龙寰物业面临崩盘 农改超创富神话的破产

　　两年前，重庆龙寰房地产开发公司出资1700万元，从一家物业公司手里买下了近4000平方米的沙坪坝区工人村农贸市场，并投资1000多万元将其装修一新，随后将市场内300多个摊铺的产权全部面向社会出售，很快收回了投资。

　　在随后的两年中，龙寰物业发展公司在董事长夏正文“龙寰模式”的光环下先后对14个农贸市场进行了农改超，并将分解后的市场产权分零卖给了2000多个业主，这些花钱买了 摊位的业主随后又将这些摊位返租给龙寰投资的一家物管公司同意经营，收益高达两亿元左右……

　　信报记者 李星辰 报道

　　开发商人间蒸发？

　　仅仅三个月前，6月18日，重庆龙寰物业发展公司董事长夏正文面对本报记者时还是踌躇满志——“我们目前要做的，就是把重庆的马路农贸集市改造成现代化的农贸超市”。

　　三个月之后，9月20日，一阵急促的电话铃声在本报财经新闻部响起。电话那头，一个低沉而憔悴的声音传来，“我们被重庆龙寰物业开发公司骗了，在该公司办公室等了两天后，该公司没有一个人出来对话。”打电话的是一个姓王的老头，是购买了龙寰物业农改超铺面的一个业主，因为购买铺面后，龙寰方面长期拖延办理产权证而要求退款。

　　当天下午，记者匆匆赶到龙寰物业发展公司位于沙坪坝嘉多利广场10楼的办公室， 10多个买了龙寰农改超摊位的业主正在商量，如何找到公司负责人以便集体退铺。

　　“龙寰物业发展公司与其业主的激烈冲突发生在两天之前，”一个姓官的女士告诉记者，9月18日早上，几个要求退铺的业主来到龙寰物业的办公室，要求开发商出面解决问题，结果没有得到回应，相反的是该公司的工作人员先后借故溜走。9月21日，南坪和沙坪坝的龙寰连锁十位业主，欲再次找龙寰退掉产权式商铺，但却发现龙寰物业已大门紧锁。

　　产权证拖了9个月

　　记者调查发现，重庆最大农改超龙寰连锁遭遇集体退铺，直接原因是承诺的产权证拖了9个月后，至今未发放到投资者手中。

　　南坪金山农贸超市投资业主谢某告诉记者，去年4月29日，他花37万多元购买了龙寰物业的农贸超市摊位，并与龙寰签订了10年返租合同。在售房时就约定，交房180天后办理产权证，但到了今年6月，仍然不见产权证，工作人员称要等到7月份。令谢先生不能接受的是，此后每次打电话询问，龙寰皆一拖再拖。8月19日，谢先生向龙寰递交了退铺申请，龙寰同意1个月内退房。 但龙寰的承诺还是空头支票。从9月19日一直到20日下午，他在龙寰等了几十个小时，始终不见龙寰负责人，自然也没有拿到退商铺的钱。

　　业主们给记者提供的一份有20多个业主签名的情况反映称，龙寰物业公司有三点让业主产生了不信任，一是未按合同约定时间交房，严重违背合同约定；二是未按合同约定办理产权证，时至今日，与该公司签订合同的业主仍未得到

房地产权证；三是根据合同约定，因卖方原因，买受方有权要求退房并一次性退还房款，但龙寰公司却屡次以各种借口拒不退款。

　　夏正文终于露面

　　根据该情况反映，要求退铺的业主共涉及龙寰11个农贸超市中的9个。

　　拿不到产权证书，也没有铺面的经营权，加上龙寰方面的一再逃避，投资的业主们产生了恐慌。

　　曾经辉煌一时的农改超“龙寰”模式真的走到了尽头，开发商难道人间蒸发？

　　9月20日下午，记者与该公司一姓王的负责人取得了联系，该人士称，由于业主们已经影响了公司的正常运转，公司方面只好躲避。9月21日，记者与该公司总经理夏渝取得了联系。夏在电话中告诉记者，龙寰集团一切正常，之所以不开门是因为董事长不在重庆，而公司的其他人都到外地学习去了。

　　9月23日下午一点，龙寰物业公司董事长夏正文终于露面。

　　夏正文告诉记者，公司正在准备对农改超进行瘦身，并将进入经济型酒店领域以寻求新的利润来源。他认为转入经济型酒店是龙寰农改超模式的补充。

　　投资业主失去信心

　　他分析认为，目前龙寰的农改超面积过大，单位面积产值较低。由于农改超目前大都实行自营，很少像旧农贸市场、大型百货超市那样搞招租、联营，并在采购、经营、配送、管理、收银等环节也搞五统一，使得每1000平方米的卖场，则要投入10个左右的工作人员，加上改造投入成本等，经营成本已经达到原来农贸市场的三倍，但是盈利能力并没有提高，因此农改超实际上无法与同等规模的老农贸市场、大型百货超市相竞争。龙寰旗下14家农改超中，卖场经营面积动辄数千，甚至近2万平方米的也有，而销售并不如人意。

　　另外，农改超上游产业链，包括猪肉、蔬菜、鸡蛋等产品生产，多为小农经济模式，未形成企业化生产、配送，生产、物流成本降不下来，就得转嫁到销售环节，如此一来，与传统的农贸市场相比，农改超仅仅是卫生环境、产品质量、售后服务得到了一定改善，但价格方面，几乎无竞争优势。

　　夏正文认为， 此次“退铺风波”表面看是由于公司未及时把产权证办下来，但根本原因还是农改超的出租率不高，经营不理想，使得投资业主失去信心。

　　转型经济型酒店？

　　为了摆脱困境，龙寰准备将农改超瘦身，腾出来的铺位改为经济型酒店。夏正文称，经市场调研，龙寰准备让卖场瘦身，目前正在沙北街、工人村、金山、一号桥等4家连锁店，利用超市空置面积搞经济型酒店，标准定位在旅馆与星级宾馆之间，价位在50元-100元。

　　目前，沙北街1000多平方米的酒店已完成设计，准备

装修。据夏正文透露，龙寰目前的农贸超市的单位面积利润在5%左右，进行瘦身后面积缩小到原来的一半，但是市场销售两并不会减少，这意味着单位面积的收益提高了一倍，同时将这些空置的面积用于开发经济型酒店，则利润在15-20%。

　　被迫不断加大投入

　　龙寰一业主刘女士告诉记者，当初为了赢得市场，迅速销售摊位，龙寰的销售人员几乎是对业主有求必应，甚至把年利润率提高到了8%-17%以上。

　　这对龙寰模式的盈利水平提出了很高的要求，因为目前农贸市场的平均利润率不过5%，百货超市的利润率也不过如此。

　　“要保证当初承诺的高额回报就必须做大规模，依靠物流配送来找钱，但是要扩大规模就意味着更大的资本投入。两年多来，龙寰在激烈的市场竞争中被迫不断的投入，不断的扩大规模，最终使自己陷入了困境，”重庆房地产行业一资深人士潘先生告诉记者，由于大肆扩张，龙寰脆弱的资金链条终于处于断裂的边缘。

　　组织资金以度难关

　　尽管计划的利润并没有变现，但是龙寰在全国的扩张脚步并没有停止。在安徽

芜湖，重庆龙寰又投入了1500万元，资金链于是绷紧。

　　龙寰有关负责人表示，这客观造成了两个方面的被动，一是办摊位产权证的500多万元资金没有能够按时交纳，产权证的办理放缓，二是部分投资者应返的租金也被迫延期，而要求退房的投资业主也没有能够按时拿回投资成本。

　　夏正文表示，目前公司正在加紧组织资金以度过难关，估计在10月底或则11月初有2000万元的银行贷款可以到账，同时10月底公司在安徽芜湖的1500万元资金也可以抽回。这些资金将完全可以支付龙寰因为违约而造成的业主退款和支付到期的租金。

　　然而，龙寰方面并没有告诉记者，如何解决目前的危局。问题的关键还在于，如果银行的2000万贷款不能如期到账，龙寰将如何安抚2000多投资业主，以避免出现挤兑所导致的崩盘。