万州扩城冲动 资金瓶颈凸显滚动发展模式尴尬

　　8月31日,万州区在重庆世纪金源饭店隆重推出100亿打造万州“江南新区”项目。至此，万州扩城拉开了声势浩大的帷幕——将由目前的38.9平方公里扩大到67.5平方公里，时间为5—8年。

　　信报记者 李星辰 报道/摄影

　　高调的扩城宣言

　　8月31日，万州区副区长李世奎在重庆金源饭店宣称，万州将出资100亿元，在5—8年时间内倾全力打造其江南新区，从而将万州城由目前的38.9平方公里扩大到2010年的67.5平方公里。

　　“力争到2007年，城市建成区面积达到57.6平方公里，城市人口达到66万，国内生产总值在2001年基础上翻一番，地方财政收入在2002年基础上翻一番，全社会固定资产投资在前五年基础上翻一番，建成三峡库区的经济中心。”李世奎这样描述着万州未来的美好前景，到2010年，城市建成区面积达到67.5平方公里，城市人口达到70万，国内生产总值超过200亿元。

　　在经过了一段沉寂之后，万州扩城终于由一句口号变成了实际的行动。

　　在短短的5年左右的时间里，将万州城扩大28.6平方公里，使之成为重庆第二大城市，在这一宏伟规划的指引下，万州一主要官员在江南新区招商推介会上告诉重庆的投资者，新一轮万州开发高潮正在兴起。

　　总投资100多亿

　　万州江南新区管委会成立于2003年初，经过两年多来的艰苦努力，江南新区管委会及其旗下的万州江南新区开发建设单位已经完成了新区开发的一期开发。

　　据江南新区管委会公开披露的资料，江南新区是万州有史以来最大的建设项目，新区开发建设项目土地一级开发基础设施需投入35.6亿元；加上二级开发，项目总投资100多亿元。自2003年3月29日正式开工建设以来，新区一期开发已基本完成，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，已具备了大规模项目入驻的条件。

　　9月15日，一个当地农民兴奋地告诉记者，目前整个万州江南新区居住着当地农民2万多人，但是这一状况有可能在很短的时间内得到改变，因为这一地区的城镇化正在快速推进。

　　按照2005年出基础、2007年出功能、2010年出形态的总体目标，江南新区将通过5-8年的努力，初步完成15.62平方公里的开发建设，构建五大片区，形成行政文化、旅游服务、商务商贸及港口物流等核心功能，最终人口争取达到16万，建成万州和三峡库区一流的现代化城区。

　　在低调运作了两年多后，江南新区成为万州扩城的急先锋。

　　交通成本加大

　　记者在采访过程中发现，与政府高调开发不同的是，当地居民对江南新区的开发并不那么乐观，他们认为江南新区的开发并不像当地政府官员所说的那样容易。

　　在去万州采访之前，就有当地人告诉记者，从高笋塘到江南新区目前还没有公交车开通，因此老城与新城区之间的联系并不紧密。9月16日上午，记者从万州最繁华的高笋塘打车到江南新区管委会采访，奇怪的是当地的

出租车司机却不愿意做这趟业务。

　　出租车司机张某告诉记者，在长江二桥没有通车以前，城区的居民到江南新区需从五桥绕过去，交通极为不便。

　　据介绍，2004年10月，万州长江二桥正式通车，但是由于修建该桥的近3亿元资金大都是银行贷款和民间融资，所以需要收费还贷，因此尽管交通距离缩短，比以前方便多了，但是交通成本却大幅提高了。从高笋塘到江南新区管委会打出租车约需要20元，但是乘客一般还需缴纳过桥费20元，这样从高笋塘到江南新区约需要40元交通成本，相当于万州到云阳县走一个来回的费用。所以，一般情况下乘客都是打车到长江二桥桥头，然后坐摩的过河，这样可以节约16元钱的过桥费。

　　在万州长江二桥桥头记者看见，每一边都有10来辆

摩托车，由于过桥的人少，摩的司机们闲得无聊。

　　开发高潮未到来

　　据悉，为了改善江南新区于万州城区的交通，万州区政府有关部门已经完成了万州长江三桥的规划，计划投资约5个亿的人民币再修建一座连接城区与江南新区。

　　但有业内人士指出，实际上目前万州地方财政不可能拿出更多的钱来修这座桥，而再修一座桥也同样会出现长江二桥的问题。

　　记者调查发现 ，目前江南新区的开发实际上尚处于起步阶段，除了区政府的行政中心和农民的返迁房，也没有多少

房地产项目在运作，因此新区实际上几乎还处于农村的封闭状态，只是路比以前多修了不少。但是由于当地经济并没有得到相应的发展，这些交通的改善并未能给当地人的生活带来实质性的影响。

　　“ 政府官员所希望的万州开发高潮还没有真正到来，”万州房地产开发商孙树明告诉记者，江南新区的交通条件虽然有所改善，但是成本也在增加，因此该新区的人气在短期内难以聚集。

　　尚有资金瓶颈

　　在万州江南新区管委会办公室，负责媒体传播的副主任黄某在得知记者的采访意图后告诉记者，目前江南新区的开发处于一个相当敏感的时期。

　　据记者调查，万州江南新区的开发所采用的开发模式与其他地区的开发模式基本相同，采用的是市场化运作模式，前期主要依靠银行贷款启动。目前有4个亿的贷款额度，主要用于基础设施建设。

　　建设江南新区需要100多亿资金，这对万州而言并不是一个小数目。据江南新区公开披露的信息，目前城市建设已累计完成投资8.28亿元；现已开工建设道路24公里并基本完工；道路绿化、亮化工程全面启动；开工建设房屋16万平方米；城市管网、公园、广场、步行系统等市政设施正加快实施；万州区行政中心主体工程已近完工。

　　按照江南新区建设开发公司的预想，江南新区在完成基础设施建设后将采取土地变现的办法来滚动发展，即依靠土地来融资。

　　一不愿透露姓名的知情人士向记者透露，截止2004年底，江南新区已经完成征地7854亩。但2004年江南新区卖出的土地总共不过几百亩，其中主要是政府的行政办公用地和各交通要道的加油站建设规划用地，价格从26万到100多万元不等，其中的土地销售的回款大约8000万元。

　　一方面是大量已经征用的土地和高达8个亿的基础建设投资，另一方面是土地销售并不如预期顺利，约有3-4个亿的前期投入将需要依靠土地销售来弥补缺口。如果这样的情况持续下去，那么江南新区的滚动发展模式将面临无法滚动的尴尬局面。

　　20亿元协议投资

　　有报道称，8月31日的推介会后，主办方与重庆昆榆房产开发有限公司、重庆郡都物业发展有限公司、兴茂集团房地产开发有限公司等36家开发商达成了入驻万州江南新区的意愿，并与重庆铺金公路运输有限公司等9家企业签订了意向协议，初步意向购地900亩，协议投资总额达20亿元。

　　业内人士指出，由于今年来国家对房地产金融政策的调整，国内对房地产企业的融资控制比以前更加严格，这就导致了大量依靠银行资金支持的房地产企业的资金链趋于紧张。从今年6月以来，鉴于重庆乃至全国房地产市场成交量有一定程度的降低，不少重庆本地企业都停止了土地储备。在这样的市场背景下，江南新区的土地销售倘若能够得到20亿元的真金白银，确实是一大利好消息，但这笔钱真的能及时到位吗？