融资无门 地产商如何过冬

　　周亚玲 程志云

　　在10月30日，亿城股份增发成功闯关之后，两个月来地产公司与A股IPO近乎绝缘。

　　尽管证监会一度辟谣，暂停内地企业A股IPO的申请受理为无稽之传，但实际上，多家上市地产公司申报的增发方案正在被暂缓。

　　加之明年的货币从紧政策，以及前所未有的严厉房贷紧缩方案的出台，利空在寒冬时节步步紧逼。新一轮调控之下，真的会出现部分企业资金链紧张——低价抛盘——市场转向——房价大崩溃的场景吗？房地产行业会面临一场新的大洗牌吗？政府、地产公司、银行、买房人，相关利益各方在做何打算？各方斡旋和角力之后，又会出现怎样的格局呢？

　　股市

　　7月，冠城大通发布公告称拟增发20个亿，至今尚无下文。记者采访了冠城大通的副总裁林思雨，林告诉记者：“正在被审批中。”被问增发是否搁浅，林回答：“只能说节奏上有安排。”据了解，冠城大通的增发方案在A股地产上市公司IPO排队中非常靠前，但证监会迟迟不肯开闸的现实困境下公司只能暂时另寻他途。

　　今年9月开盘的位于北京东二环黄金地段的冠城·名敦道，起步价仅为17000元/平米，而周边不少项目的二手房都已经达到这个价格。有券商的分析师认为：“此举就是为了快速回笼资金，为冠城手中的重头戏太阳宫项目的开发做好储备。”之前冠城大通的资产负债率达到80%以上，增发募资成功与否对于他们意义重大。中银国际的田世欣在报告中指出：“以募集资金15亿元计算，公司当前的资产负债率和净负债率即可大幅降低到64%和30%。”

　　“实际上向机构增发和向公众增发已经是被完全停了，我们只有改变增发方式。这不是我们一家的事情。”泛海建设董事会秘书陈家华道。泛海改变增发方式也属情非得已，不久前发布公告称：“推进定向增发方案的实施，公司本次非公开发行股份的数量由此前宣布的不超过5亿股改为明确的3.8亿股，发行对象从控股股东和机构投资者减少为控股股东泛海建设控股有限公司一家。”此举是为了在年底前完成公司的股改承诺。

　　但资金的捉襟见肘依然清晰可见。12月19日民生银行披露接到公司股东泛海集团通知，截至2007年12月19日，泛海集团通过上证所出售了民生银行共计14479.1万股股票，占民生银行总股份的1%。即使按照10月26日后民生银行最低股价14.01元计算，泛海减持1.45亿股民生银行也至少可套现20.3亿元。

　　一位证券公司人士告诉记者：“现在证监会的思路就是抓大放小，肯定是优先批准那些盘子大、信誉良好的国有企业，就在12月14日，证监会还批准了天鸿宝业对首开集团的定向增发。而一些小企业在二级市场上 IPO或再融资的确是比较困难的。”

　　优质资源向大国企集中再次突显，绝大多数地产公司，从股市融资变得异常困难。

　　随着宏观调控加剧。最近一段时期，金融地产类股票大跌，这也给二级市场本身带来阴影。很多投资者对房地产股票缺少投资信心。房地产企业想从二级市场上募集资金也绝不会像年初那么容易。

　　银行

　　监管高层发出的信号会让一些行业人士更觉烦躁。央行、银监会11日在北京联合召开加强商业性房地产信贷治理专题会议。央行副行长刘士余在会议上讲话。他谈到，有关部门去年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均 22.31% 的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而加剧了房地产和股市泡沫成分。刘士余明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。

　　京城一家很大的个人房贷机构的经理告诉记者：“近1、2个星期，我们没有一起能放贷的，批完了贷现在都放不下款来。银行工作人员都在等细则，还说要先消化下自己的直贷客户。”

　　“现在不只是一家银行面临这种问题，而是一种普遍现象。”一位股份制银行人士说。该人士认为，人民银行和银监会多次的警示和出台政策已经很明确的说明了宏观调控政策的指向，而商业银行并没有太多的回转余地和操作空间。

　　等地方人均住房面积的标准出台之后，北京二套房的房贷究竟如何执行才会明朗起来。我爱我家副总经理胡景晖认为：“应该是明年1月会有住房标准出台。”

　　“房贷可能只占银行贷款的20%的份额，但关键是很多公司都会拿房地产做抵押物做贷款。从抵押物的角度来看，房地产所占份额非常巨大，必须小心谨慎。”某银行北京支行的领导透露出对房产抵押贷款可能导致系统性风险的隐忧。思源顾问的董事长李国平就认为：“这次银行的政策主要目的还是规避银行的风险，不是完全为了调控。”

　　对开发商打击最大的要属银行在对他们贷款态度上也变得不 “友善”了。

　　某商业银行地方分行负责人告诉记者：“目前对于开发贷几乎就是很少再放贷。总行控制得非常严格。一方面年底分行手里没有钱了，就是有钱也不能随便贷给开发商。目前，这些开发商资金的需求非常强烈，据说市场上通过财务公司或者其他金融机构渠道借款的年息至少在20%以上了。但现在谁也不敢贸然借钱给开发商了。尤其是中小开发商。因为随着宏观调控的政策多头并举，开发商的信誉已经不像以前那么好了。”

　　买房人

　　对房地产开始保有警惕态度的还有投资客，他们的热情确有减少。

　　王冬(化名)，本来在今年冬天买入第六套房子，因为和开发商有关系，可以得到略微的折扣，囿于目前从紧气氛，王觉得银行肯定要执行1.1倍的利率，又被开发商告知是商业立项，只能贷款10年，对房贷了如指掌的他，很明白：“这个时候，银行几乎就没有通融的空间了。”因为短期无法看到优良的租金回报，王最终放弃了这次投资。王对这套性价比很高的房子没有表现出不甘心，他告诉记者：“依据我的经验，短期的波动中，一些投资客会绷不住的，而我有丰富的经验，我能找到一些低价出货的机会。”同时王周围的2位朋友听了王的分析也放弃了这次投资。

　　政策出台之后对投资客买房的心理确实起到了一定的影响。但从北京二手房交易来看，几家地产公司的交易量和价格在11月以后并没有下滑，二套房贷的政策对二级市场的交易尚未看到明显的影响。

　　房价

　　“一些楼盘似乎也出现了价格上的松动，上海闸北区新弘国际公寓，现在开盘是景观房，19000元/平米起，但7、8月开盘的非景观房都到了2万。而皇家花园，虹桥私邸价格与过去持平，有往下的趋势。”上海汉宇地产市场研究中心主任邵明浩告诉记者。而邵同时认为:“信贷是否真的被收紧,政策是否能真的执行。要从明年3到6月份才显现出来”而从10月以来,汉宇的二手房成交量萎缩了30%左右,但价格依然没有明显松动。8、9月份,一个月成交能有700-800套,现在也就500套左右。显然,岁末的个贷难成了最影响房屋成交量的因素，因为交易量不会因为提高利息和首付就在短期内应声而落。

　　对于上海未来的房价，邵非常乐观，他认为：“目前上海房价3、2、1的价格体系(内环约3万/平米，中环约2万/平米，外环约1万/平米)已经非常清晰，很难被打破。而从上海土地供应的稀缺性来看，现在的调控还是足以支撑房价。”

　　邵明浩认为：“买房人通常是看涨不看跌心态，而降价又是开发商最恐惧的事情，因为一旦降价，会引发市场的恐慌。小开发商更多的命运是被收购，不会轻易降价。”

　　在北京，除了沿海赛洛城“变身”而来的美利山等个别项目，没有看到价格明显松动的趋势。一级市场上大部分在售的性价比较高的房子销售正常。我爱我家的副总经理胡景晖和链家地产研发中心主任王志伟等多位地产人士都认为北京深圳,广州的市场情况完全不一样,对北京的房价很乐观。但同时,他们都认为明年的涨幅会略有放缓。亿城地产副总孙勇对房价的表态非常老练：“从长期因素看，供求没有被改变，供求关系是否真的被改变，现在不能做判断。”但他也坦然地认为：“这个冬天确实会很冷，只有作好准备才能过去，”但他相信这个冬天没有3、5年那么漫长。

　　林思雨也明确表示：“这次的调控对地产商确实有较大的影响。”

　　胡景晖则认为：“明年的格局已经发生了明显的变化，保障性住房、二手房和商品房供应量大致都占了三分之一，各类房子的交易机制，定价机制都各自不同，所以王石说的拐点论太宽泛和垄断。”

　　早先就有媒体报道说开发商承认拐点论更多是一种对政府的姿态，而邵就认为：“万科带头降价更多是提高资金的周转率，更能保证利润率。100亿资金一年用一次，赚个10亿，一年用2次，即便降价，每次降价20%，还能赚16个亿呢。”

　　分化

　　从沿海集团项目降价到冠城大通项目的低开，地产商对资金链的重视可见一斑。而林思雨告诉记者：“从上半年我们就开始为年底做准备了，包括和凯德的合作等等。”对于优质企业，似乎也并非只有银行和股市这些单一的路径，专业与资金的对接，阳光100集团就可以和五矿这样的大国企的合作。

　　“小开发商在深圳根本就做不了项目。”英联不动产董事长郭建波认为。而邵明浩认为：“持续几年的宏观调控，该死早死了。这次还会有小公司被兼并、收购。”

　　实际上，很多房地产公司针对政策风险已经做了相应的准备，有好多房地产上市公司从去年到今年已经做了几轮增发，既加强了同业竞争力，又降低了负债率，抗风险的能力大大提高。分化格局早已成定数。

　　在广州举行的汇丰银行年度论坛上，万通集团董事长冯仑表示：“目前地产行业需求旺盛的基本方向并没有改变，但随着宏观政策面的调整，地产企业在未来3至5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。”

　　来源：经济观察报网