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先行者的快感
编者按：2001年初，重庆出现了第一家以“农改超”为主业的公司：龙寰。如今，投资农贸超市已经成为一种房地产开发潮流。据悉，重庆目前有30多家开发商搏杀在“农改超”的商业战场上。
那么，这种模式对商业地产商来讲是不是一条可以贯彻到底的新思路呢？对于中小投资者来说，又是不是一条回报率高而稳定的新捷径呢？
本期，本报记者兵分三路，为这个处在风口浪尖的投资模式作了全面剖析。
30多家开发商搏杀“农改超”
风险分离激发龙寰热情
信报记者 胡勇 报道
龙寰的梦想
“我们要做的就是把马路农贸集市改造成现代化的农贸超市”。6月18日，龙寰公司董事长夏正文在接受记者采访时称，他的这种热情源于两组数据：
一是据国家统计局数据显示，重庆商业营业用房的空置面积达224万平方米，居全国第一。“当时我就在想，重庆的空置房这么多，可不可以选一些来做农贸超市。”
另一组数据也刺激了他，在欧美发达国家，80%至95%的农产品通过大型商店流通，而在我国目前仅有6%的农产品在超市售出。
基于此，2003年，已有6年房地产开发经验龙寰房地产开发有限公司，将目光瞄向商业社区中的配套设施——农贸市场。
“具体来说就是以市场改造市场，以分离利润来分离风险，将农贸市场改造后分零出售。”夏正文对记者说。他们把这种模式叫做产权式农贸超市。
新兴的模式
2003的8月，龙寰房地产开发公司出资1700万元，从一家物业公司手里买下了近4000平方米的沙坪坝区工人村农贸市场，并投资1000多万元将其装修一新，随后将市场内300多个摊铺的产权全部面向社会出售，很快收回了投资。
2004年10月，龙寰物业发展有限公司与万盛鹏生综合市场有限公司举行了综合市场产权出让签字仪式。“这是龙寰目前最大的一个农贸超市，而且经营得很成功。” 夏正文告诉记者。
在前后不到10个月的时间里，龙寰连续发展了7个农贸超市，总面积达到30000平米。
“如果产权不分离谁也买不起这么大的市场，而产权分离后，几万元的投资，投资者大都买得起”。据龙寰公司副总经理叶华介绍。“我们最后的赢利模式是：通过租赁摊铺，通过销售终端，延伸、发展上游的养殖、屠宰产业”。
据了解，龙寰已在重庆郊区的三县接合部平滩镇征地1000亩，建设了一个大型的物流中心，建蔬菜基地，帮助农民净菜上市。
“龙寰模式”在全国商业地产界引起了波澜，而重庆市政府副秘书长张明树认为：“龙寰的意义在于为居民提供方便的生活条件。”
今年5月，龙寰公司获得了“农贸超市商业地产开发示范项目”。夏正文认为他的成功之处在于 “走在了都市和乡村之间。”
中国人民大学商学院教授黄国雄在接受记者采访时称，“龙寰通过资本进入商业领域，促进商业改造，提高了重庆的整体商业规模。”
投资的激情
陈兴强是龙寰农贸连锁超市一位有代表性的投资人。他炒过股票，也投资过商品房和商铺。
“我开始只是抱着试试看的想法投资农贸超市的摊铺，谁知从此一发不可收拾，现在龙寰连锁农贸超市开到那里，我就在那里买摊铺”。
陈兴强说：“第一个商铺在沙坪坝区工人村农贸市场，去年10月买的，当时是买了两个。2005年2月，又在重庆金山农贸市场买了两个，5月份的时候，大渡口农贸市场开盘我又买了两个。现在总共在龙寰公司买了6个摊铺，总投资30万元。”
“龙寰商业地产看到的就是中小投资者这个群体的财富梦想，使龙寰模式成为其财富的孵化器”。
龙寰董事长夏正文给了投资者一个较低的准入诱惑：一个摊位平均价格在每平方米1万元左右，一个摊位大约5万元至10万元，有的摊位2万元至3万元就可以买到。
“我们做了一个投资分析：10万元的投资，如果买住宅，在重庆市可以买一间40平方米左右的房子，再用1.5万元装修好，月租约400元到500元，回收期要在20年左右；如果买龙寰连锁农贸超市的农产品摊位，可以买两个标准摊位，不用再装修，即可以出租，月租总计可以达到1500至2000元，回收期约5年左右。”
最近从事“农改超”的开发商最关心一件事：监管“农改超”的政策何时出台。因为，随着“农改超”的变味，其风险正如开发商自己承诺的回报一样，越来越高。
地产界业内的普遍担忧是，“农改超”项目一旦有一家公司资金链断裂，无法兑现返租的承诺甚至卷款而逃，将会引发一系列连锁效应。
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