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业主迷惘
在农超项目中，经营管理公司原本可以直接将摊位租赁给经营户，为何还要在中间增加业主这样一个角色呢？
经营户和业主素未谋面
投资者难控投资风险
信报记者 刘隽刚 实习生 刘彦杰
事与愿违的投资
2005年6月18日，何先生赶往杨家坪锦龙苑农贸超市，想看看自己买的摊位租出去没有。
结果令他大失所望：本该是下班买菜高峰期的菜市场内，没有喧闹，也没有几个顾客，除了吊扇转动着发出一丝声响，摊主们连吆喝的力气也不愿浪费，他们正聚在一起用扑克牌打发时间。环视整个菜市，几个蔬菜摊、3个卤菜摊、一个肉摊和副食摊，还有个卖蛋的就是这个新兴农超的全部。
“这次比上次来的时候人又少些了。其他空着的台面上，全积满了厚厚的灰尘。显然好久都没人碰过了。”何先生喃喃地自语道。
2004年5月13日，听完销售人员描述的美好“钱”景后，尝到过商品房投资甜头的何先生抱来4万多现金，抢得一个摊位。“2年返租接近本金的1/4，即使市场不太理想，原价出售应该没有多大的问题，这可算的上无风险投资……”
时隔一年，何先生如此感慨：“照现在看来，2年后，即使想降价脱手都很难！”
农超连锁，自2003年兴起至2004年成为投资热门，再到现在的烫手山芋，时隔仅仅一年多，人们更担心的是：“两年之后，该怎么办？”
不看好农超前景
在谈论投资农超时，曾小姐深感庆幸：“去年石桥铺农贸市场拆了之后，我们公司很多同事都在讨论去买兴恒农超的摊位，当时在附近发传单的人很多，所以大家都在动这个念头。”
时隔半年多，曾小姐已经记不清楚传单的具体内容，她说：“当时看到上面有投资分析，说是按照不同类型的摊位，投4——5万，就能够每个月固定拿到400多的租金。”
这个投资概念之所以引起大家关注，是因为“想致富，仅仅靠储蓄和工资是根本不够的，必须考虑自己做点生意或是投资，但是对我们没有足够的资金和经验的上班族而言，投资房产或者是买商业门面根本不切实际，我们所能承受的投资额大约就在5万左右。”
农超的摊位投资额正好就在这一数值范围之内，恰似“瞌睡遇到枕头”。
曾小姐临投资之前，由于家事将资金挪为他用，“当时还觉得有点可惜，现在看来，没投这笔钱还是对的。”至于她的同事，尽管讨论很多，但真正出手的却很少：“当时大家分析的结论是，因为石桥铺农贸市场拆迁，周围只剩了这一家农超，所以经营前景应当很好。但是从上班族的角度来看，新世纪连锁恰好就在兴恒旁边，多数人买菜还是会选旁边的临时菜摊或者是新世纪，所以同事们也还是捏了把汗，最终放弃了这个项目。”
另一位曾经热衷于农超投资的王羽告诉记者，“开始我们觉得这个项目还是有前途的，但是和朋友考察了一段时间以后，有点担心投资无法收回，最终还是放弃了。”
回报稳定的诱惑
据了解，农贸超市目前是介于商业地产与农贸市场之间的一种物业业态，投资分析人士指出，农贸超市的投资热潮形成，与国家控制房价的政策调整有关。而重庆某报在一则相关报道中则称：“具备‘投入少、回报稳定、回收资本周期短’的特点正是各路资本热衷投资农贸超市的根本动因。”
该报道的论据为：“商业店铺回收周期一般为15年，而投资农贸超市中的精装铺位，由于总价不高，回报稳定，回收周期只需8-10年。有关专家认为，把过去买商铺几十万上百万元的门槛，降低到几万元，这种商业模式满足了中小投资者的投资需求。目前，全国主要城市都已经开始制定规划，加快“农改超”的发展速度，随着经济生活水平的进一步提高，消费观念发生转变，消费者对购物环境的要求产生更高的标准，农贸超市将成为“菜篮子”经济的大势所趋。
目前股市低迷以及央行加息导致住宅地产市场的萎靡，越来越多的投资者收回投入股市和房市的资金持币观望，这时，契合中小投资要求的“农贸超市”适时而生。对那些做生意风险太大、精力不允许，股票把握性不大而手握闲散资金却无处花销的“财主”，投资不大、回报稳定的农贸超市就成了他们的首选。”
长顺公司的一笔账
这种投资与二手房投资略有相同之处。记者调查中发现，经营户们根本不知道业主是谁，而经营管理公司则对所有投资者的资料保密。
在采访中，一位投资分析人士对农超项目提出了这样的疑问：“按照一般项目投资而言，每一个项目的相关几方都有着紧密的连接，缺少任何环节都会造成项目的整个断裂。而在农超项目中，经营管理公司原本可以直接将摊位租赁给经营户，为何还要在中间增加业主这样一个角色呢？”
另据报道，2005年1月，重庆长顺市场管理公司宣布，将斥资400万元对大溪沟农贸市场进行精装修，标准要超过三星级宾馆。该报道中，“长顺公司算了一笔账：精装修后的大溪沟农贸超市有3800平方米，可分隔成400多个摊位，以每个摊位均价5万元销售，可回收资金近3000万元，这一步就能获得一定利润。然后，再从投资者手中返租两年，每年返还投资者8%租金，整个市场就要返还240万元。而在返租后的第一年，长顺公司以每个摊位200-400元价格出租给经营户，可获得近200万元租金。第一年，长顺要亏40多万元。 不过，从在第二年开始，长顺公司就可赚钱。第一年200-400元的租金价格诱惑力颇大。因为大溪沟是主城区辐射人口最多的三个农贸市场之一(另外两个是大阳沟和学田湾)，其辐射人口多达13万多人，以每人每月消费100元计算，一年营业额就可达1.5亿元，每个经营户一年可以赚5万元。 ”
这笔账算下来确实前景可观，为了证实这种算法的可靠性，该报道还列举了相关实例：“ 其次，目前江北区一些未改造的农贸市场平均租金价格在600-1200元，大溪沟农贸超市改造后的第二年，即使租金达到400-800元，长顺也可收入近400万元，除去支付返租的租金240万元，还可赚100多万元。”
租金上涨有难度
记者调查过程中发现，在部分农超开业的一段时期内，其租金都进行了大幅度减免，甚至有的农超采取不收租金的方式吸引经营户租赁。
嘉禾农超的经营户告诉记者，目前该农超租赁价格加水电等费用，分别为250——350元左右，而龙寰钢花东风连锁农超的费用总计为450——500元/摊位·月。
16日，5天前从天宝农贸市场迁至嘉禾农超的两位蔬菜经营户告诉记者：“以前垄断经营的那一家因为蔬菜不够新鲜所以做不走，我们进来以后，生意还可以，平均每天销售额为200——300元左右。只不过，现在这个量和天宝农贸市场相比就差远了。”
尽管才来没多久，但这几位经营户对管理公司的政策也摸得很清楚：“开始的时候他们把钱(租金)压得很低，以后再慢慢涨。”
嘉禾农超招商部副经理付宗权也肯定了这样的说法：“现在公司是亏起做的，目的是为了聚揽人气，等人气聚集了之后，租赁价格肯定会调整。”
和管理公司的算盘不同步的是，几个蔬菜经营户转背就告诉记者：“以后如果(租金)涨了，我们就走。”
十年才能收回投资
几个空荡荡的农超里，很显然还有摊位没有被租出去。东风农超业主论坛上，记者见到一位过客于2005年4月11日发布的帖子：“东风超市一楼都还有很多门面是空的,每月返给业主的租金从哪里来？”
更让这些业主担心的是，这些租金还能收多久？
在几个农超连锁，记者了解到返租合同的期限多数为2——3年。其含义为：在业主投资购买摊位产权之后，交由管理公司代为出租，并由其返还每月租金。所谓合同期限，是指返租的时长。
以记者目前了解到的返租金额400元左右计算，业主能够获得的单一摊位年租金总额为4800元，要收回这笔投资，需耗费时长约10年左右。
抛开利率和人民币升值等各种外部因素不提，业主们的投资收益究竟是否能够达到这一理想值，还存在很多可变因素，例如：“倘若两年返租合同到期，我该怎么办？”
渝真房地产管理办公室吴主任的话让何先生的担忧变成了事实。“说句实话，待2年的返租合同后，开发商完全可以放弃不管了。因为到时候可以说和他不再有任何的关系。
难以提升的人气
由于一开始对经营户所有费用全免，算上水电、人员工资、返租，开发商2年下来直接亏损就有200多万，一共才卖出400多万，就没啥利润了。如果到时候市场还是这样，只能寄希望于开发商顾及企业的名声，继续做下去。要不就只有等的其他开发商占用的时候才能变现了。”
当然，在这两年的时限之内，管理公司(或开发商)们也对提高农超人气做了很多工作，一位开发商告诉记者：“我们现在也在积极想办法。5.1期间就搞过赠现金券的活动，可是过后效果并不理想。主要原因在于经营户们并不配合，甚至他们会唱反调，在我们促销的同时提价，因为经营户们所想的，就是尽快收回本钱，再之后赚取纯利，让他们降价非常困难，而不降价，也就直接导致人气难以提升。”
“另一方面，为了招商，我们提供了很多优惠，现在进入市场全都免费，连水电费用都没有向经营户们收取，这种优惠政策实际上宠坏了经营户，他们中有些人会想，如果降价之后人气旺了，管理公司就会向他们收取租金，这样以来他们的利润就降低了，所以他们更希望保持现状，也就更加不愿配合管理公司推出的各项活动。”
最开始这家农超的招商率曾达到50%，但之后都陆续离开了。看到这样的结果，开发商也只有感慨：“我们也想过很多办法招商，可是(卖场)面积太小，所以很多大的商家都不愿意来。我们打算实在不行就自己做，毕竟还能有点收入，但是我们作为开发商，这种市场推广是第一次经历，现在连宣传、广告都没个系统的规划，所以我们正准备下周请专家来指导。”
眼下这些管理公司目前的想法，更多地是“摸着石头过河，走一步看一步。”付宗权尽管承认目前农改超模式存在各种困难和问题：“但农贸市场的未来方向，肯定是我们嘉禾这种农贸市场超市化的模式……”
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