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监管日严
商委介入调查 揭开农改超资金链条坚挺假象
信报记者 林华强 报道
“也正是在如此高额的利润的支撑下，开发商在销售时才敢于拿出8%以上的利润作为回报。而且在开始兴起到现在的两年内没有出现资金危机。” 重庆市商业委员会宣传处工作人员刘德霖正在准备做一个“农改超”的报告，他同时对某些“农改超”项目运作中存在的风险表示担忧。
据其介绍，投资农改超的业主大部分是小投资者，这部分人当中有很多是用自己多年的积蓄参与投资，所以收益的稳定是其投资的重要理由。但每年不断递增的投资回报在开发商的支撑下，在前两、三年可以从开发商的销售时获得的超额利润中给予补贴，但如果整个市场在这段时间内没有进入良性轨道，投资者的回报将会有很大风险。
刘德霖表示，虽然表面上看从事销售和包租的两家公司不存在关系，但负责包租的公司之所以愿意为“农改超”项目以后十年的经营作担保，是因为几乎所有的物业管理公司都与开发商之间有着种种亲缘关系，或者本来就是同一法人下的不同公司。
然而根据《商品房销售管理办法》这样的销售模式是不允许的。该办法明确规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
虽有明文规定，但仍有变数可寻。记者在采访中发现，为避开处罚，开发商一般以不同名义组建一个开发公司和一个物业公司分别进行销售和包租。但在实质的经营上，两者有着“互通有无”的关系(观音桥的宏福农贸超市负责销售和包租的就属同一法人)。一旦开发商资金链出现问题，物业公司将会无法运营。
处罚轻微：敢和制度博弈
开发者的这些操作手段都相当高明，一旦经营失败，又可全身而退。即使有主管部门来查处，可以有所托辞。即使确定违规，按照相关条例，处罚也是“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。”
“如此低的处罚开发商完全可以置之不理，因为处罚成本和巨额利润相比不值一提。”潘克武表示，“农改超”的超额利润让这些经营者敢于和制度博弈。
这样的危情可以从负责包租的物业公司的规模推断。记者在采访中发现，大部分的负责经营农改超的物管公司资产没有超过200万元，但其承诺包租的对象最多者竞达700余个商铺，以每个商铺500元/月计算。其一年要支付的资金高达420万元，如若脱离开发商“输血”，遇上经营不利，这样的物业公司在半年内就将无法运作。
良性循环：须保持25%的利润
有地产界人士估算，在目前农贸市场的经营情况下，要满足开发公司承诺的高回报，必须在经营农贸市场时保持每年25%上的利润才能维持一种良性循环。
然而按此标准，大多数“农改超”项目是无以为继的。据已开业经营的银鑫楼农贸超市置业顾问付军介绍，若按照购买时签订的代租合同的承诺，每月管理公司支付给业主的租金为500元左右。而记者在场内了解到，绝大部份租赁户的从管理公司手中租赁摊位的价格也仅为500元/月。
尚未售出就处于开业经营状态的市场，在所有的“农改超”项目中应属于比较好的经营状况。目前大部分销售的项目都还处于招商阶段，刘德霖表示，即使这种较好的状态下，综合物管费等利润来源，经营者的利润仍无法超过承诺的回报成本和物业公司本身的运行成本，更不用说达到每年25%的高回报。
“除此之外，这种新兴的农贸超市还不得不面对超市中不断兴起的生鲜区的竞争。同时，一旦当地政府监管不严，来自‘马路市场’的低价威胁也难以忽视。目前一些地区‘农改超’的密度过大也会导致同质化竞争加剧。” 潘克武认为，诸多的不利条件和开发商的大力吹嘘其高回报作比，已经让“农改超”这种投资模式的风险离暴发社会风险的临界点越来越近。
地产业界预测政府将会在今年下半年对“农改超”的发展做出相关法律规定。来自商委的消息显示，其市场处已经在今年上半年对整个重庆的农改超项目进行调查统计。有知情人士表示，可能在下半年对这个市场进行进一步监管，亦有可能制定具体的法规。
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