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隐发不良信号
商业地产泡沫转嫁农改超 惊人利润造就杂乱膨胀
风险渐显 小投资者亏本找下家
信报记者 林华强 报道 张秀良 摄影
预感风险：急于脱手
6月15晚，家住双钢路1号的肖文宏老人将自己亲笔写的15张“旺铺转让启示”贴遍了双钢路至上清寺的电杆。他准备将自己半年前在观音桥购买的某“农改超”商铺转让。之前，他还在邻里的帮助下在“易铺网”上发布了一条相同的转让信息。接到记者的电话时他不断重复，“价格可以谈，价格可以谈……”
事情源于今年1月，他和朋友去看一个“农改超”铺面，根本不懂投资的肖文宏经不住售楼小姐的游说，“意外”地买了两个。
“他们当时承诺的条件足以让我安享晚年。”肖文宏还清楚的记得当时售楼小姐的说词。“投资7万，每个月可以坐收六、七百元的租金。物管公司和您签10年的合同，您老就等着当 ‘翘脚老板’吧！”
从2003年开始， 这种由 “农改超”所衍生的财富梦想以惊人的速度复制，它首先跳出了将传统的农贸市场改造成现代的“农贸超市”的概念，进而将其定位为一种投资工具。
“农改超”被普通老百姓坦然接受是2004年的事。到今天，如肖文宏一样的中、小投资已达数万人，但如他一样隐约明白其间风险的投资者却少之又少，因为大多数人仍然相信：这是一次难得的大餐，包租10年，每年10%左右的收益是“稳稳当当”的。
在福建做生意的儿子肖罗很惊讶父亲这个“出格”的举动。当他听闻商铺准备4月开业，但直至6月还没动静时，肖罗果断地让父亲把铺面卖出去。
“我有个朋友在这边买了个‘农改超’铺面，由于市场生意太差。物管公司做不下去了就跑了。铺面的价格也由原来的5万降到2万。” 肖罗在电话里告诫父亲，这个市场的招商有问题，“商铺要尽快出手，亏一、两万也可以！”。
然而这样的说法在业者看来是站不住脚的。“基本上不会有风险，销售后我们有物管公司和你签包租协议，8年左右就能收回股资！”6月16日下午，观音桥宏福农贸超市投资顾问秦旗很惊讶的看着记者，在她的记忆中，很少有人会对投资“农改超”提出有风险的质疑。
她接下来绘声绘色地向记者描绘着这个超市繁荣的未来和主要的经营模式：由物业管理公司统一经营，统一管理，租金每年统一从物管公司领取。最后她总结式的说了一句话：“总之你不用担心，只管收租就是。”这也是在所有的“农改超”的售楼部的大厅里出现频率最高的一句话，当然也是投资者都愿意看到的。
开发商们一次又一次地把这样的承诺和愿望铺遍报纸、电视等各种媒介，高频率、大剂量地刺激着手中有点闲钱的投资者。这是一种有力的营销模式，很少有人愿意拒绝这种投资少、见效快的“坐当老板”式的投资，哪怕是肖文宏一样根本不懂投资的退休职工。
业内担忧：卷款潜逃
但来自地产界的人士却提出了不同的观点，“一个开发商如果把自己的项目采取返租、包租的方式销售，给人的第一感觉便是缺钱。”纬联商业地产顾问有限公司副总经理李夔在接受记者采访时表达了大部分商业地产业者的观点，他认为目前大量的“农改超”项目许以长期高额租金回报来吸引投资者入围，是一种不良的市场信号。
地产界业内的普遍担忧是，“农改超”项目一旦有一家公司资金链断裂，无法兑现返租的承诺甚至卷款而逃，将会引发投资者对“农改超”项目的不信任感，从而引发连锁效应。
投资得不到回报，一些由投资者引发的社会问题便会出现。在投资者的压力之下政府对同类项目自然会强力监管，商业地产运作环境自然会越来越严。李夔认为去年成都的两个酒店式公寓采取类似的返租形式进行销售，引发当地政府明令禁止此类商务式酒店的销售模式便是最好的前车之鉴。
“一部分的农改超项目投资回报率甚至被定到了14%，然而并不是每个项目都有如此强的经营能力。假如没有租赁户的支撑，承诺包租的物业公司也将无法经营，也不能兑现承诺，投资者的风险也随之来。” 重庆市商业委员会宣传处工作人员刘德霖对记者说。
“目前地产界所公认的开发利润是在15%。如果真有这样的收益，地产商为什么自己不坐当老板，还要去辛苦造房子赚钱？”
缓慢质变：变相融资
由于“农改超”商铺以几万便可入市，其低投资门槛，又有高额回报，所以手里面有些闲钱又不愿存银行投股市的社会闲散投资者便成为购买主力。在美好钱景的引诱下，蛋糕被越做越大，“农改超”也在疯狂成长后开始缓慢“质变”。
“目前它作为融资工具的嫌疑越来越重。”重庆市房地产商会原秘书长潘克武，在接受记者采访时对目前农改超的发展态势表示担忧，“作为房地产项目的一个延伸，超过100%的巨大利润无论如何都是不正常的。”
他以目前重庆农改超的运作成本和销售价格为例分析。“目前市场上经营的农改超项目大都是购买一层地下商场作为农贸市场所在地来经营，价格不过3000元/平方米左右，加上一些简单的装修费用和销售、广告等费用，每平方米的成本会追加500元。”就这样，每平米价格不会超过3500元的地下商场，经过售楼小姐的“纸上谈兵”，售价顿时飙升至10000元/平方米。
创富神话：年赚千万
100%以上的利润早已让其超越了普通的置业概念。如此高的投资回报在精明的开发商看来是一个千载的难逢的机会，“农改超”因此成就了很多传奇故事。虽然故事的主角并不一定有能力对小投资者的“翘脚老板梦想”负责。
在地产圈子里面最知名的是一位年轻人的“创富神话”，据说他开始“做项目”之初东拼西凑搞到几十万，由于其在地产界颇有些从业经验，所以在第一时间获取了经营农改超的“核心技术”。在2004年一年时间里，凭借其高超的运作，身家陡增至上千万。
“购买商业物业时一般仅需10%的定金，在装修、广告款在资源过剩的情况下都可以在项目销售过程中付款，也可采用各种方式延长应传款周期。所以运作一个1000平方米的项目，前期的资金只需要购买物业成本的十分之一，即30万元左右。其余的可边做边还。”一位不愿留名的资深商业地产经理人认为较低的投资门槛和高额利润是在农改超项目中投机成功基本条件。
他表示“创富神话”中的融资手段相当高明：在市场有“先驱者”大量宣传作铺垫后，第一时间入市，新进者只需对小投资者“稍加点拨”，顾客就会相约而至，但作为业外人士，很少有人知道其间的运作细节，就更难以了解其间的风险。
在采访中，更多的投资者更愿意相信开发商是一个“有实力”的商家。6月18日，一位正在办理购铺手续的投资者在接受记者采访时表示，他相信开发商是有实力的，因为他和开发商是“一条船上的战友”，如果开发商人去楼空，自己的租金估计也找不到着落。
然而这只是一种一厢情愿的想法。记者在采访中得知，重庆目前的“农改超”经营者，有50%左右的业者是从中介公司、中小地产企业变身而来。同时，“在2003年地产企业前50强中，找不到现在正在经营农改超的任何一家企业的名字。”
超级礼包：一个超市2000万
近乎暴利的赢利模式让大部份“农改超”开发商为之疯狂。在短时间内，重庆市的农改超项目已经接近50个。同时，由于竞争日趋激烈，开发商为争取市场，开始将一些类似超市中促销小商品才用的疯狂打折手段用在这个市场上，“买一送一”、抽大奖等手段显山露水。
6月20日，记者在位于观音岩的龙寰连锁.枇杷山农贸超市销售处了解到，该公司最近不仅推出了近似“买一送一”(购买一个10万的商铺送一个4万元左右的蔬菜摊)的销售模式。而且还可以参与巨额抽奖：在龙寰购买“农改超”商铺者，每8名中便有一人可抽取一辆QQ汽车，每105名购铺者可抽出一辆蒙迪欧，一个楼盘可中出一辆宝马车。
这样的促销成本是惊人的，初略估算，仅枇杷山农贸超市的促销活动成本竞达2000余万，这是在地产界难得一见的壮观场面。“也充分说明了‘农改超’的利润惊人！”潘克武分析。
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