地产商打败新庄园主

　　由于圈地成本相对低廉，全国开发商纷纷奔赴重庆，目光紧盯从前都市农业产业化的首选场所——城市城乡结合部……

　　记者 李星辰 报道

　　核心提示

　　在资本势力的较量过程中，代表都市农业产业化业主的民间中小资本最终被有着强大资金后盾的房地产商打败。

　　从去年开始，全国各地的开发商便纷纷赶赴重庆圈地。一位来自北京的房地产开发商曾经告诉记者，就目前的形势来看——在重庆，储备土地比建楼盘更有升值空间。

　　开发商为了拿到便宜的土地不断向城乡结合部挺进，而在城市建设过程中，重庆的几大国有地主手中掌控了不下30万亩土地需要开发商来接手，但是这一切有待于开发商将楼盘销售出去。

　　圈地成本低廉

　　“目前的征地多以政府的强制性为前提，征地对象和被征地对象根本不可能进行对话，”一业内资深人士告诉记者，现行的补偿标准严重滞后，因此在征地过程中的利益分配失衡，农民在这一过程中正变得更加贫困。

　　花溪镇政府的一位工作人员告诉记者，目前人均安置费2.1万元，这部分钱就是全部都用来交纳

社会保险，每个月所能领到的也不足200元，这和城里吃低保差不多，与现在的城郊的农民生活水平有较大差距。如果城市扩张的目的是要把大量农民变成城市贫民，农民当然不愿意。

　　就此，曾任西南农业大学副书记、副校长的王有超也曾经做过大量的调查研究，他在给市人大的议案中称，目前征地的补偿标准低，难以维持长远的生计。重庆市主城区，按市府55号令土地补偿和安置补助费在2.1万元／人左右，按目前城镇居民人均消费支出计算，仅能维持3年多的生活。另外，他还在调查中发现，在征地过程中，被征土地增值收益分配不公。土地被征后，利用土地开发得到较为可观的效益，特别是房地产开发商、经济开发区的企业主，获得的效益高出征地成本的几十倍，甚至超百倍。农民却不能够分享这些增值收益。

　　开发商吞噬土地

　　由于圈地成本相对低廉，开发商像蚕一样吞噬着土地。

　　1998年，重庆国际

高尔夫俱乐部开始在巴南征地的时候，只征了172亩；2001年，国际高尔夫二期扩张，征地面积达到500多亩；2004年，国际高尔夫再次扩张，规模达到2063.59亩。

　　这只是重庆扩城过程中开发商发展的一个缩影。从其扩张的规模和张力，可以清楚地看出，土地升值的空间越明显，其扩张的欲望也就越强烈。

　　“事实上城乡结合部的土地已经成为开发商的首选，”12月17日，重庆房地产界一资深人士告诉记者，由于主城各区黄金地段的土地购入成本相对较高，而且城市旧城改造的拆迁压力特别大。全国的开发商都已经把目光紧盯在交通改善后的城市城乡结合部，而这正是从前都市农业产业化的首选场所。而在资本的较量过程中，代表都市农业产业化业主的民间中小资本被有着强大后盾的房地产商打败。

　　庞大的扩城计划

　　2004年《重庆都市区城市总体规划》通过国家建设部的审查。根据重庆的发展规划，到2010年，重庆的城市化率要从现在的35%提高到50%。

　　到2020年，重庆将建成大都市连绵带。今后的5年，每年重庆将把房地产的投资限制在总投资的25%左右，开发的总量将在2000万平方米左右。未来重庆房地产的放量将保持一定程度的增长。

　　该领导同时认为，重庆城市化进程是解决三农的根本途径，如果放弃城市化进程，三农问题永远解决不了。城市化进程首先是解决三农，解决全社会贫富差距的根本。另外，重庆的城市化也是形成上将上游金融中心的一个过程。而重庆城市的主要路径既不是完全小城市的城市化过程，也不是完全的上千万大城市的一个结局过程，重庆走的是一个大都市带路径。也就是重庆的层次分4个城市，重庆现在100多万外来常住人口，未来的目标是主城形成800万的常住人口，再增加250万到300万，如果把连旅游的人算起来也可能有850万人口，但是总体上讲常住人口在800万左右。那么第二层面就是重庆周围的中心城市，有5、6个，这种城市构成国家级的大城市，再是乡镇是1、2万，会集聚300、400万人。

　　在这样一个大背景下，全国各地的开发商纷纷赶奔重庆圈地。一来自北京的著名房地产开发商私下告诉记者，就目前的形式看，在重庆土地储备比建成的楼盘更有升值空间。而他所在的公司已经在重庆一区县的城乡结合部圈下了5000亩地。

　　国资加入争夺行列

　　“市场实际上是资本最活跃的舞台。”金融界人士张先生在分析如今的房地产市场时宣称，他所在的财团资本最希望干的事情就是协助大的房地产开发商，因为只有这样的开发商才具备与地方政府谈判和对话的能力。

　　除了民间的大资本，国家资本也加入了争夺土地升值可能的行列。 有资料显示，重庆的几大国有控股集团手中的土地已经在30万亩以上，按照平均每亩60万元计，所占用国家资本为1800亿元。而这1800亿中，有不少是靠银行的贷款资金来解决。按照银行贷款年息6%记，1800亿一年的资金使用成本是108亿元，而这比去年重庆土地出让金的总和还多出8个亿。当然，这是从纯市场的角度去分析，因为政府有其自有的融资体系，不可能按照市场贷款的资金使用成本去利用资金来争夺土地，他们最多的可能是利用银行的闲钱而只支付存款利息，年息约为0.8%，这样1800亿一年的资金使用成本为14.4亿元。

　　可能是基于以上的原因，政府旗下的几大集团对圈地乐此不疲。

　　开发商与政府较劲

　　但是这些土地最终是必须要靠房地产开发商来消化的，因为尽管各区县政府尽管已经全面介入了城市化进程，但很少自己亲自干房地产链条的终端产品。一般政府所插手的多是经济适用房，

房价不高，土地升值空间也不大。

　　“图省事，也图规避风险，”一分析人士告诉记者，政府将房地产链条的终端交给房地产开发商，而其本身只垄断土地，最大限度地赚取土地升值的部分，开发商以比较高的价格拿到地后，惟一可以做的就是抬高房价以保证自己的利润。

　　政府为了减轻手中大量集中的土地，降低资金使用成本，他不得不与开发商分享土地升值所带来的利润，二者形成联盟，共同操纵房市。在部分区县，实力雄厚的开发商开始与当地政府较劲。

　　现存的房地产链条使开发商劫持政府成为可能。