重点投向房地产 对冲基金中国捞偏门

　　袁朝晖 程志云

　　次贷危机下的欧美市场一片狼藉，追逐高利润的私募投资机构开始将更多的资金调整到了以中国为核心的亚洲市场。

　　其中，以房地产为首的基础设施建设成为他们重点投资的领域。

　　渐成“主流”

　　最近，美国对冲基金ChiltonIn-vestment正计划采取一项不同寻常的举措——在中国西部设立办事处，这是该公司在中国扩张战略的一部分。

　　资金规模达65亿美元的ChiltonInvestment在香港拥有一家子公司，目前正等待中国的监管机构批准其在北京设立办事处。其选址动机恰和很多对冲基金和另类投资基金的想法不谋而合——到基础设施建设薄弱的地方去，那里机会多。

　　相对以往，对冲基金进入中国的途径主要有三条：通过QFII名正言顺地进入、以创业投资形式进入、以贸易项目进入。如今，以另类投资模式——房地产、基础设施投资开始成为对冲基金的新生意。

　　在过去的几年间，海外对冲基金已经通过设立投资公司的方式，进入中国内地股票市场和商品市场。这些机构大约有10家，所涉及的资产达到4亿美元。

　　目前

资本市场上，一些非常活跃的股权私募基金、地产投资基金都有对冲基金的背景，其中尤属亚太地区最为活跃。这700多家对冲基金大多分布在香港和日本，用日本、香港市场资金充裕、成本较低、监管较松的环境募集资金，主要的投资目标可能都是中国市场。

　　睿富首席经济学家兼策略师AsiehMansour表示，与以往投资股票和商品市场不同，“基础设施正迅速成为机构投资者的新宠。因为基建资产品种优势明显，即长久的生命力、稳定充足的现金流、较低的回报波动性，受商业周期、通胀的影响相对较低，此外还有稳健的消费催生型需求。研究显示，基建由道路、桥梁、水坝、机场、发电配电、电力传输设备、水和天然气公用事业，以及通讯设备组成。2000年至2006年间，基建资产年平均回报率达到18.2%。基建资产与传统房地产的一大区别，在于基建在市场中居于垄断或近乎垄断的地位，因此无需担心供应问题。”

　　德意志银行旗下的全球另类投资管理公司睿富最新发布题为 《另类投资聚焦》的研究报告指出，信贷市场近期混乱，股市波动性加剧，促使众多机构投资者和高资产净值人士转而偏向另类投资，以期降低风险，获得更高的长期投资回报。

　　Mansour指出，另类投资需求的增长有据可循。“过去10年间，四大另类投资品种——房地产、基础建设、私募股权和对冲基金——回报率高于传统的股票和债券。”

　　“未来10年间，预计股票和债券的投资回报进一步萎缩。对于追求更高长期回报的投资者而言，关键在于将投资范围扩展至传统投资之外的资产中，这些资产的表现与股票和债券的联系并不那么紧密。在投资组合中加入更多无关联资产，有助于提高获取更高回报的潜力，也有助于避免先前股市暴跌(如2000年的股市低迷期)导致的资产严重损失。”Mansour表示。

　　睿富策略师的一项分析显示，过去10年间，包含另类投资的组合较传统投资组合更能抵受经济不确定性和市场波动的冲击。(传统投资组合的分配一般为60%的股票和40%的债券。)

　　1998至2006年间，45%股票，25%债券和30%另类投资的先进投资组合，可以产生9.6%的年回报率，比传统投资组合高出150个基点。同时，该先进的投资组合也可以降低风险，波动性仅为12%，比同期传统投资组合低170个基点。

　　中国的外资地产投资热也同样出于这个道理。研究显示，过去10年间，私人房地产与股票关联最少。公开交易的另类资产 (包括房地产投资信托(REIT)和上市基础设施)与股市的关联处于中等水平。

　　虽然传统投资依然会在多元化投资组合中扮演重要角色，但有证据显示，对另类投资的需求也将延续快速增长的势头。继2000年股市低迷引发资产损失之后，大部分投资者已在过去5年间将传统资产投资改为另类资产投资。这其中，中国市场无疑是高增长的代名词，这也满足了寻求高增速的基金的口味。

　　恰逢其时

　　这种特点在中国正在体现。近来，很多外资基金纷纷成立针对中国市场，特别是以房地产为首的基础设施建设基金，清科集团的一项对75家私募股权投资机构的统计表明，58支新募集的基金中，有8支是专门投资于亚洲房地产市场的，募资总额约为51亿美元。这表明为了分散风险，部分国际资本正在把目光从美国房地产市场转向亚洲房地产市场。

　　投资亚洲尤其是中国的私募投资机构包括世界知名的私募股权投资机构和对冲基金。

　　不过包括对冲基金在内的另类投资者们也有无奈。

　　由于中国实施严格的外汇管控，对于这些国际投资人而言，中国市场好进不好出，因此，对于要求极为苛刻和特别的对冲基金来说，投资基础设施和房地产是一个相当不错的选择。通过投资，既可以在短时间内获得稳定收益，比如收费、租金等等，同时又可以选择在恰当的时间套现，且可以和相关政府搞好关系，一举多得。

　　更重要的是，“另类投资应成为传统投资的补充，旨在提高经长期风险调整后的回报。为将风险降至最低，机构投资者应创建囊括另类投资和传统资产投资的多元化投资组合。”

　　国家统计局的数据表明，2006年外资进入国内房地产开发的资金达394亿元，同比增长53%；2007年1-6月外资进入房地产的资金为282亿元，同比增长68.7%。如果加上外国企业及个人商品房的投资，外资进入中国房地产的资金所占比重还要高很多。

　　法律的完善无疑是一个推动剂。

　　毫无疑问，《物权法》对

开发商的法律地位有了很大的提升。当这部法律实施及围绕土地使用权的细节清晰以后，“房地产开发商或投资者对中国的房地产市场一定会有相当大的兴趣。”众达律师事务所大中华建筑执业部门的合伙人艾浩利(AshleyHowlett)说。

　　艾浩利强调，新法纠正现存法律体系的很多缺陷，但土地使用权方面的模糊性可能将来会带来一些问题。“关于土地使用权的很多细节，如延期的有效持续时间，及处理延期申请的方式，都仍然不清晰。”

　　根据现行法律，住宅物业的土地使用权限制为70年，工业物业为50年，商业物业为40年。新法律将允许这些权利在到期时可以延期，但可延期多久则尚不清楚。

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　　来源：经济观察报网

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