆发，夏正文计划紧急将安徽芜湖的投资抽回，同时从银行贷款以解燃眉之急。然而，即使如他所言，2000万元的银行贷款最迟也要10月底或11月初才能到账，芜湖的1500万也要到10月底才能抽回，而事实上到底有没有这回事，没有人清楚。

　　人心动摇的业主终于忍无可忍，2000多个龙寰业主通过电话、网络组织起来，统一行动。他们集体涌到龙寰公司要求退铺，他们向公安机关报案，称受到了夏正文的合同诈骗，他们到政府门前请愿，请求政府对夏正文立案调查，他们在各大网站发贴，揭露“龙寰骗局”，并将贴子发到安徽的网站，以破坏夏正文在安徽的计划。一波又一波的冲击面前，夏正文和他的龙寰公司终于全面崩溃。2005年9月18日早上，当又一批业主找上门来向他讨说法时，他和龙寰物业公司的工作人员选择了悄然溜走。

　　夏正文倒下了，“龙寰模式”的旗帜倒下了。玩火者只会引火烧身。